我們開發(fā)商業(yè)街的時候，考慮了幾個問題。第一，市場定位。我們要滿足哪些人的需求？哪些檔次的人的需求？第二，開發(fā)商的能力怎么樣？我們的資金怎么樣？我們后續(xù)的想法怎么樣？第三，如何去促成目標商家業(yè)態(tài)品牌的到位？最終我們考慮把住宅這塊都賣了，然后把最好的商鋪留下來，而這樣的操作也給公司帶來了巨大的利潤收益，我們的商鋪增值很快，也給公司的后續(xù)發(fā)展積累了較好的經(jīng)濟實力�，F(xiàn)在商鋪在手，我們就掌握了主動性，如果公司缺資金的話可以融資，如果需要現(xiàn)金流也比較容易出手。
●住區(qū)商業(yè)也必須考慮適度分級
天都城副總經(jīng)理 王旭飛
在住區(qū)的整體開發(fā)上，我覺得不能把企業(yè)割裂于一個城市之外，而必須把它放到城市的范疇里去考慮，也就是說我們在處理社區(qū)商業(yè)的時候，要根據(jù)項目所處的區(qū)位、項目的規(guī)模大小以及周邊服務(wù)設(shè)施的既有程度，來最終確定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的策略。
還有一點就是，不要把開發(fā)商自己對品質(zhì)的認同等同于社會對這個問題的認同。比如我們講商業(yè)高品質(zhì)，把很多咖啡店都作為規(guī)劃的硬件放進去，最后發(fā)現(xiàn)老百姓、投資者根本不買你的賬，你去弄你的，讓你空著還是照樣空著。因此我認為，住區(qū)商業(yè)也必須考慮適度的分級。
●自持物業(yè)可以對業(yè)態(tài)有較好的控制
錢江房產(chǎn)市場副總監(jiān) 程健
開發(fā)商考慮社區(qū)商鋪的時候，角度可能和投資客、住戶都不太一樣，說白了就是想通過這些商業(yè)的營造，讓住宅體現(xiàn)出更多的價值。因此開發(fā)商在對商鋪定位的時候，都希望能夠有一個比較好的規(guī)劃，讓未來的購房者能看到今后非常好的商業(yè)前景。從這個角度來說，紅石商街非常具有代表意義。
從我們公司本身來說，開發(fā)時間最長就是在濱江的彩虹城，這個樓盤非常大，從2002年一直做到現(xiàn)在。當年開始賣的時候，濱江是比較偏的地方，因為盤子大開發(fā)周期長，也希望通過對一些商業(yè)的引入，把地方做旺起來。
現(xiàn)在如果大家到濱江去，會發(fā)現(xiàn)人氣還是不太旺，但起碼彩虹城附近已經(jīng)有了翻天覆地的變化。我們是自持物業(yè)，所有商鋪都是不賣的，這樣就可以對業(yè)態(tài)有一個比較好的控制。
●前期招租招好了后面不用愁
濱江房產(chǎn)營銷企劃部經(jīng)理 陳國靈
我們公司早兩年以銷售為主，不管商鋪、住宅都是全部賣完的，但近年來特別是公司上市以后，每年包括商鋪的自有物業(yè)的量在逐年增加。像去年招商任務(wù)2萬多平方米，現(xiàn)在出租率都已經(jīng)達到了100％，租金收益也比較滿意，應該說比同地段的寫字樓要好。
我們在出租的過程中，有幾個原則：第一，我引進的必須是大公司，我們是一幢18層的寫字樓，都是整層招租，小單位都不招的，組合的也不招。另外一點我必須引進的是集團的總部。所以我們招租招到一半以后，后面就開始加速度了，因為里面差不多都是上市公司，人家只要一看前期都招了哪些公司，自然而然就愿意進來了。
●社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃很關(guān)鍵
贏商投資事業(yè)部總監(jiān) 谷成丹
社區(qū)商業(yè)操作當中，我覺得有三點要注意：
第一，之前要有好的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這非常關(guān)鍵，包括業(yè)態(tài)的落點和產(chǎn)品的匹配度。
第二，社區(qū)商業(yè)在營銷中如何通過對自身的包裝和運用，來消除項目的抗性，形成這個項目能夠和其他項目區(qū)別開來的標簽。
第三，要充分運用社區(qū)商業(yè)的定價和招商手段，來提高商鋪的價值。
●投資商鋪完全不需要打理
假日房產(chǎn)董事長 盧亞平
投資者在購買商鋪時，首先會關(guān)注回報率，一般如果回報率能夠達到4％－5％，我們就認為這個商鋪是有投資價值的。其次，事實上優(yōu)質(zhì)商鋪真正賺錢的，往往是商鋪升值的那一部分。至于說哪些商鋪更好賣，投資客更看重哪一些商鋪，可能就要看一些細節(jié)了，比如商鋪在轉(zhuǎn)角位置，或是離公交車站比較近的區(qū)域等。
我覺得投資商鋪確實是“一鋪養(yǎng)三代”，如果大家有閑余的資金，可以投資商鋪試試看，因為中國人的投資渠道并不多。我自己從2001年開始買商鋪，一直到現(xiàn)在，基本上翻一番還是沒什么問題的。而且商鋪有一個非常好的特點是，完全不需要人打理，很適合有錢但是沒時間的投資客。
買社區(qū)商鋪，一般要觀察一下小區(qū)住戶都是哪一類人群，比較在乎哪一些服務(wù)。如果小區(qū)周圍步行15分鐘范圍內(nèi)找不到一個像樣的商圈，那么這個小區(qū)的商鋪就值得投資，因為很多住戶都會有這樣的需求。
