記者10月底在海南調(diào)查時正值島上旅游淡季旺季的銜接時段，如三亞的國慶長假的人流已經(jīng)退潮，但當?shù)鼐用窀嬖V記者，11月中下旬很快又會有大批過冬的人馬涌來，屆時想買打折機票都難。而正是這每年迎來送往的人流，構(gòu)筑起海南的樓市平臺。

　　據(jù)了解，�？谑蟹抗芫钟羞^統(tǒng)計，去年島外購買�？谏唐纷》�，無論是面積還是套數(shù)，與島內(nèi)購買的比例基本都是七三開。三亞更是有過之而無不及，官方數(shù)據(jù)顯示，去年逾85％的商品房賣給了島外投資者。

　　“雖然本地需求和購買力反而偏弱，但正是基于對海南的自然條件、旅游環(huán)境等的高度認可，才能形成現(xiàn)在這么一種特有的建立在‘某些概念’之上的樓市架構(gòu)。”漢宇地產(chǎn)的分析師表示。事實上，在其公司代理的項目中就有�？诘牡赝跫壓偷貥诵詷潜P——去年香港上市公司上海置業(yè)以每平方米4780元的樓板價拿下的“外灘中心”項目，要知道這一樓板價已經(jīng)超過了去年海口商品住宅的成交均價，但如今售價高達11500元/平方米的精裝修公寓卻在上海、沈陽等地的推介中銷售良好。“本來海南的地理位置就與夏威夷、邁阿密、迪拜等同處于國際公認的最適宜居住的緯度帶，加上旅游產(chǎn)業(yè)推動環(huán)境、配套的不斷改善，無論是純投資，還是‘第二居所’、‘候鳥式生活’等觀念都已被普遍接受。”

　　還有�？诘拈_發(fā)商向記者透露，海口的外來購房者主要分為幾大地域：東北人，以自住為主，因為喜歡海南的氣候，養(yǎng)老或過冬的需求很大，所以海南很多樓盤都會在北方城市設(shè)點；四川和浙江人，以投資為主，也有部分定居；山西人，也是偏投資，煤老板不但買房，還愿意介入開發(fā)；另外，近幾年上海、香港、臺灣等地的投資者也多起來。

　　三亞更是感同身受，記者住在三亞灣附近，一早出門，耳邊飄進的都是北方話，有每年10月至來年5月租住在一新建小區(qū)過冬的哈爾濱阿姨，月租3000元，她還介紹海南的規(guī)矩是半年起租；也有10年前僅以每平方米800多元的價格買下一套157平方米二手房定居的北京老伯，事實上，享受到升值樂趣的他后來又購入2套房產(chǎn)。

　　“海南一直是一個有機遇、有熱點的地方，但以往總覺得缺乏強勢支撐，不過經(jīng)濟能力決定需求水平，一旦國際旅游島的政策落地，帶來產(chǎn)業(yè)升級和自由貿(mào)易，交通、配套不斷完善，作為發(fā)展基礎(chǔ)的房地產(chǎn)也定能獲益。”華東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉坦言，“冊封”后的海南樓市會繼續(xù)摸高。

樓市現(xiàn)狀背靠旅游未必零風險

　　當然，市場發(fā)展可不是光靠美麗風景就能得來的，業(yè)內(nèi)也在觀察，建設(shè)國際旅游島對海南房地產(chǎn)業(yè)的進一步拉動需要時間。

　　撇去需求結(jié)構(gòu)和購買力等不談，就從上述各大圈地的開發(fā)商的項目來看，基本都是“霸占”著一片海岸資源的大體量、大投資的帶有旅游度假屬性的房地產(chǎn)。如同在三亞陵水縣，先有富力的富力灣，約2500畝，產(chǎn)品包括別墅群、海景公寓、酒店、商業(yè)街等；旁邊不遠就是雅居樂的清水灣，約15000畝，開發(fā)周期長達10年，而產(chǎn)品類型也是這些。又如在�？跒I海大道周邊，外灘中心、藍城一號、夏威夷海岸、泰達天海國際等樓盤一路排開，地段和產(chǎn)品雖有差異，但競爭格局現(xiàn)實存在。

　　“這些項目我都去看過，不可否認，其中大部分賣得很好，海南所有的高檔住宅都快由外來購買力壟斷了。但產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象也肯定存在，所針對的客戶群也往往重疊，所以我覺得在海南做房地產(chǎn)，即便現(xiàn)在市場環(huán)境好，要脫穎而出也不容易。”記者在�？谝钥捶空呱矸莨錁潜P時遇到來自深圳的梁先生，他恰是這個精裝修高檔公寓的裝修負責人，也很能從一個“外人”的角度來打量海南樓市。

　　還有資金壓力也可能是個問題。“十幾年前國家第一次宏觀調(diào)控時那段樓市陰影想必對一些開發(fā)商來說還是有點不堪回首。”有上海的樓市分析師向記者表示，“而對于現(xiàn)在進駐的開發(fā)商來說，一些周期長、投資大的項目同樣需要接受資金鏈的考驗，信貸政策的變化、樓市的調(diào)整壓力等都是潛在風險，特別是借助于旅游概念的海南樓市的投資屬性比較強，市場一有風吹草動可能所受影響更為明顯。”

　　記者也了解到，海口、三亞的樓市雖然去年沒有受到金融風暴的明顯沖擊，房價同比分別上漲約25％和10％，但和其他城市一樣，成交量在去年下半年出現(xiàn)過萎縮，直至年尾海南省政府出臺一攬子利好政策，才開始回升。而如今，和其他一些地方樓市一樣，房貸收緊、救市到期等問題也擺在海南樓市面前。

王亞偉率基金圍獵“海南旅游島”概念股(圖)

　　新快報訊 昨日,海南板塊異軍突起,板塊平均漲幅達3.14％,居所有板塊之首,逾八成個股收漲。其中海南航空（600221）盤中一度觸及漲停位置,海南椰島（600238）、羅牛山及海南高速等個股漲幅居前。分析人士認為,進入11月份,國家推出利好政策的預(yù)期越發(fā)強烈,三季度被基金大舉建倉的海南本地股將有望成為市場中的新熱點。

　　旅游島規(guī)劃獲批時間將近

　　日前,海南省政府秘書長徐莊透露,國家聯(lián)合調(diào)研組正在組織起草有關(guān)支持海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施,并將海南旅游業(yè)的發(fā)展納入國家發(fā)展戰(zhàn)略。有消息稱,這意味著《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》有望在近期獲得國務(wù)院的批復(fù)。未來國家將在海南相關(guān)的投資項目、財政等政策予支持。在輿論氛圍的影響下,長期表現(xiàn)平淡的海南本地股近日攀升,其中龍頭品種海南航空10月份以來的漲幅高達40.41％,海南高速更連日強勢,收出7連陽。

　　國泰君安認為,近期中央政府將出臺支持海南建設(shè)國際旅游島的優(yōu)惠政策,主要集中在出入境簽證、旅游購物、融資、旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面。這將為海南本地股帶來交易性投資機會,后市可關(guān)注海南航空市場最大的承運人海南航空等。

　　“海南省還將于近日出臺稅收方面的優(yōu)惠政策,整個海南板塊都會繼續(xù)受到提振,后市仍可逢低吸納。”本報實盤賽冠軍得主江灣小陳同時提醒說,如果管理層近日果然推出海南旅游島的政策,投資者應(yīng)順勢出局,以防該概念見光死。