經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳文雅“沒(méi)有比房地產(chǎn)來(lái)錢(qián)更輕松的路子了。”在飆漲的房?jī)r(jià)刺激下，做外貿(mào)、做實(shí)業(yè)的商人們紛紛變身炒房客，房地產(chǎn)業(yè)如同一個(gè)吸金窟，不斷裹挾各路資金。然而，房地產(chǎn)貸款占貸款余額的比例過(guò)高，銀監(jiān)會(huì)官員察覺(jué)到潛在風(fēng)險(xiǎn)十分突出。尚未經(jīng)歷過(guò)泡沫破滅教訓(xùn)的中國(guó)房地產(chǎn)投資者，恐怕要上一堂風(fēng)險(xiǎn)管理課。

溫州炒房史

2001年8月18日是溫州第一個(gè)購(gòu)房團(tuán)趕赴上海的日子。組織者溫州晚報(bào)房產(chǎn)部李海彥回憶說(shuō)：“這個(gè)日子我記得很清楚，一共有157人，坐滿了三個(gè)臥鋪車廂。我拿個(gè)喇叭走在前面，怕后邊人聽(tīng)不見(jiàn)。”購(gòu)房團(tuán)在上海呆了3天，成交了50來(lái)套房子，價(jià)值5000萬(wàn)元。這一舉動(dòng)成為“溫州炒房團(tuán)”最具標(biāo)志性的一次跨越。

在炒熱上海之前，溫州人在杭州嘗到了“炒房”甜頭。1999年，杭州20%以上的商品房成交量出自溫州人。一位溫州余姓老板在杭州城西以2700元/平方米的價(jià)格買(mǎi)下28套商品房，2001年以4700元/平方米拋售，這筆交易掙了500萬(wàn)元，這一成功案例被溫州人奔走相告，也為媒體廣泛傳播。

而上海的財(cái)富周轉(zhuǎn)速度，更像神話一樣，激發(fā)了溫州人的興趣。李海彥先后組織了多次溫州人赴上海購(gòu)房活動(dòng)。而2002年，被稱為炒房團(tuán)長(zhǎng)的李海彥成立百盈房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司，主要業(yè)務(wù)是溫州人異地置業(yè)。公開(kāi)資料顯示，李組織的溫州團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)下三天成交額達(dá)1億元的紀(jì)錄。

“1998年到2005年，溫州人炒高了溫州后發(fā)現(xiàn)杭州還能更高，炒高杭州后又發(fā)現(xiàn)溫州還能更高，然后又發(fā)現(xiàn)杭州還能再炒。等到溫州、杭州炒高了，又把上海炒起來(lái)，炒完發(fā)現(xiàn)杭州還可以接著炒……”一位上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此描述那幾年滬、杭、溫三地的市場(chǎng)狀況。

在2003年左右，不甘寂寞的溫州人把觸角伸向了長(zhǎng)三角區(qū)域以外更廣闊的天地，從青島大連，到呼市伊犁，到海口深圳，到成都武漢，都留下了他們的足跡。

北京房?jī)r(jià)的高漲則比杭州、上海要晚幾年。2004年下半年，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響的節(jié)點(diǎn)便是8·31大限的來(lái)臨。

李海彥憑借多年經(jīng)驗(yàn)曾經(jīng)估算過(guò)溫州炒房者概況，她稱：“溫州至少有10萬(wàn)人在全國(guó)各地炒樓”，而動(dòng)用資金規(guī)模在1000億元左右。

溫州中小企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文表示，挖煤和炒房是溫州人比較喜歡的兩個(gè)投資渠道。不過(guò)，在煤礦業(yè)，溫州人卻遭遇了集體滑鐵盧。2002年左右，全國(guó)出現(xiàn)能源緊缺，溫州“炒煤團(tuán)”一度掌控了山西60%的小煤礦，占全省煤炭總產(chǎn)量的1/5、全國(guó)的1/20。

北京浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊說(shuō)，前幾年煤礦業(yè)不錯(cuò)，很多溫州人跑到山西去挖煤，但是2008年以后山西煤礦業(yè)一整合，大部分都賠了，“溫州一個(gè)很大的鞋廠的老板，投資小煤窯，投資失敗，價(jià)格行情波動(dòng)，出了事故，現(xiàn)在又面臨整頓，俗話說(shuō)‘九賠十不足’，辦鞋廠多年積攢下來(lái)的積蓄都搭進(jìn)去了”。

但投入房地產(chǎn)的，投資失敗的卻是極少數(shù)。2008年盡管遭遇了房地產(chǎn)行業(yè)低迷，一些未及拋售房產(chǎn)的溫州人選擇了觀望，到了2009年，便又重新迎來(lái)了報(bào)復(fù)性反彈的市場(chǎng)。

“沒(méi)有比房地產(chǎn)來(lái)錢(qián)更輕松的路子了。”陳俊說(shuō)，“溫州人做小生意，做服裝、做外貿(mào)，很多都是辛辛苦苦多年才積累起來(lái)第一桶金。但是投資房地產(chǎn)就不一樣了，買(mǎi)了房就是扔在那不用去管它，再過(guò)一年兩年拿出來(lái)賣(mài)，就夠掙好幾桶金的了。”

調(diào)控靶心

央行2010年貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵，對(duì)清華大學(xué)所在五道口的房?jī)r(jià)印象頗深，他說(shuō)：“五道口房?jī)r(jià)太高了，導(dǎo)致清華金融系招聘老師的競(jìng)爭(zhēng)力都有問(wèn)題。”

李稻葵認(rèn)為，樓市問(wèn)題比金融危機(jī)前的美國(guó)更嚴(yán)重。“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去不到一年的時(shí)間之內(nèi)，出現(xiàn)了流動(dòng)性的迅速上升，資金鏈迅速放寬，房地產(chǎn)業(yè)不缺錢(qián)了，投資者有資金了，投資者的情緒產(chǎn)生了重要轉(zhuǎn)折，樂(lè)觀了，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在不到一年時(shí)間之內(nèi)經(jīng)歷了過(guò)去五六年的發(fā)展周期。”

對(duì)于泡沫機(jī)制的形成，中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)湯敏認(rèn)為：“任何一個(gè)泡沫都會(huì)造成市場(chǎng)扭曲，股市6000點(diǎn)，所有的錢(qián)都會(huì)涌進(jìn)去，世界上所有泡沫都是這個(gè)機(jī)制，房地產(chǎn)也是一樣，房?jī)r(jià)狂漲，做實(shí)業(yè)的、做貿(mào)易的資金都撤出來(lái)聚集到房地產(chǎn)業(yè)了。”

這可以視為此輪宏觀調(diào)控的一個(gè)大背景，中國(guó)經(jīng)濟(jì)再難承受資金泡沫的強(qiáng)烈堆積。

而在這一輪宏觀調(diào)控中，壓力最大的恐怕是銀行監(jiān)管部門(mén)。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)貸款增量2萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款的比重為17%。上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民分析，這一數(shù)據(jù)比2009年初有所上升，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)十分突出。在上海，2009年3萬(wàn)億左右的銀行貸款余額中，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)突破7000億，占比高達(dá)23%，其中個(gè)人住房貸款占比高達(dá)房地產(chǎn)貸款的六成。

目前，銀監(jiān)會(huì)要求各銀行做的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試頻率從一年一次增加到了每季度一次。交通銀行表示，如果房?jī)r(jià)下降30％，該行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率將上升1個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款不良率將上升0．9個(gè)百分點(diǎn)。

建行信用卡中心總經(jīng)理趙宇梓早在今年兩會(huì)期間就曾談到，房?jī)r(jià)關(guān)系到金融安全，“亞洲金融危機(jī)和這次美國(guó)次貸危機(jī)引起的金融危機(jī)都和房地產(chǎn)業(yè)有很大的相關(guān)度。亞洲金融危機(jī)時(shí)期，東南亞一些國(guó)家的房地產(chǎn)有關(guān)貸款超過(guò)了信貸的20%，而我國(guó)的房地產(chǎn)有關(guān)信貸實(shí)際上已經(jīng)超過(guò)了這一數(shù)字。”

全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生進(jìn)一步證實(shí)，2010年一季度，央行公布的2萬(wàn)多億新增貸款中有1/3，即8000多億都流入了房地產(chǎn)，包括3000億元開(kāi)發(fā)貸和5000多億個(gè)人抵押貸款。其中個(gè)人抵押貸同比增長(zhǎng)了50%以上。“如果這1/3投入到能源、化工都沒(méi)有大事兒，如果投入房地產(chǎn)，杠桿率較高，就撬動(dòng)了更多的流動(dòng)性，其他的2/3就會(huì)加速流向房地產(chǎn)，這就影響了這2/3資金的安全。”她說(shuō)，一般房地產(chǎn)金融杠桿率在5-8倍是正常的，超過(guò)10倍就要預(yù)警，超過(guò)20倍就會(huì)很危險(xiǎn)，“像房?jī)r(jià)迅速上漲的城市，杠桿率超過(guò)這個(gè)限度的城市都有，能不想辦法解決這個(gè)問(wèn)題嗎？”

“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)崩盤(pán)造成危機(jī)，主要是因?yàn)榘雁y行拖進(jìn)來(lái)。”湯敏說(shuō)，國(guó)際貨幣基金組織做過(guò)一個(gè)研究，發(fā)現(xiàn)過(guò)去十年100多個(gè)危機(jī)，凡是涉及到銀行信貸安全，那么影響就會(huì)漫長(zhǎng)而深遠(yuǎn)。

不過(guò)一位銀行住房信貸負(fù)責(zé)人向記者表示，“宏觀調(diào)控如果僅僅是打壓了房?jī)r(jià)，銀行并不擔(dān)心。首先每套房的按揭貸款起碼有20%-30%的首付，這樣一來(lái)銀行就保證了銀行能承受20%的房?jī)r(jià)跌幅。其次個(gè)人是無(wú)法破產(chǎn)的，如果你貸了100萬(wàn)房款，剛剛還了10萬(wàn)，還要還90萬(wàn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌到80萬(wàn)，你不想還了，銀行把你那房子收回去，以60萬(wàn)的價(jià)格拍賣(mài)掉，那銀行還有30萬(wàn)元損失，你要承擔(dān)違約責(zé)任，銀行會(huì)向法院起訴，繼續(xù)追繳，不是像很多媒體上說(shuō)的那樣我只要把房子給銀行就不用還錢(qián)了。所以，在中國(guó)，個(gè)人住房按揭貸款的不良率還是很低的，1%不到，當(dāng)然在一定時(shí)期內(nèi)它也有可能上下浮動(dòng)，比如說(shuō)從0.5%上浮到0.51%，如果從增速來(lái)看的話也增加了2%，但實(shí)際上還是不到1%。”

但他表示，銀行真正令人擔(dān)心的是由房地產(chǎn)業(yè)動(dòng)蕩引發(fā)的經(jīng)濟(jì)下滑，從而導(dǎo)致法人貸款大量無(wú)法收回。“由于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)多達(dá)五六十個(gè)，房地產(chǎn)業(yè)不景氣，可能就會(huì)影響鋼鐵、水泥、建材等上下游產(chǎn)業(yè)鏈，而如果這些工廠的需求受到影響，最后減員停產(chǎn)，就會(huì)影響到就業(yè)，從而進(jìn)一步影響居民整體收入水平和消費(fèi)水平。”這位人士說(shuō)。

清華大學(xué)金融系副教授王洪說(shuō)，像日本、新加坡這樣的國(guó)家雖然房?jī)r(jià)也高，但有服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等作為支撐，貴得“物有所值”；而中國(guó)的這些產(chǎn)業(yè)尚未完成轉(zhuǎn)型升級(jí)，目前的競(jìng)爭(zhēng)力主要還是依靠制造業(yè)成本優(yōu)勢(shì)，“如果房?jī)r(jià)一高，就連這點(diǎn)優(yōu)勢(shì)也沒(méi)有了。當(dāng)然，趁著現(xiàn)在房地產(chǎn)還能對(duì)經(jīng)濟(jì)起到拉動(dòng)作用，可以拉一拉，但不能完全依賴房地產(chǎn)，該轉(zhuǎn)型的要趕緊轉(zhuǎn)型，該升級(jí)的趕緊升級(jí)，不然的話，到時(shí)候房地產(chǎn)這個(gè)輪子破了，其他輪子也還是癟的，怎么拉動(dòng)車子呢？”

“房地產(chǎn)市場(chǎng)不應(yīng)該成為一個(gè)炒作的工具。關(guān)鍵在于，這么多的民間資金應(yīng)該有更多的投資途徑。”央行2010年貨幣政策委員會(huì)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長(zhǎng)夏斌認(rèn)為。