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實(shí)業(yè)商人紛紛變身炒房客 地產(chǎn)綁架中國銀行業(yè)

來源:經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 時間:2010-06-08 15:52:49

經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳文雅“沒有比房地產(chǎn)來錢更輕松的路子了。”在飆漲的房價刺激下,做外貿(mào)、做實(shí)業(yè)的商人們紛紛變身炒房客,房地產(chǎn)業(yè)如同一個吸金窟,不斷裹挾各路資金。然而,房地產(chǎn)貸款占貸款余額的比例過高,銀監(jiān)會官員察覺到潛在風(fēng)險十分突出。尚未經(jīng)歷過泡沫破滅教訓(xùn)的中國房地產(chǎn)投資者,恐怕要上一堂風(fēng)險管理課。

溫州炒房史

2001年8月18日是溫州第一個購房團(tuán)趕赴上海的日子。組織者溫州晚報房產(chǎn)部李海彥回憶說:“這個日子我記得很清楚,一共有157人,坐滿了三個臥鋪車廂。我拿個喇叭走在前面,怕后邊人聽不見。”購房團(tuán)在上海呆了3天,成交了50來套房子,價值5000萬元。這一舉動成為“溫州炒房團(tuán)”最具標(biāo)志性的一次跨越。

在炒熱上海之前,溫州人在杭州嘗到了“炒房”甜頭。1999年,杭州20%以上的商品房成交量出自溫州人。一位溫州余姓老板在杭州城西以2700元/平方米的價格買下28套商品房,2001年以4700元/平方米拋售,這筆交易掙了500萬元,這一成功案例被溫州人奔走相告,也為媒體廣泛傳播。

而上海的財富周轉(zhuǎn)速度,更像神話一樣,激發(fā)了溫州人的興趣。李海彥先后組織了多次溫州人赴上海購房活動。而2002年,被稱為炒房團(tuán)長的李海彥成立百盈房產(chǎn)營銷策劃有限公司,主要業(yè)務(wù)是溫州人異地置業(yè)。公開資料顯示,李組織的溫州團(tuán)隊,創(chuàng)下三天成交額達(dá)1億元的紀(jì)錄。

“1998年到2005年,溫州人炒高了溫州后發(fā)現(xiàn)杭州還能更高,炒高杭州后又發(fā)現(xiàn)溫州還能更高,然后又發(fā)現(xiàn)杭州還能再炒。等到溫州、杭州炒高了,又把上海炒起來,炒完發(fā)現(xiàn)杭州還可以接著炒……”一位上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此描述那幾年滬、杭、溫三地的市場狀況。

在2003年左右,不甘寂寞的溫州人把觸角伸向了長三角區(qū)域以外更廣闊的天地,從青島大連,到呼市伊犁,到?谏钲,到成都武漢,都留下了他們的足跡。

北京房價的高漲則比杭州、上海要晚幾年。2004年下半年,對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響的節(jié)點(diǎn)便是8·31大限的來臨。

李海彥憑借多年經(jīng)驗曾經(jīng)估算過溫州炒房者概況,她稱:“溫州至少有10萬人在全國各地炒樓”,而動用資金規(guī)模在1000億元左右。

溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文表示,挖煤和炒房是溫州人比較喜歡的兩個投資渠道。不過,在煤礦業(yè),溫州人卻遭遇了集體滑鐵盧。2002年左右,全國出現(xiàn)能源緊缺,溫州“炒煤團(tuán)”一度掌控了山西60%的小煤礦,占全省煤炭總產(chǎn)量的1/5、全國的1/20。

北京浙江商會副會長陳俊說,前幾年煤礦業(yè)不錯,很多溫州人跑到山西去挖煤,但是2008年以后山西煤礦業(yè)一整合,大部分都賠了,“溫州一個很大的鞋廠的老板,投資小煤窯,投資失敗,價格行情波動,出了事故,現(xiàn)在又面臨整頓,俗話說‘九賠十不足’,辦鞋廠多年積攢下來的積蓄都搭進(jìn)去了”。

但投入房地產(chǎn)的,投資失敗的卻是極少數(shù)。2008年盡管遭遇了房地產(chǎn)行業(yè)低迷,一些未及拋售房產(chǎn)的溫州人選擇了觀望,到了2009年,便又重新迎來了報復(fù)性反彈的市場。

“沒有比房地產(chǎn)來錢更輕松的路子了。”陳俊說,“溫州人做小生意,做服裝、做外貿(mào),很多都是辛辛苦苦多年才積累起來第一桶金。但是投資房地產(chǎn)就不一樣了,買了房就是扔在那不用去管它,再過一年兩年拿出來賣,就夠掙好幾桶金的了。”

調(diào)控靶心

央行2010年貨幣政策委員會委員李稻葵,對清華大學(xué)所在五道口的房價印象頗深,他說:“五道口房價太高了,導(dǎo)致清華金融系招聘老師的競爭力都有問題。”

李稻葵認(rèn)為,樓市問題比金融危機(jī)前的美國更嚴(yán)重。“中國房地產(chǎn)市場在過去不到一年的時間之內(nèi),出現(xiàn)了流動性的迅速上升,資金鏈迅速放寬,房地產(chǎn)業(yè)不缺錢了,投資者有資金了,投資者的情緒產(chǎn)生了重要轉(zhuǎn)折,樂觀了,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在不到一年時間之內(nèi)經(jīng)歷了過去五六年的發(fā)展周期。”

對于泡沫機(jī)制的形成,中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏認(rèn)為:“任何一個泡沫都會造成市場扭曲,股市6000點(diǎn),所有的錢都會涌進(jìn)去,世界上所有泡沫都是這個機(jī)制,房地產(chǎn)也是一樣,房價狂漲,做實(shí)業(yè)的、做貿(mào)易的資金都撤出來聚集到房地產(chǎn)業(yè)了。”

這可以視為此輪宏觀調(diào)控的一個大背景,中國經(jīng)濟(jì)再難承受資金泡沫的強(qiáng)烈堆積。

而在這一輪宏觀調(diào)控中,壓力最大的恐怕是銀行監(jiān)管部門。2009年,全國房地產(chǎn)貸款增量2萬億元,房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款的比重為17%。上海銀監(jiān)局局長閻慶民分析,這一數(shù)據(jù)比2009年初有所上升,房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險十分突出。在上海,2009年3萬億左右的銀行貸款余額中,房地產(chǎn)貸款已經(jīng)突破7000億,占比高達(dá)23%,其中個人住房貸款占比高達(dá)房地產(chǎn)貸款的六成。

目前,銀監(jiān)會要求各銀行做的房地產(chǎn)貸款壓力測試頻率從一年一次增加到了每季度一次。交通銀行表示,如果房價下降30%,該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將上升1個百分點(diǎn),個人按揭貸款不良率將上升0.9個百分點(diǎn)。

建行信用卡中心總經(jīng)理趙宇梓早在今年兩會期間就曾談到,房價關(guān)系到金融安全,“亞洲金融危機(jī)和這次美國次貸危機(jī)引起的金融危機(jī)都和房地產(chǎn)業(yè)有很大的相關(guān)度。亞洲金融危機(jī)時期,東南亞一些國家的房地產(chǎn)有關(guān)貸款超過了信貸的20%,而我國的房地產(chǎn)有關(guān)信貸實(shí)際上已經(jīng)超過了這一數(shù)字。”

全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生進(jìn)一步證實(shí),2010年一季度,央行公布的2萬多億新增貸款中有1/3,即8000多億都流入了房地產(chǎn),包括3000億元開發(fā)貸和5000多億個人抵押貸款。其中個人抵押貸同比增長了50%以上。“如果這1/3投入到能源、化工都沒有大事兒,如果投入房地產(chǎn),杠桿率較高,就撬動了更多的流動性,其他的2/3就會加速流向房地產(chǎn),這就影響了這2/3資金的安全。”她說,一般房地產(chǎn)金融杠桿率在5-8倍是正常的,超過10倍就要預(yù)警,超過20倍就會很危險,“像房價迅速上漲的城市,杠桿率超過這個限度的城市都有,能不想辦法解決這個問題嗎?”

“歷史經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)崩盤造成危機(jī),主要是因為把銀行拖進(jìn)來。”湯敏說,國際貨幣基金組織做過一個研究,發(fā)現(xiàn)過去十年100多個危機(jī),凡是涉及到銀行信貸安全,那么影響就會漫長而深遠(yuǎn)。

不過一位銀行住房信貸負(fù)責(zé)人向記者表示,“宏觀調(diào)控如果僅僅是打壓了房價,銀行并不擔(dān)心。首先每套房的按揭貸款起碼有20%-30%的首付,這樣一來銀行就保證了銀行能承受20%的房價跌幅。其次個人是無法破產(chǎn)的,如果你貸了100萬房款,剛剛還了10萬,還要還90萬,現(xiàn)在房價跌到80萬,你不想還了,銀行把你那房子收回去,以60萬的價格拍賣掉,那銀行還有30萬元損失,你要承擔(dān)違約責(zé)任,銀行會向法院起訴,繼續(xù)追繳,不是像很多媒體上說的那樣我只要把房子給銀行就不用還錢了。所以,在中國,個人住房按揭貸款的不良率還是很低的,1%不到,當(dāng)然在一定時期內(nèi)它也有可能上下浮動,比如說從0.5%上浮到0.51%,如果從增速來看的話也增加了2%,但實(shí)際上還是不到1%。”

但他表示,銀行真正令人擔(dān)心的是由房地產(chǎn)業(yè)動蕩引發(fā)的經(jīng)濟(jì)下滑,從而導(dǎo)致法人貸款大量無法收回。“由于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)多達(dá)五六十個,房地產(chǎn)業(yè)不景氣,可能就會影響鋼鐵、水泥、建材等上下游產(chǎn)業(yè)鏈,而如果這些工廠的需求受到影響,最后減員停產(chǎn),就會影響到就業(yè),從而進(jìn)一步影響居民整體收入水平和消費(fèi)水平。”這位人士說。

 

清華大學(xué)金融系副教授王洪說,像日本、新加坡這樣的國家雖然房價也高,但有服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等作為支撐,貴得“物有所值”;而中國的這些產(chǎn)業(yè)尚未完成轉(zhuǎn)型升級,目前的競爭力主要還是依靠制造業(yè)成本優(yōu)勢,“如果房價一高,就連這點(diǎn)優(yōu)勢也沒有了。當(dāng)然,趁著現(xiàn)在房地產(chǎn)還能對經(jīng)濟(jì)起到拉動作用,可以拉一拉,但不能完全依賴房地產(chǎn),該轉(zhuǎn)型的要趕緊轉(zhuǎn)型,該升級的趕緊升級,不然的話,到時候房地產(chǎn)這個輪子破了,其他輪子也還是癟的,怎么拉動車子呢?”

“房地產(chǎn)市場不應(yīng)該成為一個炒作的工具。關(guān)鍵在于,這么多的民間資金應(yīng)該有更多的投資途徑。”央行2010年貨幣政策委員會委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長夏斌認(rèn)為。

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