南都周刊：房?jī)r(jià)不斷上漲，消費(fèi)者恐慌性買房，您認(rèn)為這種市場(chǎng)狀況是不是瘋狂的？
王寧：追漲不追跌是怕失去更多，老百姓要讓他的資產(chǎn)保值，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)這是理性的，我不覺(jué)得這是瘋狂。
消費(fèi)社會(huì)學(xué)中有一個(gè)“門檻理論”：大家心理都有一個(gè)門檻，別人不動(dòng)，大家都不著急，大家都動(dòng)了，就害怕了。但是他加入進(jìn)去后，恰恰是幫著房?jī)r(jià)上漲。這樣就會(huì)產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，每一個(gè)人的行為都在助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲。
在房?jī)r(jià)和收入增長(zhǎng)可以穩(wěn)定地預(yù)期的時(shí)候，一個(gè)人只要有穩(wěn)定的職業(yè)，不愁沒(méi)房。但是，現(xiàn)在一個(gè)人有房沒(méi)房不是個(gè)人可以支配的，是政府支配的。政策會(huì)讓一部分人往上走，同時(shí)讓另外一部分往下走。在這個(gè)社會(huì)分化急劇、誰(shuí)都可以成為掉下去的那一部分的時(shí)候，住房就成為家庭的首要保障。
由于政策的原因，在老百姓還沒(méi)有心理準(zhǔn)備的情況下，房?jī)r(jià)在2006-2007年飛速上升，把許多來(lái)不及買房或一時(shí)無(wú)力買房、準(zhǔn)備多儲(chǔ)蓄幾年來(lái)買房的人打了個(gè)措手不及。2009年下半年也是這種情況。這是宏觀環(huán)境的問(wèn)題。從這個(gè)角度上說(shuō)，沒(méi)有瘋狂的老百姓，只有瘋狂的政策環(huán)境。
南都周刊：很多專家說(shuō)，把房子作為資產(chǎn)是國(guó)人的傳統(tǒng)習(xí)慣，是中國(guó)特有的一種消費(fèi)心理。最近就有種說(shuō)法，房?jī)r(jià)上漲是“丈母娘需求”，是年輕人太著急買房了。
王寧：不是的，這是所有理性人的傳統(tǒng)習(xí)慣。美國(guó)的老百姓不想買房就不買，是因?yàn)樗麄兊纳鐣?huì)福利和保障一體化了，流動(dòng)起來(lái)也不那么麻煩。但是，在中國(guó)你很難流動(dòng)，我只能生在廣州，長(zhǎng)在廣州，死在廣州，就在廣州買房。
我覺(jué)得“丈母娘需求”是可以理解的正常行為。某種程度上說(shuō)，婚姻也是一種經(jīng)濟(jì)，這種經(jīng)濟(jì)就是把女兒當(dāng)作資產(chǎn)投資出去，回報(bào)就是女兒的幸福。在房?jī)r(jià)火箭般上升的時(shí)候，現(xiàn)在沒(méi)房的人以后更沒(méi)可能有房，無(wú)法買房意味著沒(méi)有能力進(jìn)入中上層。我女兒有條件嫁入中上層，憑什么嫁給你中下層？把房?jī)r(jià)高歸因到丈母娘，掩蓋了土地制度、住房制度、政府和投機(jī)商的責(zé)任。
我們不能說(shuō)年輕人買房不理性，這是打錯(cuò)了板子。年輕人已經(jīng)是犧牲品了，還要怪他們?yōu)槭裁匆I房子。他們沒(méi)有房改房，一出來(lái)房?jī)r(jià)就猛增幾倍，工資沒(méi)有跟GDP同步增長(zhǎng)，這些人是買不起房子的。因此，他們只能讓有房改房的父母用儲(chǔ)蓄資助首付，這其實(shí)也是變相剝奪了他們父母那一代的福利，是非常不公平的。
從政策的角度來(lái)看，住房的性質(zhì)有兩個(gè)：一個(gè)是經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)，另外一個(gè)是民生的性質(zhì)�，F(xiàn)在考慮更多的是經(jīng)濟(jì)政策，但住房領(lǐng)域一定要有社會(huì)政策。世界各國(guó)都有住房的社會(huì)保障，中國(guó)嚴(yán)格意義來(lái)講還沒(méi)有。我們的土地招拍掛學(xué)香港，公屋政策卻沒(méi)學(xué)好。香港人2/3住在公屋里，我們把福利房、房改房算上，可能也沒(méi)有這個(gè)比例。
高房?jī)r(jià)會(huì)讓大城市衰落
南都周刊：還有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為中國(guó)城市化率還很低，接下來(lái)的城市化進(jìn)程會(huì)是房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期上漲的主要?jiǎng)恿�，您怎么看�?
王寧：中國(guó)城市化率實(shí)際上比估計(jì)的高很多。2億農(nóng)民工已經(jīng)在城市中居住，但因?yàn)閼艏贫葲](méi)有被統(tǒng)計(jì)為城市人口。這些人的住房現(xiàn)在要么由廠方解決，或是租住在城中村，要把這些人變成購(gòu)房者是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)樗麄冑I不起。
其實(shí)，城市化并不是指人口都涌向一線大都市�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)很高的地方主要是一線城市，而不是二三線城市。
同時(shí)，高房?jī)r(jià)客觀上造成的社會(huì)后果就是大家競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格上漲，一線城市成為有錢人的天堂。房?jī)r(jià)上漲還會(huì)導(dǎo)致勞動(dòng)力成本增加，讓一線大城市逐漸轉(zhuǎn)向那些高科技的，效率比較高的行業(yè)。倫敦是金融城市，就是因?yàn)橹圃鞓I(yè)無(wú)法承受高工資，在倫敦活不下去。假如廣州、北京、上海沒(méi)有科技創(chuàng)新力、產(chǎn)業(yè)沒(méi)有完成升級(jí)換代，房?jī)r(jià)的這種上漲會(huì)把你拖垮。
國(guó)外也經(jīng)歷過(guò)這種大城市的衰落，比如說(shuō)芝加哥。城市發(fā)展到一定程度，就沒(méi)有人去了，因?yàn)榻煌ㄌ珦矶�，環(huán)境太嘈雜。高房?jī)r(jià)也迫使很多專業(yè)人才向二線城市轉(zhuǎn)移，比如年輕一些的醫(yī)生、會(huì)計(jì)、工程師，提高了二線城市的專業(yè)服務(wù)水平。于是，一些人干脆轉(zhuǎn)移到二線城市，還住得更好。這是一個(gè)自然均衡的過(guò)程。
而且“嬰兒潮”馬上就要過(guò)去了，等到90后這批人為人父母時(shí)，人口結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，增長(zhǎng)變慢，這也意味著房屋需求逐漸緩解。
所以，不能過(guò)于樂(lè)觀估計(jì)大城市房?jī)r(jià)的上漲空間。國(guó)家要考慮經(jīng)濟(jì)安全，否則就會(huì)像日本八十年代出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)，讓日本失去了10年。
南都周刊：政府也有很多的調(diào)控政策，但總是越調(diào)房?jī)r(jià)越高，您覺(jué)得政策效果不好最主要的原因是什么？
王寧：中央地方財(cái)政分權(quán)導(dǎo)致地方政府依賴于土地財(cái)政，這是最主要的根源。地方政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策會(huì)有利于財(cái)政收入，所以房?jī)r(jià)高對(duì)地方政府來(lái)講是好事。你看，政府從上到下都沒(méi)說(shuō)要房?jī)r(jià)下降，而是說(shuō)“穩(wěn)定”，就是要穩(wěn)定地增長(zhǎng)，不要上漲太快就好了。
讓有利益相關(guān)性的人去制定政策，既做運(yùn)動(dòng)員又做裁判員，肯定就會(huì)偏袒自己，讓政策有失公平。同時(shí)與政府利益一致的人是合算的，比如銀行、開發(fā)商，因而犧牲者必然就是未購(gòu)房者——當(dāng)然已經(jīng)買房的人是沉默者，房?jī)r(jià)上漲對(duì)他們是有好處的。周久耕就是一個(gè)鮮明的例子，說(shuō)出了一些官員內(nèi)心的話。
另一方面，政府一開始的住房調(diào)控政策都摸不到癥結(jié)，2007年之前的調(diào)控很多是失敗的，到最后出了“927”二套房貸政策才有效果。
而且地方政府的信用在逐步破產(chǎn)。比如說(shuō)有一條，拍賣得到的土地兩年沒(méi)有蓋房就要收回。但現(xiàn)在全國(guó)真正懲戒的只有五例，導(dǎo)致了開發(fā)商有恃無(wú)恐。我放在那里，自然增值不好？多省事。
前不久一些官員說(shuō)房?jī)r(jià)的確太高，要控制，但大家已經(jīng)沒(méi)有什么信任了。這是很危險(xiǎn)的跡象。
要重新房改
南都周刊：那對(duì)于土地絕對(duì)稀缺的中國(guó)，是不是要限制買房子投資的行為？
王寧：是要限制投機(jī)炒房，避免進(jìn)一步加劇稀缺，造成“零和效應(yīng)”。投機(jī)者沒(méi)有創(chuàng)造財(cái)富，他們賺的錢必然是別人買單，少數(shù)人擁有的房子越多，其他買房子的人就要付出更多的代價(jià)。投機(jī)又會(huì)加劇需求的膨脹，本來(lái)投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的錢都用來(lái)炒房。如果一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)依靠炒作房地產(chǎn)這種簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)，那么這個(gè)國(guó)家就要開始衰亡的命運(yùn)。
一般來(lái)說(shuō)西方國(guó)家的人就是買一套房子，最多只有二套，不會(huì)有三套、四套用來(lái)炒作的，因?yàn)橛懈鞣N限制。但是我們的地方政府眼里只有GDP，所以允許炒作。如果說(shuō)政府能夠保證大部分人住上香港那樣的公屋，剩下的一部分房產(chǎn)就可以放開投資。愛(ài)炒就炒去，反正那是富人的游戲。
