剛剛過去的2011年，萬科再次以1210億元的銷售額位列“中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50”排行榜首。早在2011年初，萬科成為第一家年銷售額達(dá)1000億元量級(jí)的企業(yè)。但對(duì)于董事長王石而言，1000億元僅僅是一個(gè)數(shù)字，真正令人欣慰的，恰是一直以來在奔向1000億元過程中形成的慣性。憑借這種慣性，王石堅(jiān)信萬科只要踏實(shí)地做一個(gè)農(nóng)民，自己的付出就會(huì)得到令人欣慰的回報(bào)。　　作者：李樂

　　在中房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》上，剛剛過去的2011年，萬科再次以1210億元的銷售額位列榜首。2011年初，如果不是萬科總裁郁亮寫給合作伙伴五礦集團(tuán)管理層的一封感謝信，萬科成為地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額1000億元量級(jí)企業(yè)的消息，恐怕外界還要再等上幾個(gè)月才會(huì)知曉。在萬科的高管層那里，本想低調(diào)處理這一切，因?yàn)槿f科原來預(yù)計(jì)達(dá)到目標(biāo)的時(shí)間是2014年。

　　對(duì)于董事長王石而言，1000億元的意義不僅在于一個(gè)數(shù)字，真正令人欣慰的恰是，在奔向1000億元過程中企業(yè)所形成的程序甚至是慣性，而正是這種慣性，讓萬科堅(jiān)信自己只要踏實(shí)地做一個(gè)農(nóng)民，自己的付出就會(huì)得到令人欣慰的回報(bào)。

　　對(duì)于關(guān)注萬科的中國企業(yè)界而言，1000億元的合理化成因才是大家所關(guān)注的重點(diǎn)。

　　奮力糾偏

　　我承認(rèn)，那一年是矯枉過正，但要的就是矯枉過正。

　　要講萬科1000億元的故事，從2008年開始，就足夠了。

　　對(duì)于2008年前的萬科歷史，外界耳熟能詳，但對(duì)于那個(gè)充滿了偶然、戲劇與轉(zhuǎn)折的2008年，外界卻知之甚少。如果僅僅認(rèn)為那是萬科率先引爆的一個(gè)降價(jià)年代，或許就很難理解如今1000億元的萬科由何而來。

　　2007年底，萬科的務(wù)虛會(huì)一如既往，這一次，會(huì)議是在珠海召開。萬科的精神領(lǐng)袖王石，也一如既往地癡迷于工業(yè)化的構(gòu)建住宅，彼時(shí)就連萬科的“自己人”或許也想不到，在那次會(huì)議上，王石要談住宅產(chǎn)業(yè)化以外的話題，而且是長篇大論。

　　那個(gè)年代的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在經(jīng)歷著2005年以來的最大漲價(jià)潮，社會(huì)對(duì)高房價(jià)怨聲載道。彼時(shí)的王石，已云游各地，萬科成為精神領(lǐng)袖，日常公司經(jīng)營已經(jīng)交由總裁郁亮打理，但是，正是在那次會(huì)議上，王石對(duì)萬科經(jīng)營策略做出了出人意料的表態(tài)。

　　在珠海會(huì)議上，王石向參會(huì)者講述了自己在各地游歷的見聞與感受，其中房地產(chǎn)價(jià)格與人均收入的差距，占據(jù)了絕大篇幅。作為一次內(nèi)部務(wù)虛會(huì)，王石在這次珠海會(huì)議上的講話確切記錄，外界無從尋找。但是，參會(huì)的人士都記得王石傳遞了這樣的意思，房價(jià)水平與收入比的差距太大，房地產(chǎn)市場(chǎng)要出大問題，所以萬科應(yīng)該主動(dòng)降價(jià)。

　　彼時(shí)的萬科，在各地奪得地王的消息不斷，北京、南京、杭州皆是高價(jià)斬獲土地。和絕大多數(shù)開發(fā)商一樣，萬科的職業(yè)經(jīng)理人也處在對(duì)未來房價(jià)的狂熱之中。

　　參與會(huì)議的一位高管層向筆者回憶——當(dāng)時(shí)，王石降價(jià)的言論與判斷，并未贏得萬科職業(yè)經(jīng)理人階層的認(rèn)同，至少不是全部認(rèn)同。

　　在那之前發(fā)生的一切，現(xiàn)在看來，似乎也可以理解。王石為何突然通過個(gè)人博客、新聞媒體、論壇等方式，努力傳達(dá)房地產(chǎn)市場(chǎng)要發(fā)生調(diào)整的信息，這或許是王石在面對(duì)萬科在房價(jià)快車道上慣性時(shí)，所產(chǎn)生的不滿，以及針對(duì)這種現(xiàn)狀的發(fā)泄。

　　王石的不滿發(fā)泄了6個(gè)多月之后，終于產(chǎn)生了效果。

　　2008年6月，萬科在杭州突然四盤同降，幅度之大，令業(yè)界咋舌。最終，萬科在杭州的降價(jià)戰(zhàn)役以售樓處被砸而收尾。那年，恰是另一位房產(chǎn)大老宋衛(wèi)平的不利流年，在資金鏈頗緊的2008年，萬科的降價(jià)跑路策略，最終讓宋衛(wèi)平的綠城與萬科結(jié)下一段恩怨。

　　王石希望規(guī)避的問題是，彼時(shí)的萬科是在賺取土地增值所帶來的利潤，而不是建房子和賣房子。而土地的增值則是一個(gè)漫長的過程，這與被萬科視為安全同義詞的“規(guī)模”與“快速周轉(zhuǎn)”相悖，萬科的帶頭人更希望萬科像個(gè)農(nóng)民，因?yàn)槿f科和農(nóng)民一樣，都是靠土地吃飯，政策就是天氣，而農(nóng)民最安全的收入，就是耕種稻谷的辛苦錢。

　　“我承認(rèn)，那一年是矯枉過正，但要的就是矯枉過正。”3年之后，當(dāng)郁亮向筆者回憶起那一年時(shí)如是說。他知道，當(dāng)時(shí)已經(jīng)駛上房價(jià)快行道的萬科，如果不來一次矯枉過正，恐怕很難重歸他們希望的“正軌”，于是，“計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備”、“低過樓面成本價(jià)促銷”，萬科用盡渾身解數(shù)，在高房價(jià)的軌道上踩下急剎車，可想而知，瞬間火花四濺。

　　那一次矯枉過正的剎車，讓萬科依靠規(guī)模賺取平均利潤的發(fā)展思路得以重申，而如果在2008年萬科放任地馳向高利潤的快車道，如今1000億元的萬科，或許又將是另一番景象。

　　慣性力量

　　萬科對(duì)銷售速度幾乎有“潔癖”，因?yàn)橐?guī)模一旦不能配合以速度，就會(huì)立刻變?yōu)閹齑妗?/p>

　　2008年，王石的萬科寧愿與宋衛(wèi)平的綠城“結(jié)怨”，也要讓片面追求高利潤的萬科，回到依靠規(guī)模和速度發(fā)展的軌道之上，那是因?yàn)�，無論王石抑或郁亮都深知，對(duì)于一家已經(jīng)成熟的企業(yè)，慣性是一把雙刃劍，而慣性一旦形成，再難改變。

　　2009年底，京城頗具名氣的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人毛大慶加盟萬科，他在萬科初期的經(jīng)歷，或許可以從側(cè)面對(duì)萬科之于規(guī)模的癡迷與堅(jiān)決做出詮釋，在毛大慶看來，萬科在北京發(fā)展的最大瓶頸在于土地。憑借個(gè)人積累的人脈，毛大慶輾轉(zhuǎn)騰挪，在北京三環(huán)之內(nèi)為當(dāng)時(shí)缺地的萬科覓得凈地一宗。那塊土地，在任何一個(gè)地產(chǎn)商的眼中，都是肥肉一塊。然而，毛大慶等來的卻是這塊土地的購置計(jì)劃被總裁辦公會(huì)否決，而且是不經(jīng)考慮的回絕。

　　因?yàn)檫@塊不到5萬平方米的土地，在萬科的土地價(jià)值評(píng)價(jià)體系中，顯然過小。當(dāng)時(shí)一位在場(chǎng)的人士曾向筆者回憶，萬科的邏輯在于，以萬科的執(zhí)行力，如此規(guī)模的土地，恐怕從前期設(shè)計(jì)規(guī)劃到施工銷售，半年便可完成;接下來的問題就是，團(tuán)隊(duì)怎么辦，而花費(fèi)相對(duì)較高人力資源成本運(yùn)行的項(xiàng)目，最終帶來的收入規(guī)模卻要受到土地面積的限制，一句話——貨值不夠，盡管可能有更高的利潤率，但那“不是萬科的菜”。