十幾個(gè)月后，杭州萬象城購物中心將正式開啟；濱江的華聯(lián)星光大道預(yù)計(jì)今年下半年開街；城北的遠(yuǎn)洋運(yùn)河商務(wù)區(qū)也于去年年底如期開工……買名牌、溜真冰、看大片、吃大餐，這些“巨無霸”似的城市綜合體將一站式滿足你對娛樂休閑的所有想象。
至于許許多多的寫字樓以及大大小小的社區(qū)商鋪，也沒準(zhǔn)會跟你發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系。也許你就在里面上班，也許你買了那里的房子，也許你經(jīng)常路過或造訪，又或者，你正在尋找這樣的投資渠道。
上周五，本報(bào)地產(chǎn)會客廳舉辦了一場杭州商業(yè)地產(chǎn)論壇，將相關(guān)開發(fā)商、地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)悉數(shù)請來暢所欲言。
它們究竟將怎樣改變?nèi)藗兾磥淼纳钴壽E？如何判斷哪一個(gè)才是最適合你的投資好機(jī)會？且看杭州商業(yè)地產(chǎn)論壇對話實(shí)錄。
綜合體、 寫字樓篇
●需求決定商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率
浙江工商大學(xué)金融學(xué)院教授 朱晉
從普通老百姓的角度來講，投資商業(yè)地產(chǎn)需要有一定的眼光和意識，專業(yè)性比較強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)有它自身的特點(diǎn)，與其他物業(yè)相比有一個(gè)資產(chǎn)價(jià)值的上升，因此租金回報(bào)率是一個(gè)主要的衡量指標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)很大的特點(diǎn)，就是需求決定租金高低，而需求是很受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性影響的。像寫字樓就體現(xiàn)得很明顯，經(jīng)濟(jì)量上漲的時(shí)候租金上升比較快，經(jīng)濟(jì)量萎縮了租金掉得也非常快，需求方就會有很多的疑慮。另外，投資商業(yè)地產(chǎn)和住宅也有區(qū)別，住宅的租金波動一般不大，反而是商業(yè)地產(chǎn)的租金收益不是很穩(wěn)定。總體而言，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)還是蠻大的，在杭州市場上要比開發(fā)住宅更有風(fēng)險(xiǎn)。
●在商業(yè)項(xiàng)目中拓展文化旅游概念
華聯(lián)集團(tuán)杭州總部副總裁 錢偉中
一般在新城建設(shè)中，如果商業(yè)做得好，那么對區(qū)域的發(fā)展將是一個(gè)良性的推動。像濱江這樣，區(qū)域非常好，離杭州老城區(qū)也很近，但這幾年的發(fā)展速度還是不夠快，主要就是因?yàn)樯虡I(yè)和生活配套沒有很好地跟進(jìn)。
我們星光大道商業(yè)步行街之所以不賣，是因?yàn)樽猿植拍軌蚋玫剡M(jìn)行管理、招商和定位；當(dāng)時(shí)取名叫星光大道，也是考慮到今后功能的延展性，在其中加入了文化旅游的概念，要把它打造成一個(gè)綜合性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，內(nèi)地首條文化藝術(shù)星光大道的頭銜同時(shí)也為項(xiàng)目打響了名聲。
今年下半年星光大道即將開街，招商情況良好，目前已經(jīng)完成70％左右的招商，意向招商達(dá)100％，先后吸引了韓國第一大超市品牌“易買得”、舒適堡等知名商家入駐。
●萬象城購物中心計(jì)劃明年開業(yè)
華潤新鴻基房地產(chǎn)(杭州)公司助理總經(jīng)理 陳進(jìn)
萬象城項(xiàng)目一期包括購物中心和高檔住宅悅府，其中住宅于2008年8月份開盤，淡市熱銷，成為杭州2008年度銷售總面積與銷售總金額雙料冠軍。而購物中心的招商工作已于2007年展開。截至2007年底，已經(jīng)完成四大主力店、五大半主力店的招商工作，提前兩年多完成50%的招租率。首批進(jìn)駐的九家商家為首次登陸中國的泰國Central 尚泰百貨，超級影院品牌嘉禾影院，以進(jìn)口食品為主的高端加強(qiáng)型超市OLE超市，奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場ICERINK冰紛萬象，全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商——玩具“反”斗城等。目前，萬象城購物中心招商仍在順利推進(jìn)中，已經(jīng)完成了超過90%的招租率，計(jì)劃將于2010年開業(yè)。
在杭州，萬象城近80萬平方米的體量中，薈萃購物中心、住宅“悅府”、超五星級酒店“柏悅”、甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓等多種物業(yè)形態(tài)，在為杭州奉獻(xiàn)另一種高品質(zhì)生活方式的同時(shí)，也將影響甚至改變杭州目前的城市格局，實(shí)現(xiàn)杭州從單核中心向多核中心發(fā)展的轉(zhuǎn)變。
●三個(gè)樓盤主題會所招商即將啟動
萬科南都市場營銷部商業(yè)項(xiàng)目組主管 于香港
萬科是住宅開發(fā)商，我們的商業(yè)定位是為住宅服務(wù)的。杭州萬科的商業(yè)分為兩類：一類是社區(qū)底商，以銷售為主，萬科一般會保留5％－10％的比例自主招商，主要引進(jìn)一些品牌連鎖商家，以帶動社區(qū)的良好商業(yè)氛圍；另一類是大型的區(qū)域商業(yè)中心，比如良渚。
近期萬科即將啟動三個(gè)樓盤的會所招商，同時(shí)各有明確的商業(yè)定位。其中公望將打造以特色餐飲為主題的高端精品會所，主要客群為高爾夫俱樂部會員；逸天廣場的會所將打造成主要面向孩子的藝術(shù)中心；錢江灣花園的會所則定位為濱江區(qū)高端餐飲的聚集地。
●來福士的設(shè)計(jì)理念源于錢塘潮
凱德置地杭州項(xiàng)目總經(jīng)理 王莉
凱德置地2007年10月拿下位于錢江新城核心位置的黃金地塊后，就決定在此建造其全球地標(biāo)性品牌綜合項(xiàng)目——“來福士”，預(yù)計(jì)將在2012年左右建成包括甲級辦公樓、大型購物商場、星級酒店以及服務(wù)公寓在內(nèi)的綜合性項(xiàng)目。來福士是凱德旗下最具特色的世界知名綜合商用項(xiàng)目品牌，每個(gè)來福士項(xiàng)目都僅選址門戶城市最有潛力的優(yōu)質(zhì)地段，邀請大師級建筑師設(shè)計(jì)，并且自主開發(fā)、持有和管理。“來福士”英文名為“Raffles City”，意味著經(jīng)濟(jì)綜合體和城市地標(biāo)，不管是新加坡、巴林，還是中國的來福士，都涵蓋國際甲級辦公樓、購物廣場、酒店、服務(wù)公寓等多種業(yè)態(tài)，對于提升所在區(qū)域的生活、商務(wù)價(jià)值，優(yōu)化城市商業(yè)結(jié)構(gòu)有著重要作用。
杭州來福士項(xiàng)目由著名新銳設(shè)計(jì)師、荷蘭UNS建筑師事務(wù)所首席建筑師本·范·貝爾克爾擔(dān)綱設(shè)計(jì)，將完全參照國際綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，目前正處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念源于錢塘潮，將借涌潮現(xiàn)象的優(yōu)美曲線及層層相疊的自然形態(tài)，以現(xiàn)代美學(xué)的表現(xiàn)手法，展示出與周邊環(huán)境相呼應(yīng)的建筑形態(tài)。目前世界上共有七座來福士，位于錢江新城的杭州來福士在2012年完工后，將是中國最大的來福士。
●杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)住宅年內(nèi)即將亮相
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)營銷管理部總監(jiān) 何劍
遠(yuǎn)洋·杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)地處杭州未來三大核心商圈之一的“運(yùn)河商圈”，緊依京杭大運(yùn)河，位于上塘路西側(cè)，南臨大關(guān)路。項(xiàng)目總建筑面積逾80萬平方米，由英國BENOY建筑師事務(wù)所、澳大利亞Hassel設(shè)計(jì)公司、締博建筑設(shè)計(jì)公司、雅卓信國際、高力國際等國際頂級團(tuán)隊(duì)共同傾力設(shè)計(jì)與服務(wù)，是一個(gè)集國際大型商業(yè)中心、超五星級酒店、大規(guī)模國際商務(wù)寫字樓及高檔景觀商務(wù)公館等物業(yè)集群為一體的大型高端城市綜合體，將成為“運(yùn)河商圈”商務(wù)、商業(yè)、居住、旅游、影視、餐飲、休閑運(yùn)動的中心，同時(shí)帶動并輻射整個(gè)城市北部。
