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樓市大富翁游戲：瘋狂的地王爭(zhēng)霸戰(zhàn)

來(lái)源：南方新聞網(wǎng) 時(shí)間：2009-12-09 22:49:33

為什么？

簡(jiǎn)單，除非你投資用的是期權(quán)、margin或保證金，以小博大，否則從資金效率上講，很難比投資上升趨勢(shì)中的地產(chǎn)更高。因?yàn)�，路人皆知，炒房者都是盡可能少首付，最大化利用杠杠撬動(dòng)一座動(dòng)輒上百萬(wàn)元的房子。

算算賬！

Annie，10萬(wàn)元炒股，假設(shè)股票在1個(gè)月的收益達(dá)10%；Becky，10萬(wàn)元炒房，同期地產(chǎn)市場(chǎng)也走牛，1個(gè)月房?jī)r(jià)漲了5%。

不計(jì)傭金等費(fèi)用，1個(gè)月后，她們都不約而同選擇了賣(mài)出，結(jié)果是：Annie共賺1萬(wàn)；而B(niǎo)ecky的賬面卻多了5萬(wàn)元。

且慢。10%的才1萬(wàn)，5%的為何有5萬(wàn)？這是怎么回事？

原來(lái)，Becky用的是按揭貸款，一成首付，用10萬(wàn)元賭上了價(jià)值100萬(wàn)元的房子，房?jī)r(jià)上漲5%后，該物業(yè)價(jià)值為105萬(wàn)元。不計(jì)費(fèi)用的情況下，賣(mài)出后獲利5萬(wàn)。

正因?yàn)楦軛U在發(fā)揮效力，還是上述例子，若股市下跌10%，同期房?jī)r(jià)下跌5%，Annie虧損的僅僅1萬(wàn)，而B(niǎo)ecky的損失將放大10倍，意味著50%的本金不翼而飛。

由此，你就可以明白，為什么房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投機(jī)客洶涌不絕，而去年跌市中深圳為何甚至出現(xiàn)斷供？

在一個(gè)樓市上升周期里，通過(guò)使用按揭貸款這種杠桿，你從不斷推高的房?jī)r(jià)里賺大錢(qián)，然后給銀行小錢(qián)（貸款利率低得多）。反過(guò)來(lái)，一成首付的10倍杠桿會(huì)打得你滿地找牙。

地產(chǎn)股，低成本高收益

直接投資房產(chǎn)，還真的挺麻煩。原因之一就是國(guó)內(nèi)稅費(fèi)太多，一買(mǎi)一賣(mài)成本很高。因此，另一個(gè)間接投資的辦法就是通過(guò)地產(chǎn)股來(lái)實(shí)現(xiàn)。

方便第一

地產(chǎn)股和房?jī)r(jià)之間也存在一個(gè)杠桿效應(yīng)。我們可以看到，今年以來(lái)，京滬穗的房?jī)r(jià)漲幅都較大，在50%左右，而全國(guó)的真實(shí)房?jī)r(jià)大致漲幅為30%。

你可知道，地產(chǎn)股漲了多少？地產(chǎn)指數(shù)（399200）顯示，從1月最低的900點(diǎn)到7月最高的2294，漲幅高達(dá)152.2%。雖然與一成首付的10倍杠桿比遜色，但平均5倍杠桿也讓人刮目相看，更別說(shuō)交易的便利性。

以具體城市為例，最新數(shù)據(jù)顯示，截至三季度，杭州今年以來(lái)商品房最大漲幅為37%，從3月的最低點(diǎn)11150元/平米到8月的15198元/平米。而杭州的地產(chǎn)股濱江集團(tuán)，卻從1月最低價(jià)7.9元飆升到7月高點(diǎn)23.13元（復(fù)權(quán)），漲幅為194.68%。

比較一下按揭與股票的收益，假設(shè)都在低點(diǎn)入市，高點(diǎn)賣(mài)出。

如果首付一成，那么，一套90平米的商品房，買(mǎi)入時(shí)價(jià)值約100萬(wàn)，賣(mài)出時(shí)價(jià)值136萬(wàn)�？鄢�15%各種中間費(fèi)用，凈賺：（136－100）－100×15%=21萬(wàn)。投入本金10萬(wàn)，收益率為110%。

如果將首付的10萬(wàn)元買(mǎi)入濱江集團(tuán)，全部交易費(fèi)用不到1%，凈賺：100000×194.68%-1000=約19萬(wàn)。

由此可見(jiàn)，雖然杠桿比按揭貸款小，但是地產(chǎn)股在好世道里，也能有近似的高收益。而且，投資者甚至足不出戶就可搞定交易。

DIY地產(chǎn)基金

國(guó)內(nèi)暫時(shí)無(wú)法直接投資于地產(chǎn)指數(shù)，而公募基金里也沒(méi)有以地產(chǎn)為恒定主題的。如果看好地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，相比某一個(gè)地產(chǎn)股，投資者更好的選擇是一籃子地產(chǎn)股。

雖說(shuō)是一籃子，但未必要多而不精。你可以根據(jù)資金情況，選擇不超過(guò)5只地產(chǎn)股。其中，一定要有行業(yè)龍頭股（如萬(wàn)、保、招、金），可以有二線地產(chǎn)股（如武漢、成都等地的開(kāi)發(fā)商上市公司）。大盤(pán)股和小盤(pán)股也同時(shí)配備。如果有條件，最好超配港股的中資地產(chǎn)股——相比A股，H股的價(jià)格更劃算。而且可以買(mǎi)到更多的好公司，如中海外、富力、碧桂園等。

然后，每個(gè)季度（或每?jī)蓚€(gè)季度）調(diào)整一次倉(cāng)位，將表現(xiàn)最差的那只拋棄，重新選一只經(jīng)營(yíng)出色的。周而復(fù)始。

該計(jì)算器對(duì)一些數(shù)據(jù)非常敏感。如果投資回報(bào)率比房?jī)r(jià)預(yù)期回報(bào)率高很多，自然應(yīng)該做其他投資而不是把錢(qián)花在買(mǎi)房上。投資回報(bào)率10%，而房?jī)r(jià)、租金年漲幅都是5%，算出來(lái)是5年后買(mǎi)房最劃算。為了盡量精確，請(qǐng)?jiān)诟呒?jí)選項(xiàng)里提交具體的買(mǎi)房數(shù)據(jù)，包括買(mǎi)賣(mài)的費(fèi)率、保險(xiǎn)等。

在珠江新城租14年再買(mǎi)最經(jīng)濟(jì)

買(mǎi)房或租房如同硬幣的兩面，一旦擲出去，可能開(kāi)始的就是另一段人生。

我們不妨借助這個(gè)網(wǎng)絡(luò)工具：買(mǎi)房租房計(jì)算器。

該計(jì)算器是把擁有和租賃物業(yè)所需要的總開(kāi)支計(jì)算出來(lái)，加以對(duì)比后，告訴你在幾年后買(mǎi)房最劃算。

為了盡量符合現(xiàn)實(shí)，它也把機(jī)會(huì)成本考慮進(jìn)去——就是說(shuō)，假設(shè)你只租不買(mǎi)，那么省下首付的錢(qián)，拿去做其他投資，會(huì)產(chǎn)生多少回報(bào)。

買(mǎi)房成本有以下兩部分：初始成本（首付+過(guò)戶費(fèi)）、期間成本（按揭貸款、裝修費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及保險(xiǎn)等）；租賃成本也是兩部分：初始成本（押金、中介費(fèi)）、期間成本（月租金）。以上所有成本都要加上機(jī)會(huì)成本。

實(shí)際算算看。以廣州房?jī)r(jià)地標(biāo)珠江新城的某單身公寓為例，單價(jià)2萬(wàn)/平米，售價(jià)65萬(wàn)，月租2000。目前，第一套房首付兩成，五年以上商業(yè)貸款利率5.94%，打7折就是4.158%。物業(yè)稅不用填。

在右側(cè)的高級(jí)選項(xiàng)里，我們要輸入的是：年投資回報(bào)率（系統(tǒng)默認(rèn)5%），所得稅（默認(rèn)20%）和通脹率�？紤]到發(fā)展中國(guó)家通脹率偏高，我們采用3%。其他兩個(gè)大項(xiàng)保持默認(rèn)，除了賣(mài)房免稅部分改為0。

計(jì)算器左側(cè)是兩個(gè)要估測(cè)的數(shù)字，房?jī)r(jià)年均漲跌幅和租金年均漲跌幅。系統(tǒng)默認(rèn)的是3%和1%作為長(zhǎng)期數(shù)據(jù)。聯(lián)系中國(guó)的實(shí)際情況，房?jī)r(jià)逐年下降的可能較小，暫且不改。

好家伙，答案是14年——意味著你在珠江新城租14年，然后再買(mǎi)是最經(jīng)濟(jì)的方案。

不是說(shuō)股票長(zhǎng)期收益率約為10%嗎？那么我們把這個(gè)10%放進(jìn)投資回報(bào)率——這下你要大跌眼鏡了！

結(jié)果是——“等你租滿30年再談買(mǎi)房吧”。

你說(shuō)怎么辦好？