2000年時，剛剛從海南地產(chǎn)泡沫中復(fù)蘇的三亞房屋，均價不過1000元/平方米。9年后，三亞房價均價在2009年年中沖破萬元。當年的噩夢難道正卷土重來嗎？
“三亞的房子雖然漲價很快，但是多數(shù)是島外購買者用來度假的。其產(chǎn)品十分特殊，將其看做投資也可以，將其看做自己的度假居所則是自主性需求。”三亞市建設(shè)局一位負責人對記者說。
在17日那次研討會上，三亞房地產(chǎn)企業(yè)代表和官員一致唱多樓市，他們承認今年三亞房價漲勢過猛，但堅持說這一次和上次不一樣。
90年代泡沫時還沒有資金雄厚的購房者支持，而現(xiàn)在，三亞海景資源面向全國十萬分之一高收入群體，大批島外投資客是三亞房價狂潮的主力推手。2009年前6個月，島外人士在三亞購買商品住房套數(shù)5491套、面積47.9萬平方米，占總套數(shù)和總面積的比例分別為81％、76％。
因此，三亞業(yè)內(nèi)的主流聲音認為這一輪房價暴漲有“內(nèi)在支撐”。
最主要的是，市場上一直在炒作海南國際旅游島的規(guī)劃很快將獲得批準的傳言，刺激了大量投資客進入海南。
雖然三亞官員不認為三亞房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)泡沫，但國務(wù)院在此時出臺了遏制部分城市房價過快上漲的調(diào)控措施。1-11月份，三亞和�？诘姆績r上漲超過了6％，成為房價上漲較快的城市。
一位不愿透露姓名的專家說，雖然三亞的房市很特殊，但是其兩個特點決定了在這輪房地產(chǎn)調(diào)控中會受到影響：一是國家出臺的政策就是為了控制投資、投機性購房，而三亞的投資、投機性購房達到了80％以上；二是2010年對投資性購房信貸收緊，也將對三亞房地產(chǎn)市場帶來負面影響。
“最近市里調(diào)整了對房地產(chǎn)的高調(diào)宣傳風向，改為低調(diào)。”三亞一位本地開發(fā)商也對記者說。
“三亞絕對不會忘記16年前的教訓。即便市場火爆，政府也是有節(jié)奏地供地，控制房價過快上漲。”前述三亞市建設(shè)局負責人說，今年年初的時候，三亞房地產(chǎn)銷售情況也不好，當時政府就采取暫停向市場供地，提高開發(fā)商開工保證金等措施，防止再度出現(xiàn)停工緩建項目。
16年后的海南，再次聚集了大批擁有投資熱情的開發(fā)商。海南國際旅游島戰(zhàn)略規(guī)劃方案已經(jīng)上報給國務(wù)院，并有望在年內(nèi)獲批的消息傳出后，海南房地產(chǎn)急劇升溫。
16年前，這座海島，幾乎被房地產(chǎn)泡沫所湮滅。令外界擔心的是，舊的故事，是否會以另一張面孔出現(xiàn)。
魯能城總經(jīng)理王琳12月22日接受本報記者采訪時不掩樂觀之態(tài)。“絕大多數(shù)來買房子的人都非首次置業(yè)者，他們更加理性。”他認為目前海南的房地產(chǎn)市場還處于相對健康的狀態(tài)。
開發(fā)商提前布局
數(shù)據(jù)可以佐證開發(fā)商的熱情。今年1至11月，海南省房地產(chǎn)投資累計完成248.56億元，占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的31.6％，在列入統(tǒng)計的20個投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一，較去年同期的增幅達48.1％，是全國平均增幅的一倍多。
三亞一直是海南地產(chǎn)的風向標。本地人口只有20萬人的三亞，目前共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)130家左右，其中全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過100家，投資總額超過1000億。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有多達27個國家和地區(qū)的人到三亞購房，比兩年前翻了一番。
大多數(shù)開發(fā)商在海南開發(fā)休閑度假式產(chǎn)品。研究報告顯示，預(yù)計到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。另據(jù)《2009胡潤財富報告》，中國有825000個千萬富豪和51000個億萬富豪，每1萬人中有6人是千萬富豪。這顯然支撐了開發(fā)商的信心。
奔赴海南的開發(fā)商普遍認為，富豪對濱海休閑地產(chǎn)等的需求已變成一種強大的市場動力，而國際旅游島概念，更是讓對海南產(chǎn)生了更好的投資預(yù)期。在“三亞鳳凰島綻放北京活動上”，三亞市相關(guān)領(lǐng)導透露，海南國際旅游島規(guī)劃或很快獲得批準。
所謂國際旅游島規(guī)劃，中心思路是將海南國際旅游島旅游區(qū)域空間布局為“一海、兩市、三區(qū)”，并加以包括國人旅游購物免稅、航權(quán)開放及旅游服務(wù)業(yè)對外開放等方面的政策優(yōu)惠。
聯(lián)合證券分析認為，此規(guī)劃若獲批，對海南經(jīng)濟的刺激首先是以大基建的投資拉動為主，隨后會轉(zhuǎn)向旅游帶動的內(nèi)需提振。交通運輸、酒店及旅游地產(chǎn)、消費品行業(yè)將直接受益。海南島更是被外界寄予了成為“中國濟州島”的期望。有分析人士指出，海南國際旅游島若能獲批，相比迪士尼，利潤產(chǎn)出效應(yīng)更大。
12月15日，海南決出新地王，央企中鐵置業(yè)在10分鐘內(nèi)擊敗18家開發(fā)商，奪得三亞一幅既不靠海也不位于市中心地段的住宅用地，總價16.8億，單價每畝1500萬。
投資者不怵泡沫
海南的地價在上漲，房價也在上漲。
位于海南陵水縣的雅居樂清水灣，今年9月其觀�；▓@洋房的均價為每平方米18000元，11月份已升至每平方米20000元以上；位于亞龍灣的公主郡，其80平方米的迷你別墅去年底開盤價為每棟300萬，如今已漲至每棟400萬至450萬元；章子怡代言的鳳凰水城，短短20天時間，項目報價一路攀升，從每平方米13500元狂飆至每平方米16000元。
兩年前在三亞以每平米7000元的價格購置房產(chǎn)的馮女士告訴記者，她買下的房子已經(jīng)升值，但還沒有感受到泡沫的氣氛。她表示，購房者更看重“絕版海景”資源。
王琳稱，迪拜泡沫破裂對海南開發(fā)旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)商也有一些警示。但王琳相信，海南政府會采取一定措施避免危機的發(fā)生，企業(yè)個體也需要控制風險。
有東方迪拜之稱的三亞鳳凰島靈感則直接源于迪拜。該項目由民營企業(yè)浙江國都控股斥資100億建設(shè)。即使迪拜泡沫已經(jīng)破裂，但三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳璐在接受記者采訪時堅定地認為，“鳳凰島不會成為迪拜，投資者的信心不會因此受到影響。”陳璐表示，鳳凰島是一個私屬島，只是一個房地產(chǎn)項目，與迪拜的國家主導大規(guī)模建設(shè)不同，迪拜危機是區(qū)域性、具有偶然性的危機。“2003年非典時期和2008年金融危機時期，海南房地產(chǎn)實際是增長的，客戶來自于全國各地，海南房地產(chǎn)是內(nèi)地房地產(chǎn)市場的補充。”
對于泡沫，當?shù)卣呀?jīng)有所警惕。三亞市房產(chǎn)管理局局長李洪海最近的一次公開采訪或能體現(xiàn)官方態(tài)度。他表示，未來三亞房地產(chǎn)將采取“適度發(fā)展”的策略，“決不能一哄而上，重復(fù)開發(fā)”。目前三亞市每年成交量達100萬平方米以上，供應(yīng)量需200萬平方米才能達到供求平衡。
