國際評級機(jī)構(gòu)穆迪近日調(diào)低上海證大房地產(chǎn)有限公司（00755.HK，下稱“上海證大”）評級。該行稱評級下調(diào)主要反映了上海證大今年2月以人民幣92.2億元收購上海一幅土地后，財務(wù)和運(yùn)營風(fēng)險的增加。

今年2月1日，民營房地產(chǎn)企業(yè)上海證大以人民幣92.2億元拍得外灘國際金融服務(wù)中心（8-1）地塊，評級機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普隨即發(fā)出預(yù)警。近日穆迪宣布，結(jié)束了自2010年2月2日展開的復(fù)評，決定將上海證大的公司家族評級和高級無抵押債權(quán)評級由B2下調(diào)至B3，評級展望為負(fù)面。

穆迪助理副總裁及分析師曾啟賢表示，2009年底，上海證大資產(chǎn)價值為97億港元（或人民幣85億元），但公司在今年2月以人民幣92.2億元收購上海一幅土地，財務(wù)和運(yùn)營風(fēng)險均增加，“我們預(yù)期，該項目將使上海證大的中期現(xiàn)金流更加集中，這也是評級下調(diào)的原因。”他說。

事實上，上海證大的財務(wù)狀況很難與外灘地王掛鉤。公司2009年年報顯示，其營業(yè)額和凈利分別為21.62億港元和4.5億港元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目結(jié)余僅為6億港元。其股東大會通函披露，截至2010年4月30日，上海證大未償還的借貸約為32.97億港元。

據(jù)了解，在投得上述地塊后，上海證大執(zhí)行董事戴志康曾透露，外灘地王后續(xù)開發(fā)將引入合作方。按照上海證大和上海黃浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，國際金融服務(wù)中心（8-1）地塊必須在簽訂合同之日起6個月內(nèi)，付清全部土地出讓金。

今年5月26日，上海證大在港交所宣布關(guān)聯(lián)交易，與主要股東上海復(fù)地集團(tuán)（02337.HK）、綠城（03900.HK）及上海磐石投資管理有限公司成立合資公司，注冊資本為人民幣10億元，主要從事上海的房地產(chǎn)及投資項目。

上述公告顯示，上海證大、復(fù)地集團(tuán)、綠城集團(tuán)和磐石在合資公司持股量分別為50%、30%、10%和10%，并按持股比例注資現(xiàn)金人民幣5億元、3億元、1億元和1億元；合資公司成立后，各訂約方還將以現(xiàn)金向合資公司提供合資股東貸款，分別為人民幣10億元、25.72億元、8.58億元及1.87億元。

但公告并未披露合資公司是否將共同開發(fā)外灘地王。一位地產(chǎn)分析師向《第一財經(jīng)日報》表示，上海證大取得外灘地塊后，以其資金狀況來看，顯然需要尋找合作方。他表示，持有上海證大19.47%股份的第二大股東復(fù)地集團(tuán)，在高端樓盤的認(rèn)知度和廣度上，與綠城仍有距離。如今，雖然仍沒有準(zhǔn)確論述資金需求的來源，但相信四方合作，能分擔(dān)風(fēng)險并減輕資金壓力。他坦言，對于穆迪在近5個月后調(diào)低上海證大評級感到奇怪。

穆迪則表示，預(yù)期上海證大將與其他投資者合作發(fā)展項目，但相對其目前規(guī)模而言，上海證大的投資份額仍然較重，將會削弱公司流動性；同時，鑒于銀行收緊對房地產(chǎn)業(yè)的信貸，該項目的融資可能面臨挑戰(zhàn)。