因?yàn)樽龅禺a(chǎn)生意類似于期貨，從拿地皮（面粉）到開發(fā)出住宅單位（面包），最短也要耗費(fèi)兩年左右時(shí)間。如果地產(chǎn)商對(duì)后市看淡，就不會(huì)頻繁出現(xiàn)“地王”。
從國(guó)內(nèi)的情況看，2008年開始不斷出現(xiàn)土地拍賣流標(biāo)、地王退地，意味著地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期。今年來，隨著央企高調(diào)拿地，地王頻現(xiàn)，對(duì)投資客來說，是個(gè)入市信號(hào)。
房?jī)r(jià)租金比
在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，房?jī)r(jià)租金比是另一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。
這個(gè)道理就像股票的股息率一樣，對(duì)一些強(qiáng)調(diào)價(jià)值的投資者，如果買樓收息可達(dá)8厘，那么意味著12年左右可以回本。8%高不高，我們先看看如今香港和美國(guó)的情況。
美國(guó)最大開發(fā)商之一雷納（Lennar）在佛羅里達(dá)南部開發(fā)了一處住宅房產(chǎn)，使用面積138平米至172平米，曾售價(jià)12萬-15萬美元，現(xiàn)價(jià)6.55萬美元。出租大概每月租金700-900美元，合計(jì)每年8400美元-10800美元。該地產(chǎn)的息率為12.8%-16.5%，房?jī)r(jià)租金比為6至7.8，字面看很有吸引力。
而截至今年7月31日，香港住宅樓租金回報(bào)率僅為4.72厘（美聯(lián)物業(yè)）——即樓價(jià)相當(dāng)于一年租金的21.19倍。
美聯(lián)的數(shù)字顯示，1997年6月30日回歸前“樓瘋”期，香港住宅物業(yè)投資回報(bào)率為3.96厘，比今天略低；樓價(jià)對(duì)租金比則為25.25倍，較目前略高。2003年SARS肆虐，在疫情最兇猛的4月，香港住宅投資回報(bào)率為6.96厘，房?jī)r(jià)對(duì)租金比率則只有14.37倍。因此，不少炒房客根據(jù)這個(gè)指標(biāo)做價(jià)值投資。
如果我們計(jì)算國(guó)內(nèi)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，息率甚低。以廣州的珠江新城為例，60萬-75萬的酒店式公寓僅租2000-2500元，收息率僅4%。
匯率？利率？
不少投資者持這種觀點(diǎn)：本幣升值，則看好地產(chǎn)；本幣貶值，則看談地產(chǎn)。他們口口聲聲說是歷史經(jīng)驗(yàn)，而“歷史”卻僅僅局限于匯改以來的中國(guó)和加入“廣場(chǎng)協(xié)議”后的日本。
其實(shí)這種經(jīng)驗(yàn)很片面，隨便找個(gè)例子就能證明其謬誤，就像美元指數(shù)從2002年的120跌至2005年的80，貶值1/3，但同期美國(guó)樓市卻是黃金時(shí)期。
真正對(duì)地產(chǎn)影響更大的是利率。投資者的買房成本更低，而開發(fā)商主要是靠銀行貸款拿地建房。美國(guó)的樓市泡沫的根源，已經(jīng)一致認(rèn)為是美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘的低利率政策。
也就是說，當(dāng)央行開始不斷加息或提高準(zhǔn)備金率的時(shí)候，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)或?qū)㈤_始新一論調(diào)整和整固期了。
物業(yè)稅
物業(yè)稅開不開征，還有待明確。因?yàn)橹袊?guó)的土地屬于國(guó)家，個(gè)人只能借用70年，不能叫“產(chǎn)權(quán)”。
以美國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況看，全美物業(yè)稅約為1%。假設(shè)一處房產(chǎn)，政府評(píng)估價(jià)是20萬，一年的物業(yè)稅是2000美元。但是，美國(guó)的物業(yè)稅通常只占家庭收入比重僅約3%-3.5%左右。
如果中國(guó)也按照1%征收，以上海為例，2009年8月商品房均價(jià)1.9萬元/平米，一個(gè)三口之家的居住面積為90平方米，一套房市價(jià)為171萬元。1%的物業(yè)稅意味著該家庭每年需繳1.71萬元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海2008年的人均可支配收入為26690元，那么三口之家的家庭可支配收入為80070元，由此可以計(jì)算得出一個(gè)上海市城市居民三口之家所需繳納的物業(yè)稅稅額占家庭收入的比例達(dá)到23.7%。
因此，如果物業(yè)稅這個(gè)怪獸降臨，投資者要精打細(xì)算才行。
恒大董事局主席許家印
地產(chǎn)新首富許家印的創(chuàng)業(yè)史
幸運(yùn)之神似乎對(duì)恒大董事局主席許家印總能眷顧，每每在他陷入低潮之時(shí)，總會(huì)有奇跡助他度過難關(guān)，后來的恒大上市波折、資金困難之時(shí)，也屢次出現(xiàn)。
恒大董事局主席許家印
幸運(yùn)之神似乎對(duì)許家印總能眷顧，每每在他陷入低潮之時(shí)，總會(huì)有奇跡助他度過難關(guān)，后來的恒大上市波折、資金困難之時(shí)，也屢次出現(xiàn)。文胡 倫
11月5日，港交所，意氣風(fēng)發(fā)的許家印敲響了上市銅鑼。他一手創(chuàng)立的恒大地產(chǎn)歷盡幾次波折，終于正式登陸H股市場(chǎng)。
這一天也是2009年福布斯中國(guó)富豪榜發(fā)布的日子。在這個(gè)榜單上，比亞迪的王傳福以396億元的身家排名第一。然而幾個(gè)小時(shí)后，許家印就以422億元的紙面資產(chǎn)，成了中國(guó)內(nèi)地的新首富。
幫許家印登上寶座的是上市首日猛漲的恒大股價(jià)。按照上市首日收盤價(jià)計(jì)算，恒大總市值達(dá)到705億港元，超過碧桂園，成為在香港上市的最大內(nèi)地民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)，掌握恒大68.01%股權(quán)的許家印自然也水漲船高。
從車間主任到業(yè)務(wù)員
許家印說，他“個(gè)人經(jīng)歷很簡(jiǎn)單，但過程很艱難”。作為恢復(fù)高考后第二屆大學(xué)生，許家印走了一條大多數(shù)知識(shí)分子當(dāng)年所走的路：畢業(yè)分配，滿懷抱負(fù)地在一線工作崗位埋頭苦干N年，此后適逢改革開發(fā)潮涌，終于按耐不住一顆驛動(dòng)的心，放棄原有的鐵飯碗，從內(nèi)陸的河南直奔深圳，開始了商海浮沉。
在恢復(fù)高考的第二年，年輕的許家印“非常開心地”考上了武漢鋼鐵學(xué)院，學(xué)習(xí)四年鋼鐵專業(yè)，然后被分配到河南省的舞陽(yáng)鋼鐵公司，在這里一呆就是10年。
“舞鋼是大型國(guó)企，我一去就主動(dòng)申請(qǐng)到了第一線——熱處理車間，當(dāng)時(shí)學(xué)鋼鐵的大學(xué)生比較少，所以受到重視，幫忙協(xié)助車間主任，一年后升為車間副主任，再后來做了車間主任。”許家印說自己當(dāng)時(shí)是工作狂人，在做車間主任的7年里，他沒有休息過一天，年三十都會(huì)跑去車間。
這種工作習(xí)氣許家印后來也帶到了恒大。廣州的地產(chǎn)圈都知道，恒大永遠(yuǎn)有開不完的會(huì)，碰到年末，集團(tuán)會(huì)議經(jīng)常從白天開到深夜，再?gòu)纳钜归_到天亮。當(dāng)然，這是后話。
1992年初，許家印破例休假了，他南下深圳找工作去了。他沒料到是23天過去，投出的簡(jiǎn)歷都撞了白板。后來經(jīng)別人提醒才知道原來是簡(jiǎn)歷做的太厚了，50頁(yè)，根本不會(huì)有人去看。于是許就把簡(jiǎn)歷改短，從50頁(yè)改到了10頁(yè)還是沒用，再改，三、四次易稿后，只剩了2頁(yè)，這時(shí)效果也立竿見影——有了5個(gè)候選單位。
精挑細(xì)選之后，許家印選擇了一家剛成立不過一年、只有幾個(gè)連鎖店的規(guī)模的小企業(yè)，許選擇它的原因很簡(jiǎn)單——是覺得這個(gè)企業(yè)有前景，最主要的是它有一個(gè)好老板。
他的新職業(yè)是業(yè)務(wù)員。曾做過車間主任、管理300多號(hào)人的他開始一切重新來過。那時(shí)許家印就連見到公司里20歲的小女生，都會(huì)喊“師傅”。三個(gè)月后，許家印做成第一個(gè)單子，為公司帶來10萬元的業(yè)務(wù)額，這讓老板對(duì)他另眼相看，他也從此不用再東奔西跑，當(dāng)上了辦公室的負(fù)責(zé)人。
