南都周刊：關(guān)于物業(yè)稅的討論非常熱烈，您覺(jué)得現(xiàn)在是不是有必要調(diào)整財(cái)富分配體制？
王寧：如今在消費(fèi)領(lǐng)域已經(jīng)形成新的矛盾，就是有房者和無(wú)房者之間的矛盾。這會(huì)導(dǎo)致一個(gè)“馬太效應(yīng)”——富人越來(lái)越富，窮人越來(lái)越窮。
房地產(chǎn)所占土地的稀缺性會(huì)導(dǎo)致一種“零和效應(yīng)”，就這么多土地空間和位置，你占了別人就沒(méi)了。這意味著國(guó)有公共資產(chǎn)的獲得性應(yīng)當(dāng)公平，不能讓一些人無(wú)限制地占有。交的稅拿出一部分來(lái)蓋廉租房或保障房。
物業(yè)稅可以在比例上有一些規(guī)定，比如每個(gè)人30平米以內(nèi)不用交物業(yè)稅，而且可以采用累進(jìn)制，第一套（人均小于30平米）免交，第二套1%，第三套2%，你要有20套，那第20套就交20%。
南都周刊：現(xiàn)在政府也在建保障房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，但是好像要照顧的人很多，也有人提出“二次房改”，您怎么看？
王寧：要重新房改，你要解決主流社會(huì)的住房問(wèn)題。這個(gè)房改是失敗的。第一次房改的主要功勞是福利房，就是過(guò)去的老一輩都拿到了房子，這個(gè)類似于公屋吧，以很低的價(jià)格把房子買下。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格還可以低一點(diǎn)，因?yàn)樗麄儼褞资甓极I(xiàn)給了國(guó)家，給他一套房子是應(yīng)該的。
現(xiàn)在主要是新一代的問(wèn)題。1998年以后，他們沒(méi)有享受到這個(gè)，而市場(chǎng)的價(jià)格又是那么高，保障又跟不上，工資沒(méi)有一個(gè)同步增長(zhǎng)的機(jī)制。未來(lái)的改革應(yīng)該是配套的，要讓消費(fèi)系統(tǒng)現(xiàn)代化，而現(xiàn)在依然是通過(guò)投資導(dǎo)向和出口導(dǎo)向。
轉(zhuǎn)型就是要讓消費(fèi)系統(tǒng)現(xiàn)代化。其中，一個(gè)很重要的就是工資增長(zhǎng)機(jī)制，也就是要讓主流社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)化，從而使整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大，投資才有市場(chǎng)，你消費(fèi)市場(chǎng)不擴(kuò)大，投資沒(méi)有市場(chǎng)，會(huì)造成產(chǎn)能過(guò)剩。
還有就是要讓初級(jí)收入分配向勞方傾斜。當(dāng)然也不能降低企業(yè)家的積極性。另外，再分配要向民生傾斜，而不能再像以前一樣過(guò)多地投向基礎(chǔ)設(shè)施。然后就是全國(guó)社會(huì)福利要加快改革的速度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)福利一體化。
南都周刊：您覺(jué)得接下來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)是怎么樣？我們應(yīng)該如何去應(yīng)對(duì)？
王寧：如果政府不托市的話，價(jià)格漲到大部分人都買不起的時(shí)候就會(huì)到頂。但問(wèn)題是，2008年房?jī)r(jià)要往下走，由于金融海嘯，政策逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)再度飆升。就使得這個(gè)調(diào)節(jié)的過(guò)程要延長(zhǎng)幾年。人為制造的泡沫崩盤后，造成的影響會(huì)更大，后果更嚴(yán)重。
講房地產(chǎn)的問(wèn)題，不要去從事道德譴責(zé)，而是要通盤考慮問(wèn)題，對(duì)事不對(duì)人�，F(xiàn)在人們對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的評(píng)論注入了很強(qiáng)的感情色彩，因?yàn)樽》可婕暗馁Y金很大，大家說(shuō)話就不冷靜。窮人要罵娘，因?yàn)橘I不起房；開發(fā)商也要罵娘，因?yàn)樗麚p失不起；政府、銀行也會(huì)因形勢(shì)不利而要暗罵，大家都不夠冷靜。所以，政策制定者就絕對(duì)不能帶有個(gè)人的利益。
要不要加入樓市大富翁游戲？
統(tǒng)計(jì)顯示，任何一個(gè)人均GDP進(jìn)入5000美元至8000美元的國(guó)家，其房地產(chǎn)市場(chǎng)通常都有強(qiáng)勁需求。何況這個(gè)國(guó)家正從粗放的制造業(yè)轉(zhuǎn)型，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，金融服務(wù)業(yè)值得期待。就像潘石屹爆料，很多地產(chǎn)商根本不是嚴(yán)格意義的地產(chǎn)商，他們僅僅在玩大富翁游戲，把地買過(guò)來(lái)，坐等升值。
2009年11月17日，北京燕郊上上城小區(qū)開盤盛況。攝影黑克
買房還是租房？什么時(shí)機(jī)入市？有沒(méi)有一盞指明燈？現(xiàn)在，我們?cè)囍忾_這些數(shù)不清的謎團(tuán)。文穆思 蕭菡
在這個(gè)炒風(fēng)甚勁的國(guó)家，不討論房事是不可能的。
今年以來(lái)，京滬穗三地房?jī)r(jià)飆升，一邊新聞里滾動(dòng)著央企高價(jià)拿地、地王頻現(xiàn)，一邊滾動(dòng)著房貸政策要收緊、優(yōu)惠利率要叫停??所謂泡沫，沒(méi)買房的都高喊要破，買了房的都視而不見，并用巴菲特的語(yǔ)氣反詰：難道因?yàn)榈鴥r(jià)，你就會(huì)賣掉自家的舒適房子嗎？Never！
同樣是房子，自住的需求和投資的需求差別很大，前者的風(fēng)險(xiǎn)或更高。這個(gè)道理，1997年買房的香港人和1989年買房的日本人感同身受。2004年日本大城市住宅樓價(jià)只及1990年的1/10。動(dòng)畫片《蠟筆小新》中，小新經(jīng)常說(shuō)，別綁架我，我們家還有30年的房貸沒(méi)還。這就是房奴，哪怕房?jī)r(jià)跌到10萬(wàn)，但得還銀行1000萬(wàn)的那種人�；蛟S他的房子的確很舒適，但他這一生的財(cái)務(wù)自由已經(jīng)喪失了。
巴菲特老人家沒(méi)告訴你，稱心如意的房子意味著一個(gè)合適的價(jià)格，一個(gè)不會(huì)讓你捉襟見肘的價(jià)格，不會(huì)讓你畢生勞作都償還不完的價(jià)格。
有鑒于此，難怪《華爾街日?qǐng)?bào)》說(shuō)人生最大的兩個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)，一是結(jié)婚，二是置業(yè)。
地產(chǎn)投資有什么竅門？能賺錢的炒房客都懂得順勢(shì)而為，對(duì)政策敏感，善于利用杠桿。
必須指出，我們或許生活在一個(gè)變態(tài)的時(shí)代，有人跳樓，有人暴富�？纯茨切⿵�90年代末就嚷嚷中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高，國(guó)外收入房?jī)r(jià)比多少多少的專家們，就知道他們的想法有多單純。誠(chéng)然，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)買力橫向比較，聯(lián)合國(guó)認(rèn)為3比1合理，即一個(gè)家庭三年收入等于房?jī)r(jià)；世界銀行認(rèn)為5比1可接受，OECD國(guó)家大都市通常是6比1，但國(guó)內(nèi)多數(shù)城市是8比1，甚至15比1，看起來(lái)非常昂貴。
但未來(lái)收入水平的增長(zhǎng)率呢？則是個(gè)變數(shù)。從2006年開始，月收入3000-8000元的中產(chǎn)階級(jí)興起，預(yù)計(jì)10年內(nèi)將從幾千萬(wàn)升至4.5億。當(dāng)基本需求問(wèn)題解決后，隨之而來(lái)的是大量消費(fèi)，包括私車、住宅和旅行。（設(shè)想，如果醫(yī)改、教育、養(yǎng)老問(wèn)題順利解決，房?jī)r(jià)會(huì)如何表現(xiàn)？）
統(tǒng)計(jì)顯示，任何一個(gè)人均GDP進(jìn)入5000美元至8000美元的國(guó)家，其房地產(chǎn)市場(chǎng)通常都有強(qiáng)勁需求。何況這個(gè)國(guó)家正從粗放的制造業(yè)轉(zhuǎn)型，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，金融服務(wù)業(yè)值得期待。就像潘石屹爆料，很多地產(chǎn)商根本不是嚴(yán)格意義的地產(chǎn)商，他們僅僅在玩大富翁游戲，把地買過(guò)來(lái)，坐等升值。
為什么面粉比面包貴？難道你真的不知道，政府和地產(chǎn)商的關(guān)系。
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如果你的投資收益率跑不過(guò)房?jī)r(jià)漲幅，趁早炒房吧。
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