目前項(xiàng)目的規(guī)劃方案正在審批，下半年即將全面動(dòng)工，營(yíng)銷體驗(yàn)中心和景觀示范區(qū)也將于下半年正式開放，預(yù)計(jì)住宅有望在年內(nèi)亮相。
●租賃市場(chǎng)完全是靠養(yǎng)出來的
坤和控股副總經(jīng)理 朱虹
坤和中心的位置就在武林廣場(chǎng)運(yùn)河邊上，整個(gè)項(xiàng)目包括9層商業(yè)裙房和31層寫字樓，總建筑面積11.2萬平方米，由德國GMP設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，物業(yè)管理全權(quán)委托仲量聯(lián)行。去年年底我們跟杭州大廈合作，把商業(yè)部分租給了他們，現(xiàn)在已經(jīng)在裝修，10月1日即將全面開業(yè)。我們的寫字樓部分，按5A國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造，主要面向以金融業(yè)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高端零售、商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的企業(yè)。
這兩年杭州樓市存在著“住商倒掛”的現(xiàn)象，最近大量資金涌入股市和住宅，企業(yè)對(duì)寫字樓的需求也沒有被激發(fā)起來。但其實(shí)我們看到，500強(qiáng)企業(yè)只是在區(qū)域之間衡量觀望，一旦價(jià)格合適、條件合適，政府又有比較好的政策支持，它們還是會(huì)考慮，也有計(jì)劃要進(jìn)駐杭州。
坤和中心目前正處于準(zhǔn)備招租階段。前期也沒做什么推廣，但已經(jīng)有不少客戶找上門來，對(duì)我們的地段、我們的純租賃性質(zhì)非�？春�，這也說明，杭州高端純租賃的寫字樓在未來有很大市場(chǎng)空間。
杭州目前的商業(yè)運(yùn)作能力仍然處于較低水平，而商業(yè)項(xiàng)目如果運(yùn)營(yíng)好的話，之后的租金漲幅將很難預(yù)料，也許不是5％、10％這樣遞增，有可能會(huì)是20％的遞增，可以說租賃市場(chǎng)完全是靠養(yǎng)出來的，所以我們最終將坤和中心定位為純租賃的物業(yè)。
●軌道交通將帶動(dòng)物業(yè)迅速升值
中江置業(yè)副總經(jīng)理 王建新
東方紅街是中凱集團(tuán)十年后回歸杭州的第一個(gè)樓盤，前期以住宅為主，近30萬平方米的總建筑面積中有相當(dāng)體量的商業(yè)。
前段時(shí)間我們舉辦了首屆長(zhǎng)三角杭州綜合交通樞紐發(fā)展論壇，探討長(zhǎng)三角地區(qū)的交通發(fā)展?jié)摿�。具體來說，就在東方紅街東南面，一個(gè)投資19億元的杭州新火車東站交通樞紐已經(jīng)動(dòng)工。今后高速鐵路、地鐵、快速公交、水上巴士、磁懸浮等將在這個(gè)五層結(jié)構(gòu)的巨型建筑中實(shí)現(xiàn)“零距離換乘”。這從商業(yè)的角度來說，未來的發(fā)展?jié)摿κ欠浅４蟮摹?/p>
杭州隨著交通樞紐的大力建設(shè)，正在正式邁入軌道交通時(shí)代，我認(rèn)為這當(dāng)中物業(yè)將會(huì)有一個(gè)5000－8000元/平方米的價(jià)值提升。從投資角度來看主要要關(guān)心幾個(gè)問題，你所投資的區(qū)域是否有政府投資背景，以及高鐵、地鐵交通等帶來的一些基礎(chǔ)設(shè)施投資，這些都是保障區(qū)域價(jià)格上漲空間的重要因素。
●下沙第一個(gè)地鐵綜合體兩年后交付
萬國投資副總經(jīng)理 王征
我們的項(xiàng)目是下沙第一個(gè)地鐵綜合體，根據(jù)工程進(jìn)展，應(yīng)該會(huì)在2011年底左右交付，也就是說在杭州的100個(gè)綜合體里，我們是進(jìn)度比較快的。整個(gè)項(xiàng)目體量約為25萬平方米，我們把它定義為商務(wù)綜合體，因?yàn)樯虡I(yè)比較少，寫字樓更多一點(diǎn)。項(xiàng)目整體定位可能會(huì)比較類似于世貿(mào)麗晶城歐美中心，我們希望能夠招進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)。
關(guān)于地鐵物業(yè)，參照其它城市的發(fā)展規(guī)律，我認(rèn)為杭州目前對(duì)地鐵一、二號(hào)線的價(jià)格估計(jì)是偏低的，地鐵沿線的商業(yè)物業(yè)也同樣處于低谷。個(gè)人比較贊同中凱王總的觀點(diǎn)，未來地鐵開通的時(shí)候，周邊預(yù)計(jì)將會(huì)有5000－8000元/平方米的增長(zhǎng)，我認(rèn)為這樣的提升是可以達(dá)到的。
●錢江新城還要3到5年的培育期
宏程房產(chǎn)銷售部經(jīng)理 陳皓青
宏程·日出錢塘項(xiàng)目位于錢江新城，總體量約為7萬平方米，以整層租賃為主，目前在和許多商家和單位進(jìn)行前期接觸。
錢江新城現(xiàn)在還是一個(gè)大工地，很多樓宇在建，有些還在規(guī)劃當(dāng)中，估計(jì)逐步成熟起來要3到5年，還需要有一個(gè)培養(yǎng)期。我們?cè)诟碳医佑|的過程中，發(fā)現(xiàn)許多商家對(duì)錢江新城區(qū)塊的未來發(fā)展前景十分關(guān)注，但在租金、免租期等問題上條件比較苛刻，因此雙方較難達(dá)成共識(shí)。類似的招租難題，也不單單是我們，估計(jì)錢江新城未來一兩年內(nèi)將要交付的樓盤都會(huì)遇到。
●服從大客戶游戲規(guī)則的同時(shí)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)
建工房產(chǎn)企劃部媒介主管 周瑜
世貿(mào)麗晶城是杭州市中心較早的已經(jīng)交付并且投入運(yùn)營(yíng)的綜合體項(xiàng)目，我們?cè)谶\(yùn)作當(dāng)中走了不少彎路，也有很多心得。
世貿(mào)麗晶城的目標(biāo)定位是世界500強(qiáng)，這些世界500強(qiáng)企業(yè)比較強(qiáng)勢(shì)，它們永遠(yuǎn)不會(huì)去買，而是在市場(chǎng)上選擇形象更好、地段更好的寫字樓去租賃。因此我們是被選擇的大量供應(yīng)方之一，相對(duì)處于劣勢(shì)。其實(shí)有時(shí)候是我們開發(fā)商的視野范圍太狹小了，我們可以站在全球的范圍內(nèi)挖掘更多的世界500強(qiáng)企業(yè)。比如世貿(mào)麗晶城中有9家是500強(qiáng)企業(yè)，但真正耳熟能詳?shù)闹挥幸黄蟊�、東芝等，更多的是我們并不了解的其它行業(yè)，但它又確確實(shí)實(shí)是世界500強(qiáng)。這說明開發(fā)商完全可以擴(kuò)大目標(biāo)客戶領(lǐng)域。
我們的招商已經(jīng)進(jìn)行了一年多，應(yīng)該說受金融危機(jī)影響很大。由于我們的定位是國際化消費(fèi)，業(yè)態(tài)和品牌的選擇都是在全球范圍內(nèi)的，只能去服從客戶的游戲規(guī)則，因此當(dāng)金融危機(jī)全球擴(kuò)張的時(shí)候，杭州就被無情地刷掉了。這就要求開發(fā)商事先要有一個(gè)很好的規(guī)劃，在了解服從它們的規(guī)則的同時(shí)，要有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估和把握能力，否則就會(huì)很被動(dòng)。
●社區(qū)商業(yè)的價(jià)值70％是天生的
頤高集團(tuán)副總經(jīng)理 王紅暉
我覺得社區(qū)商業(yè)能不能做好，70％是先天的。因?yàn)樵谏鐓^(qū)商業(yè)里居住人口是硬通貨，這個(gè)社區(qū)如果有四五萬人的入住，必然就會(huì)帶來便利店、餐飲店、洗衣店的入駐，所謂社區(qū)商業(yè)的七八種基本業(yè)態(tài)都會(huì)進(jìn)來。
還有20％可以做加法，也就是做規(guī)劃。當(dāng)開發(fā)商把社區(qū)商鋪開發(fā)出來以后，就可以根據(jù)可入住人口的數(shù)量和素質(zhì)的估算進(jìn)行商鋪規(guī)劃和營(yíng)造，這一點(diǎn)很重要。等加法做完了，再把商鋪往外推，肯定會(huì)更加受到投資者的追捧，接下去就是最后10％的化學(xué)反應(yīng)和放大效應(yīng)了。紅石的宜家道是這方面的一個(gè)經(jīng)典案例。
因此投資者選商鋪，首先要看它先天的位置，其次是看開發(fā)商有沒有營(yíng)造的決心，第三是看這個(gè)地方有沒有可能成為未來的小社區(qū)商業(yè)中心，另外還要看隨著居住人口的不斷提升和擴(kuò)大，這個(gè)地方有沒有成為小社區(qū)商業(yè)一條街的可能性。如果這些條件都能滿足的話，這個(gè)商鋪無疑很值得投資。
●紅石商街在手等于掌握了主動(dòng)性
新帝置業(yè)副總經(jīng)理 祁國英
做商業(yè)地段很要緊，紅石房產(chǎn)地處湖墅南路，地理位置比較好，這也是紅石商街能夠成功的一個(gè)基本原因。
