經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳文雅“沒有比房地產(chǎn)來錢更輕松的路子了。”在飆漲的房價刺激下，做外貿(mào)、做實(shí)業(yè)的商人們紛紛變身炒房客，房地產(chǎn)業(yè)如同一個吸金窟，不斷裹挾各路資金。然而，房地產(chǎn)貸款占貸款余額的比例過高，銀監(jiān)會官員察覺到潛在風(fēng)險十分突出。尚未經(jīng)歷過泡沫破滅教訓(xùn)的中國房地產(chǎn)投資者，恐怕要上一堂風(fēng)險管理課。

溫州炒房史

2001年8月18日是溫州第一個購房團(tuán)趕赴上海的日子。組織者溫州晚報房產(chǎn)部李海彥回憶說：“這個日子我記得很清楚，一共有157人，坐滿了三個臥鋪車廂。我拿個喇叭走在前面，怕后邊人聽不見。”購房團(tuán)在上海呆了3天，成交了50來套房子，價值5000萬元。這一舉動成為“溫州炒房團(tuán)”最具標(biāo)志性的一次跨越。

在炒熱上海之前，溫州人在杭州嘗到了“炒房”甜頭。1999年，杭州20%以上的商品房成交量出自溫州人。一位溫州余姓老板在杭州城西以2700元/平方米的價格買下28套商品房，2001年以4700元/平方米拋售，這筆交易掙了500萬元，這一成功案例被溫州人奔走相告，也為媒體廣泛傳播。

而上海的財富周轉(zhuǎn)速度，更像神話一樣，激發(fā)了溫州人的興趣。李海彥先后組織了多次溫州人赴上海購房活動。而2002年，被稱為炒房團(tuán)長的李海彥成立百盈房產(chǎn)營銷策劃有限公司，主要業(yè)務(wù)是溫州人異地置業(yè)。公開資料顯示，李組織的溫州團(tuán)隊，創(chuàng)下三天成交額達(dá)1億元的紀(jì)錄。

“1998年到2005年，溫州人炒高了溫州后發(fā)現(xiàn)杭州還能更高，炒高杭州后又發(fā)現(xiàn)溫州還能更高，然后又發(fā)現(xiàn)杭州還能再炒。等到溫州、杭州炒高了，又把上海炒起來，炒完發(fā)現(xiàn)杭州還可以接著炒……”一位上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此描述那幾年滬、杭、溫三地的市場狀況。

在2003年左右，不甘寂寞的溫州人把觸角伸向了長三角區(qū)域以外更廣闊的天地，從青島大連，到呼市伊犁，到�？谏钲�，到成都武漢，都留下了他們的足跡。

北京房價的高漲則比杭州、上海要晚幾年。2004年下半年，對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響的節(jié)點(diǎn)便是8·31大限的來臨。

李海彥憑借多年經(jīng)驗曾經(jīng)估算過溫州炒房者概況，她稱：“溫州至少有10萬人在全國各地炒樓”，而動用資金規(guī)模在1000億元左右。

溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文表示，挖煤和炒房是溫州人比較喜歡的兩個投資渠道。不過，在煤礦業(yè)，溫州人卻遭遇了集體滑鐵盧。2002年左右，全國出現(xiàn)能源緊缺，溫州“炒煤團(tuán)”一度掌控了山西60%的小煤礦，占全省煤炭總產(chǎn)量的1/5、全國的1/20。

北京浙江商會副會長陳俊說，前幾年煤礦業(yè)不錯，很多溫州人跑到山西去挖煤，但是2008年以后山西煤礦業(yè)一整合，大部分都賠了，“溫州一個很大的鞋廠的老板，投資小煤窯，投資失敗，價格行情波動，出了事故，現(xiàn)在又面臨整頓，俗話說‘九賠十不足’，辦鞋廠多年積攢下來的積蓄都搭進(jìn)去了”。

但投入房地產(chǎn)的，投資失敗的卻是極少數(shù)。2008年盡管遭遇了房地產(chǎn)行業(yè)低迷，一些未及拋售房產(chǎn)的溫州人選擇了觀望，到了2009年，便又重新迎來了報復(fù)性反彈的市場。

“沒有比房地產(chǎn)來錢更輕松的路子了。”陳俊說，“溫州人做小生意，做服裝、做外貿(mào)，很多都是辛辛苦苦多年才積累起來第一桶金。但是投資房地產(chǎn)就不一樣了，買了房就是扔在那不用去管它，再過一年兩年拿出來賣，就夠掙好幾桶金的了。”

調(diào)控靶心

央行2010年貨幣政策委員會委員李稻葵，對清華大學(xué)所在五道口的房價印象頗深，他說：“五道口房價太高了，導(dǎo)致清華金融系招聘老師的競爭力都有問題。”

李稻葵認(rèn)為，樓市問題比金融危機(jī)前的美國更嚴(yán)重。“中國房地產(chǎn)市場在過去不到一年的時間之內(nèi)，出現(xiàn)了流動性的迅速上升，資金鏈迅速放寬，房地產(chǎn)業(yè)不缺錢了，投資者有資金了，投資者的情緒產(chǎn)生了重要轉(zhuǎn)折，樂觀了，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在不到一年時間之內(nèi)經(jīng)歷了過去五六年的發(fā)展周期。”

對于泡沫機(jī)制的形成，中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏認(rèn)為：“任何一個泡沫都會造成市場扭曲，股市6000點(diǎn)，所有的錢都會涌進(jìn)去，世界上所有泡沫都是這個機(jī)制，房地產(chǎn)也是一樣，房價狂漲，做實(shí)業(yè)的、做貿(mào)易的資金都撤出來聚集到房地產(chǎn)業(yè)了。”

這可以視為此輪宏觀調(diào)控的一個大背景，中國經(jīng)濟(jì)再難承受資金泡沫的強(qiáng)烈堆積。

而在這一輪宏觀調(diào)控中，壓力最大的恐怕是銀行監(jiān)管部門。2009年，全國房地產(chǎn)貸款增量2萬億元，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款的比重為17%。上海銀監(jiān)局局長閻慶民分析，這一數(shù)據(jù)比2009年初有所上升，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險十分突出。在上海，2009年3萬億左右的銀行貸款余額中，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)突破7000億，占比高達(dá)23%，其中個人住房貸款占比高達(dá)房地產(chǎn)貸款的六成。

目前，銀監(jiān)會要求各銀行做的房地產(chǎn)貸款壓力測試頻率從一年一次增加到了每季度一次。交通銀行表示，如果房價下降30％，該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將上升1個百分點(diǎn)，個人按揭貸款不良率將上升0．9個百分點(diǎn)。

建行信用卡中心總經(jīng)理趙宇梓早在今年兩會期間就曾談到，房價關(guān)系到金融安全，“亞洲金融危機(jī)和這次美國次貸危機(jī)引起的金融危機(jī)都和房地產(chǎn)業(yè)有很大的相關(guān)度。亞洲金融危機(jī)時期，東南亞一些國家的房地產(chǎn)有關(guān)貸款超過了信貸的20%，而我國的房地產(chǎn)有關(guān)信貸實(shí)際上已經(jīng)超過了這一數(shù)字。”

全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生進(jìn)一步證實(shí)，2010年一季度，央行公布的2萬多億新增貸款中有1/3，即8000多億都流入了房地產(chǎn)，包括3000億元開發(fā)貸和5000多億個人抵押貸款。其中個人抵押貸同比增長了50%以上。“如果這1/3投入到能源、化工都沒有大事兒，如果投入房地產(chǎn)，杠桿率較高，就撬動了更多的流動性，其他的2/3就會加速流向房地產(chǎn)，這就影響了這2/3資金的安全。”她說，一般房地產(chǎn)金融杠桿率在5-8倍是正常的，超過10倍就要預(yù)警，超過20倍就會很危險，“像房價迅速上漲的城市，杠桿率超過這個限度的城市都有，能不想辦法解決這個問題嗎？”

“歷史經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)崩盤造成危機(jī)，主要是因為把銀行拖進(jìn)來。”湯敏說，國際貨幣基金組織做過一個研究，發(fā)現(xiàn)過去十年100多個危機(jī)，凡是涉及到銀行信貸安全，那么影響就會漫長而深遠(yuǎn)。

不過一位銀行住房信貸負(fù)責(zé)人向記者表示，“宏觀調(diào)控如果僅僅是打壓了房價，銀行并不擔(dān)心。首先每套房的按揭貸款起碼有20%-30%的首付，這樣一來銀行就保證了銀行能承受20%的房價跌幅。其次個人是無法破產(chǎn)的，如果你貸了100萬房款，剛剛還了10萬，還要還90萬，現(xiàn)在房價跌到80萬，你不想還了，銀行把你那房子收回去，以60萬的價格拍賣掉，那銀行還有30萬元損失，你要承擔(dān)違約責(zé)任，銀行會向法院起訴，繼續(xù)追繳，不是像很多媒體上說的那樣我只要把房子給銀行就不用還錢了。所以，在中國，個人住房按揭貸款的不良率還是很低的，1%不到，當(dāng)然在一定時期內(nèi)它也有可能上下浮動，比如說從0.5%上浮到0.51%，如果從增速來看的話也增加了2%，但實(shí)際上還是不到1%。”

但他表示，銀行真正令人擔(dān)心的是由房地產(chǎn)業(yè)動蕩引發(fā)的經(jīng)濟(jì)下滑，從而導(dǎo)致法人貸款大量無法收回。“由于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)多達(dá)五六十個，房地產(chǎn)業(yè)不景氣，可能就會影響鋼鐵、水泥、建材等上下游產(chǎn)業(yè)鏈，而如果這些工廠的需求受到影響，最后減員停產(chǎn)，就會影響到就業(yè)，從而進(jìn)一步影響居民整體收入水平和消費(fèi)水平。”這位人士說。

清華大學(xué)金融系副教授王洪說，像日本、新加坡這樣的國家雖然房價也高，但有服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等作為支撐，貴得“物有所值”；而中國的這些產(chǎn)業(yè)尚未完成轉(zhuǎn)型升級，目前的競爭力主要還是依靠制造業(yè)成本優(yōu)勢，“如果房價一高，就連這點(diǎn)優(yōu)勢也沒有了。當(dāng)然，趁著現(xiàn)在房地產(chǎn)還能對經(jīng)濟(jì)起到拉動作用，可以拉一拉，但不能完全依賴房地產(chǎn)，該轉(zhuǎn)型的要趕緊轉(zhuǎn)型，該升級的趕緊升級，不然的話，到時候房地產(chǎn)這個輪子破了，其他輪子也還是癟的，怎么拉動車子呢？”

“房地產(chǎn)市場不應(yīng)該成為一個炒作的工具。關(guān)鍵在于，這么多的民間資金應(yīng)該有更多的投資途徑。”央行2010年貨幣政策委員會委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長夏斌認(rèn)為。