大佬反擊

事實(shí)上，在中國電子、中化方興等黑馬殺出之前，土地市場的爭奪已經(jīng)日趨激烈。

在上海，4月30日，金地集團(tuán)以5.6億元，溢價(jià)82%的價(jià)格擊敗10余家對手競得上海徐涇鎮(zhèn)地塊；在北京，5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元的天價(jià)拿下廣渠門10號(hào)地，超出掛牌起始價(jià)近4倍。

“隨著3、4月份銷售市場開始轉(zhuǎn)暖到進(jìn)入5月份，市場都沒有冷下來的趨勢。開發(fā)商意識(shí)到房地產(chǎn)市場確實(shí)開始復(fù)蘇了。”陳云峰說。作為華業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備和營銷工作的副總經(jīng)理，今年5月份后，陳云峰開始忙碌起來，平均每周要參加兩三場北京土地市場上的競拍活動(dòng)。

當(dāng)黑馬們在六月份集中涌現(xiàn)后，大佬們愈加坐不住了。從7月份開始，隨著住宅銷售持續(xù)火爆使開發(fā)商資金回籠迅速，再加上各地加大推地力度，大佬們成為了土地爭奪戰(zhàn)的主角。

9月10日，在上海，中海地產(chǎn)以70.06億元的天價(jià)擊退綠城、仁恒等企業(yè)摘下上海普陀區(qū)長風(fēng)地塊，比底價(jià)高出129%；9月30日，上海國企綠地集團(tuán)以72.45億元的價(jià)格摘下徐匯龍華路地塊，刷新二十天前由中海地產(chǎn)創(chuàng)造的長風(fēng)地塊紀(jì)錄。

在慘烈的市場競爭中，除了手握重金之外，如何“聰明”地拿下地塊，也考驗(yàn)著這些大佬。

9月3日，潘石屹戰(zhàn)勝首開、城開等房企，以40億人民幣拍得了北京望京一塊建筑面積近50萬平方米的商業(yè)金融用地。興奮之余，潘石屹向南都周刊記者總結(jié)了兩條拿地心得：一是不要告訴媒體準(zhǔn)備拿什么地；二是不要親自去拍賣現(xiàn)場。這聽上去頗有幾分戲謔，話語間卻流露出激烈爭奪中的幾分無奈。

當(dāng)天，潘石屹一改親自到場拿地的習(xí)慣，甚至沒有用SOHO中國的名字掛牌，代之以新幕世紀(jì)投資管理有限公司與星潤實(shí)業(yè)有限公司的聯(lián)合體，而這兩家公司都是SOHO中國的全資子公司。最終，“偷襲”成功。

陳云峰也計(jì)劃在這場白熱化的競爭中能夠拿到幾塊地。但是，他發(fā)現(xiàn)土地交易市場的招拍掛地塊已經(jīng)變得很不理性，“本來有一塊地，底價(jià)是1.2個(gè)億，有開發(fā)商第一次報(bào)價(jià)就直接報(bào)兩億，全場啞然，氣氛一下就緊張起來了。我覺得還是要理性一些，不能這樣瘋狂，否則對企業(yè)經(jīng)營很不利。”

8月，華業(yè)地產(chǎn)通過收購的方式，獲得了位于北京通州梨園南街一幅80萬平米地塊。“我們的拿地方式很靈活，不理性的地肯定不拿。”陳云峰說。

地王還將持續(xù)

慘烈的市場競爭中，還有一群人的身影在漸漸消失，他們是一些中小型的民營企業(yè)。在這場金錢游戲中，他們的黯然離場則直接源于缺乏融資能力。

陳云峰還有一個(gè)身份是中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長，這讓他與同行有更多的接觸和交流。在他看來，目前在土地市場活躍的公司都有著強(qiáng)大的融資能力。“五六月份，中國電子等中字頭企業(yè)由于受國家政策上的恩惠，所以當(dāng)時(shí)特別有錢。到了第三季度后，包括民企在內(nèi)的上市公司經(jīng)過了新一輪融資潮后也有錢了。”

陳云峰說，今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場真正的淘汰和整合。是否具備強(qiáng)大的融資能力，是能否繼續(xù)留在這個(gè)行業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

而土地市場的瘋狂還將繼續(xù)。11月16日，中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布首份《住房綠皮書》，預(yù)測下一階段土地市場需求將會(huì)延續(xù)回升態(tài)勢。

據(jù)最近出臺(tái)的中國指數(shù)研究院10月土地交易報(bào)告顯示，地王的產(chǎn)生也由一線城市開始向二線、三線城市蔓延。在10月全國成交地塊總價(jià)排行榜中，除了雅居樂拿下的廣州科學(xué)城地塊外，其余九幅都位于重慶、杭州、武漢、合肥、無錫等二、三線城市。

值得一提的是，10月29日，中海地產(chǎn)與九龍倉聯(lián)合以總價(jià)41億元奪得重慶江北一地塊，成為重慶的新“地王”。開發(fā)商們普遍認(rèn)為，“二三線城市會(huì)成為下一輪主要的市場機(jī)會(huì)”。

這場處處開花的地王爭奪戰(zhàn)直接引發(fā)的問題是：土地市場地價(jià)頻頻高企，房價(jià)是否隨之節(jié)節(jié)高升？

“地王不會(huì)影響整體房價(jià)的走勢，房地產(chǎn)市場絕對不是唯成本論，否則就不會(huì)有退地的事情發(fā)生了。”克爾瑞中國總裁丁祖昱說，做地王不僅要資金力量雄厚，還要能夠通過專業(yè)水準(zhǔn)把面粉變成蛋糕而不是面包，只有這樣才能賣出更好的價(jià)錢。

不過，市場的信號(hào)也許是最為直白和靈敏的。上海中原地產(chǎn)普陀板塊一位負(fù)責(zé)人告訴記者，自從長風(fēng)地王誕生后，周邊二手房業(yè)主便普遍開始漲價(jià)，幅度高達(dá)每平方米1000元左右。

事實(shí)上，隨著土地市場的持續(xù)瘋狂，近期樓市持續(xù)上演“恐慌性購房”一幕。以上海外灘區(qū)域的華潤外灘九里項(xiàng)目為例，10月31日開盤前，盛傳開盤單價(jià)為5萬元，開盤當(dāng)天已升至均價(jià)7至8萬元/平方米，首期開出的92套房源更有近400人認(rèn)購。

樓市的熱度也將傳導(dǎo)給土地市場。“開發(fā)商追逐土地，就像狼在追逐兔子一樣，誰也回避不了。”陳云峰一言蔽之。

沒有瘋狂的老百姓，只有瘋狂的環(huán)境

美國的老百姓不想買房就不買，是因?yàn)樗麄兊纳鐣?huì)福利和保障一體化了，流動(dòng)起來也不那么麻煩。

王寧：中山大學(xué)社會(huì)學(xué)教授、博士生導(dǎo)師，主要從事消費(fèi)社會(huì)學(xué)、旅游社會(huì)學(xué)研究。1960年出生，福建人，1978年2月入廈門大學(xué)哲學(xué)系就讀。1988年赴英國留學(xué)。

美國的老百姓不想買房就不買，是因?yàn)樗麄兊纳鐣?huì)福利和保障一體化了，流動(dòng)起來也不那么麻煩。南都周刊記者牛思遠(yuǎn) 實(shí)習(xí)生 李嘉琦

把房子作為資產(chǎn)是所有理性人的習(xí)慣

南都周刊：很多聲音都在說房價(jià)太貴，為什么還有那么多人買房？

王寧：現(xiàn)在買房是政府刺激經(jīng)濟(jì)的一個(gè)副產(chǎn)品。還有就是通漲預(yù)期，使得本來不想買房的人涌入樓市。這類似于1988年、1989年的“搶購風(fēng)”，哪怕一個(gè)冰箱壞了也買回家。

中國的住房有三個(gè)特點(diǎn)。首先，土地是有限的；第二，人口是世界最多的；另外，資源分配在大城市和小城市、城市和鄉(xiāng)村之間是不均衡的。這必然會(huì)導(dǎo)致人口向資源多的優(yōu)質(zhì)空間集中，加劇一線城市土地和優(yōu)質(zhì)位置的稀缺。

自從4萬億和天量信貸之后，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)，導(dǎo)致有限的土地價(jià)格急劇攀升，這就有了大量的地王。地王會(huì)引起房價(jià)上升，價(jià)格上升就會(huì)形成一種預(yù)期，當(dāng)所有人認(rèn)為價(jià)格是上升的，那價(jià)格就真的會(huì)上升。這就會(huì)迫使消費(fèi)者在下一波上升之前趕緊買斷。而且，地產(chǎn)商也有一種策略，借助媒體或者價(jià)格聯(lián)盟，制造一個(gè)價(jià)格不斷上升的局面，激起消費(fèi)者恐慌。