為什么？
簡單，除非你投資用的是期權(quán)、margin或保證金，以小博大，否則從資金效率上講，很難比投資上升趨勢中的地產(chǎn)更高。因為，路人皆知，炒房者都是盡可能少首付，最大化利用杠杠撬動一座動輒上百萬元的房子。
算算賬！
Annie，10萬元炒股，假設(shè)股票在1個月的收益達(dá)10%；Becky，10萬元炒房，同期地產(chǎn)市場也走牛，1個月房價漲了5%。
不計傭金等費(fèi)用，1個月后，她們都不約而同選擇了賣出，結(jié)果是：Annie共賺1萬；而Becky的賬面卻多了5萬元。
且慢。10%的才1萬，5%的為何有5萬？這是怎么回事？
原來，Becky用的是按揭貸款，一成首付，用10萬元賭上了價值100萬元的房子，房價上漲5%后，該物業(yè)價值為105萬元。不計費(fèi)用的情況下，賣出后獲利5萬。
正因為杠桿在發(fā)揮效力，還是上述例子，若股市下跌10%，同期房價下跌5%，Annie虧損的僅僅1萬，而Becky的損失將放大10倍，意味著50%的本金不翼而飛。
由此，你就可以明白，為什么房價上漲時，投機(jī)客洶涌不絕，而去年跌市中深圳為何甚至出現(xiàn)斷供？
在一個樓市上升周期里，通過使用按揭貸款這種杠桿，你從不斷推高的房價里賺大錢，然后給銀行小錢（貸款利率低得多）。反過來，一成首付的10倍杠桿會打得你滿地找牙。
地產(chǎn)股，低成本高收益
直接投資房產(chǎn)，還真的挺麻煩。原因之一就是國內(nèi)稅費(fèi)太多，一買一賣成本很高。因此，另一個間接投資的辦法就是通過地產(chǎn)股來實(shí)現(xiàn)。
方便第一
地產(chǎn)股和房價之間也存在一個杠桿效應(yīng)。我們可以看到，今年以來，京滬穗的房價漲幅都較大，在50%左右，而全國的真實(shí)房價大致漲幅為30%。
你可知道，地產(chǎn)股漲了多少？地產(chǎn)指數(shù)（399200）顯示，從1月最低的900點(diǎn)到7月最高的2294，漲幅高達(dá)152.2%。雖然與一成首付的10倍杠桿比遜色，但平均5倍杠桿也讓人刮目相看，更別說交易的便利性。
以具體城市為例，最新數(shù)據(jù)顯示，截至三季度，杭州今年以來商品房最大漲幅為37%，從3月的最低點(diǎn)11150元/平米到8月的15198元/平米。而杭州的地產(chǎn)股濱江集團(tuán)，卻從1月最低價7.9元飆升到7月高點(diǎn)23.13元（復(fù)權(quán)），漲幅為194.68%。
比較一下按揭與股票的收益，假設(shè)都在低點(diǎn)入市，高點(diǎn)賣出。
如果首付一成，那么，一套90平米的商品房，買入時價值約100萬，賣出時價值136萬�？鄢�15%各種中間費(fèi)用，凈賺：（136－100）－100×15%=21萬。投入本金10萬，收益率為110%。
如果將首付的10萬元買入濱江集團(tuán)，全部交易費(fèi)用不到1%，凈賺：100000×194.68%-1000=約19萬。
由此可見，雖然杠桿比按揭貸款小，但是地產(chǎn)股在好世道里，也能有近似的高收益。而且，投資者甚至足不出戶就可搞定交易。
DIY地產(chǎn)基金
國內(nèi)暫時無法直接投資于地產(chǎn)指數(shù)，而公募基金里也沒有以地產(chǎn)為恒定主題的。如果看好地產(chǎn)這個行業(yè)，相比某一個地產(chǎn)股，投資者更好的選擇是一籃子地產(chǎn)股。
雖說是一籃子，但未必要多而不精。你可以根據(jù)資金情況，選擇不超過5只地產(chǎn)股。其中，一定要有行業(yè)龍頭股（如萬、保、招、金），可以有二線地產(chǎn)股（如武漢、成都等地的開發(fā)商上市公司）。大盤股和小盤股也同時配備。如果有條件，最好超配港股的中資地產(chǎn)股——相比A股，H股的價格更劃算。而且可以買到更多的好公司，如中海外、富力、碧桂園等。
然后，每個季度（或每兩個季度）調(diào)整一次倉位，將表現(xiàn)最差的那只拋棄，重新選一只經(jīng)營出色的。周而復(fù)始。
該計算器對一些數(shù)據(jù)非常敏感。如果投資回報率比房價預(yù)期回報率高很多，自然應(yīng)該做其他投資而不是把錢花在買房上。投資回報率10%，而房價、租金年漲幅都是5%，算出來是5年后買房最劃算。為了盡量精確，請在高級選項里提交具體的買房數(shù)據(jù)，包括買賣的費(fèi)率、保險等。
在珠江新城租14年再買最經(jīng)濟(jì)
買房或租房如同硬幣的兩面，一旦擲出去，可能開始的就是另一段人生。
我們不妨借助這個網(wǎng)絡(luò)工具：買房租房計算器。
該計算器是把擁有和租賃物業(yè)所需要的總開支計算出來，加以對比后，告訴你在幾年后買房最劃算。
為了盡量符合現(xiàn)實(shí)，它也把機(jī)會成本考慮進(jìn)去——就是說，假設(shè)你只租不買，那么省下首付的錢，拿去做其他投資，會產(chǎn)生多少回報。
買房成本有以下兩部分：初始成本（首付+過戶費(fèi)）、期間成本（按揭貸款、裝修費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及保險等）；租賃成本也是兩部分：初始成本（押金、中介費(fèi)）、期間成本（月租金）。以上所有成本都要加上機(jī)會成本。
實(shí)際算算看。以廣州房價地標(biāo)珠江新城的某單身公寓為例，單價2萬/平米，售價65萬，月租2000。目前，第一套房首付兩成，五年以上商業(yè)貸款利率5.94%，打7折就是4.158%。物業(yè)稅不用填。
在右側(cè)的高級選項里，我們要輸入的是：年投資回報率（系統(tǒng)默認(rèn)5%），所得稅（默認(rèn)20%）和通脹率�？紤]到發(fā)展中國家通脹率偏高，我們采用3%。其他兩個大項保持默認(rèn)，除了賣房免稅部分改為0。
計算器左側(cè)是兩個要估測的數(shù)字，房價年均漲跌幅和租金年均漲跌幅。系統(tǒng)默認(rèn)的是3%和1%作為長期數(shù)據(jù)。聯(lián)系中國的實(shí)際情況，房價逐年下降的可能較小，暫且不改。
好家伙，答案是14年——意味著你在珠江新城租14年，然后再買是最經(jīng)濟(jì)的方案。
不是說股票長期收益率約為10%嗎？那么我們把這個10%放進(jìn)投資回報率——這下你要大跌眼鏡了！
結(jié)果是——“等你租滿30年再談買房吧”。
你說怎么辦好？
部分國家地區(qū)物業(yè)稅率香港樓價對年租金比率走勢（1997年1月31日-2009年7月31日）
地產(chǎn)投資四盞明燈
“面包-面粉”理論
上世紀(jì)60年代香港的局面是誰有地誰就能閉著眼睛賺錢，當(dāng)時李嘉誠起步不久，在被問及這是怎么回事時，李嘉誠含蓄地指出，面粉貴過面包，意味著地產(chǎn)大佬看好后市。
