南都周刊：房價不斷上漲，消費者恐慌性買房，您認為這種市場狀況是不是瘋狂的？
王寧：追漲不追跌是怕失去更多，老百姓要讓他的資產保值，對個人來說這是理性的，我不覺得這是瘋狂。
消費社會學中有一個“門檻理論”：大家心理都有一個門檻，別人不動，大家都不著急，大家都動了，就害怕了。但是他加入進去后，恰恰是幫著房價上漲。這樣就會產生連鎖效應，每一個人的行為都在助長房價上漲。
在房價和收入增長可以穩(wěn)定地預期的時候，一個人只要有穩(wěn)定的職業(yè)，不愁沒房。但是，現在一個人有房沒房不是個人可以支配的，是政府支配的。政策會讓一部分人往上走，同時讓另外一部分往下走。在這個社會分化急劇、誰都可以成為掉下去的那一部分的時候，住房就成為家庭的首要保障。
由于政策的原因，在老百姓還沒有心理準備的情況下，房價在2006-2007年飛速上升，把許多來不及買房或一時無力買房、準備多儲蓄幾年來買房的人打了個措手不及。2009年下半年也是這種情況。這是宏觀環(huán)境的問題。從這個角度上說，沒有瘋狂的老百姓，只有瘋狂的政策環(huán)境。
南都周刊：很多專家說，把房子作為資產是國人的傳統(tǒng)習慣，是中國特有的一種消費心理。最近就有種說法，房價上漲是“丈母娘需求”，是年輕人太著急買房了。
王寧：不是的，這是所有理性人的傳統(tǒng)習慣。美國的老百姓不想買房就不買，是因為他們的社會福利和保障一體化了，流動起來也不那么麻煩。但是，在中國你很難流動，我只能生在廣州，長在廣州，死在廣州，就在廣州買房。
我覺得“丈母娘需求”是可以理解的正常行為。某種程度上說，婚姻也是一種經濟，這種經濟就是把女兒當作資產投資出去，回報就是女兒的幸福。在房價火箭般上升的時候，現在沒房的人以后更沒可能有房，無法買房意味著沒有能力進入中上層。我女兒有條件嫁入中上層，憑什么嫁給你中下層？把房價高歸因到丈母娘，掩蓋了土地制度、住房制度、政府和投機商的責任。
我們不能說年輕人買房不理性，這是打錯了板子。年輕人已經是犧牲品了，還要怪他們?yōu)槭裁匆I房子。他們沒有房改房，一出來房價就猛增幾倍，工資沒有跟GDP同步增長，這些人是買不起房子的。因此，他們只能讓有房改房的父母用儲蓄資助首付，這其實也是變相剝奪了他們父母那一代的福利，是非常不公平的。
從政策的角度來看，住房的性質有兩個：一個是經濟的性質，另外一個是民生的性質�，F在考慮更多的是經濟政策，但住房領域一定要有社會政策。世界各國都有住房的社會保障，中國嚴格意義來講還沒有。我們的土地招拍掛學香港，公屋政策卻沒學好。香港人2/3住在公屋里，我們把福利房、房改房算上，可能也沒有這個比例。
高房價會讓大城市衰落
南都周刊：還有一種觀點，認為中國城市化率還很低，接下來的城市化進程會是房價中長期上漲的主要動力，您怎么看？
王寧：中國城市化率實際上比估計的高很多。2億農民工已經在城市中居住，但因為戶籍制度沒有被統(tǒng)計為城市人口。這些人的住房現在要么由廠方解決，或是租住在城中村，要把這些人變成購房者是不現實的，因為他們買不起。
其實，城市化并不是指人口都涌向一線大都市�，F在房價很高的地方主要是一線城市，而不是二三線城市。
同時，高房價客觀上造成的社會后果就是大家競爭，價格上漲，一線城市成為有錢人的天堂。房價上漲還會導致勞動力成本增加，讓一線大城市逐漸轉向那些高科技的，效率比較高的行業(yè)。倫敦是金融城市，就是因為制造業(yè)無法承受高工資，在倫敦活不下去。假如廣州、北京、上海沒有科技創(chuàng)新力、產業(yè)沒有完成升級換代，房價的這種上漲會把你拖垮。
國外也經歷過這種大城市的衰落，比如說芝加哥。城市發(fā)展到一定程度，就沒有人去了，因為交通太擁堵，環(huán)境太嘈雜。高房價也迫使很多專業(yè)人才向二線城市轉移，比如年輕一些的醫(yī)生、會計、工程師，提高了二線城市的專業(yè)服務水平。于是，一些人干脆轉移到二線城市，還住得更好。這是一個自然均衡的過程。
而且“嬰兒潮”馬上就要過去了，等到90后這批人為人父母時，人口結構會發(fā)生變化，增長變慢，這也意味著房屋需求逐漸緩解。
所以，不能過于樂觀估計大城市房價的上漲空間。國家要考慮經濟安全，否則就會像日本八十年代出現房地產危機，讓日本失去了10年。
南都周刊：政府也有很多的調控政策，但總是越調房價越高，您覺得政策效果不好最主要的原因是什么？
王寧：中央地方財政分權導致地方政府依賴于土地財政，這是最主要的根源。地方政府出臺刺激房地產發(fā)展的政策會有利于財政收入，所以房價高對地方政府來講是好事。你看，政府從上到下都沒說要房價下降，而是說“穩(wěn)定”，就是要穩(wěn)定地增長，不要上漲太快就好了。
讓有利益相關性的人去制定政策，既做運動員又做裁判員，肯定就會偏袒自己，讓政策有失公平。同時與政府利益一致的人是合算的，比如銀行、開發(fā)商，因而犧牲者必然就是未購房者——當然已經買房的人是沉默者，房價上漲對他們是有好處的。周久耕就是一個鮮明的例子，說出了一些官員內心的話。
另一方面，政府一開始的住房調控政策都摸不到癥結，2007年之前的調控很多是失敗的，到最后出了“927”二套房貸政策才有效果。
而且地方政府的信用在逐步破產。比如說有一條，拍賣得到的土地兩年沒有蓋房就要收回。但現在全國真正懲戒的只有五例，導致了開發(fā)商有恃無恐。我放在那里，自然增值不好？多省事。
前不久一些官員說房價的確太高，要控制，但大家已經沒有什么信任了。這是很危險的跡象。
要重新房改
南都周刊：那對于土地絕對稀缺的中國，是不是要限制買房子投資的行為？
王寧：是要限制投機炒房，避免進一步加劇稀缺，造成“零和效應”。投機者沒有創(chuàng)造財富，他們賺的錢必然是別人買單，少數人擁有的房子越多，其他買房子的人就要付出更多的代價。投機又會加劇需求的膨脹，本來投向實體經濟的錢都用來炒房。如果一個國家的經濟依靠炒作房地產這種簡單經濟，那么這個國家就要開始衰亡的命運。
一般來說西方國家的人就是買一套房子，最多只有二套，不會有三套、四套用來炒作的，因為有各種限制。但是我們的地方政府眼里只有GDP，所以允許炒作。如果說政府能夠保證大部分人住上香港那樣的公屋，剩下的一部分房產就可以放開投資。愛炒就炒去，反正那是富人的游戲。
