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深圳:一個離經(jīng)叛道的樓市樣本

來源:第一財經(jīng)日報 時間:2008-06-20 15:30:54
深圳:一個離經(jīng)叛道的樓市樣本

 

插圖/蘇益
編者按

  由于目前各地樓市處于不同的發(fā)展周期,且地緣文化、消費文化差異較大,面對同樣的宏觀調(diào)控政策,表現(xiàn)卻迥異。

  廣深樓市出現(xiàn)深幅下探的同時,長三角房價卻相對堅挺,只出現(xiàn)微幅調(diào)整;而北京、天津等環(huán)渤海城市,由于交易量持續(xù)萎縮,樓盤打折成為常態(tài);但也有一些二線城市,如?凇豸斈君R,卻在這波樓市調(diào)整中逆市而上,房價出現(xiàn)較大幅度的上漲。顯然,區(qū)域市場分化已不可避免。

  頗富創(chuàng)新精神的深圳商業(yè)銀行家們,在全國率先推出了個人房貸的“循環(huán)貸”、“氣球貸”等花樣繁多的貸款方式,正是這些各種名目的貸款,為深圳樓市提供了源源不斷的資金

  “深圳速度”至今依然是深圳人的驕傲,當(dāng)這個城市快節(jié)奏地創(chuàng)造GDP和居民財富的同時,樓市搭上了一趟高速行駛的車,只不過這一趟,是上天下地的過山車。

  2007,深圳因為房價領(lǐng)漲而受到全國關(guān)注,因為這一年的1~6月,幾乎每個月的房價漲幅都超過兩位數(shù);2008年,深圳仍是焦點,則是因為房價連續(xù)幾個月下跌。

  可以說,一年半的時間內(nèi),深圳樓市畫了一條倒寫的V字,以便讓研究者們記住這個“離經(jīng)叛道”的標(biāo)本。

  房子:特征被淡化的標(biāo)的

  在深圳從事房地產(chǎn)中介行業(yè),如果沒有見證2007年的精彩,可以說是莫大的遺憾。因為幾乎每一個當(dāng)時身在其中的人,都還能清晰講述出至少一兩個堪稱傳奇的買樓故事。

  最讓李先生印象深刻的是,2007年上半年,他們公司的客戶人員不得不請客戶吃飯唱歌消遣,來獲得放盤的許可。因為當(dāng)時的深圳樓市“千金易得、一房難求”,只要賣家能放盤,無論開什么價格,中介都能賣出去。

  深圳中原地產(chǎn)是最早提出深圳房價將回落到2006年底水平的機(jī)構(gòu)。該公司研究部負(fù)責(zé)人張偉回憶起去年上半年的樓市時表示:“2006年底之前,深圳房價上漲比較平穩(wěn),價格漲幅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、租金水平保持一致;但到了2007年,情形發(fā)生急劇變化,當(dāng)時每個月價格都在漲,而且呈現(xiàn)兩位數(shù)的上漲幅度,例如去年5月,一個月房價就漲了22%。”

  當(dāng)時的深圳樓市,每個人都只擔(dān)心一個問題,那就是買不到房。一個買家可能剛剛從發(fā)展商手中簽下認(rèn)購協(xié)議,他身后就已經(jīng)有好幾個人排著隊想買他的房子了。于是,買家為買房要給中介“茶錢”,而中介為尋房源要給賣家“好處”。

  爆炒之后的房子成為一個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離價值的標(biāo)的物,位置如何、面積大小、戶型朝向通通變得不重要,重要的只是一張買賣合同:一手買家與開發(fā)商的認(rèn)購書;以及二手買家與一手買家簽訂的“遠(yuǎn)期合同”。

  所謂“遠(yuǎn)期合同”,是一手買家與二手買家之間私下簽訂的契約。由于房價往往在一兩個月內(nèi)就大幅度上漲,買家擔(dān)心拖下去會買不到,便在房子沒交樓、沒產(chǎn)權(quán)證、完全不符合二手房買賣規(guī)定的情形下與賣家簽訂的購房協(xié)議。

  房源緊俏下,深圳樓市投機(jī)盛行。中原地產(chǎn)通過調(diào)研其代理樓盤的數(shù)據(jù)顯示,去年上半年,深圳一手盤中投資比例普遍在60%~70%之間,個別樓盤中的投資比例高達(dá)80%。此刻的房子,居住的使用價值已經(jīng)被淡化;賺錢,成為絕大多數(shù)人買房的唯一理由。

 銀行:暴漲背后的推手

  在被問及深圳房價何以能夠半年上漲60%,張偉的答案是“資金”;作為深圳一個普通的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士,徐小姐的回答是“深圳太多錢了”。

  盡管幾乎沒有人能清晰地描述出“資金從哪里來”,即使對“熱錢”頗有研究的北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉,也對《第一財經(jīng)日報》表示沒有數(shù)據(jù)可以統(tǒng)計深圳吸引了多大規(guī)模的“游資”,但這并不能妨礙深圳的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將2007年的樓價暴漲歸罪于“資金推動”。

  分析深圳樓市的資金來源,對于任何業(yè)內(nèi)人士而言都不是個容易的課題,但值得關(guān)注的是除了來自內(nèi)地和港澳的買樓資金或者外來的“熱錢”以外,一個不可忽視的資金源頭,是深圳各家商業(yè)銀行的房貸。

  一位業(yè)內(nèi)人士評價:深圳銀行放貸太激進(jìn)了,什么都敢做,什么房貸產(chǎn)品都敢推。

  據(jù)了解,在深圳房價上漲之際,除了買房者堅定地認(rèn)為房價不會下跌,銀行也認(rèn)為個人放貸是最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù),各家銀行都在努力爭奪這一部分資源,各家銀行都在忙同一件事情,即推新產(chǎn)品,設(shè)計最輕松的貸款方式,盡量挖掘客戶最少的資源,獲取最大額度的貸款。

  頗富創(chuàng)新精神的深圳商業(yè)銀行家們,在全國率先推出了個人房貸的“循環(huán)貸”、“氣球貸”等花樣繁多的貸款方式,正是這些各種名目的貸款,為深圳樓市提供了源源不斷的資金。

  按照正常的房貸程序,如果一個人有100萬元,他只能支付3套價值100萬元的房子的首期,每套房從銀行獲得70萬元貸款;假如他某一套房的價格上漲到150萬元,一經(jīng)重新評估進(jìn)行“循環(huán)貸”、“氣球貸”之后,就能重新從銀行獲得七成約105萬元的貸款額度,截留早期的70萬元貸款后,有35萬元資金能從銀行套現(xiàn)出來,用于支付新購房子的首期。以此類推,原本只能支付3套房首期的100萬元,將足以支付6套或更多房子的首期。

  張偉稱,總體上來說,銀行在樓市中的資金份額越滾越大。據(jù)悉,在深圳,多數(shù)商業(yè)銀行2007年全年的個人房貸任務(wù),在去年8月就提前完成,不少銀行不得不新申請放貸額度。

  在銀行的支持下,深圳普通投資者都能按揭多套商品房。一位在深圳某中介從業(yè)的年輕人,雖然每月收入僅5000元,但他高峰時期5套房每月的按揭款竟達(dá)到2萬元。

  銀行的資金推動樓市高歌猛進(jìn),因此當(dāng)去年9月27日央行關(guān)于二套房貸新規(guī)定一經(jīng)出臺,深圳樓市驟然降溫,之后的國慶黃金

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