2024年七八月，南京市江寧區(qū)淳化街道成元路小區(qū)發(fā)生了一件奇怪的事，在沒經(jīng)居民允許的前提下，當(dāng)?shù)爻枪�、街道社區(qū)、檢測機構(gòu)及其他不明身份的社會人士單方強制暴力入戶檢測(用撬鎖、割門等方式)，達到D級危房標(biāo)準(zhǔn)的拆除重建。在此背景下，奇怪的事情發(fā)生了，該小區(qū)400多戶房屋無一例外被扣上了“D級危房”的標(biāo)簽，400多戶中的不少房屋僅使用三十余年，質(zhì)量堅固。

　　這樣的貓膩和暴力行徑遭到了小區(qū)居民的普遍抵制。

　　“不少房屋照片被檢測方張冠李戴。張三檢測報告中的房屋照片壓根就不是張三的房屋，這樣的檢測報告，何來公信力?!如何能保證真實準(zhǔn)確?!”

　　暴力檢測帶來的重重亂象，引發(fā)質(zhì)疑。

　　如果有居民阻攔，阻攔者就會被眾多強測者強行架走，門鎖著的就用切割機把防盜門切開，或是鋼筋鉗強行開鎖……在此對峙過程中，多位居民被推搡打倒在地、身上多處受傷。50歲的居民徐某某(化名)因不配合檢測，被當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)執(zhí)法人員強制傳喚，在此過程中，第二至六根肋骨被打斷。此事在刑事報案后卻不了了之(立案和傷情鑒定未果)。相關(guān)醫(yī)療和救治費用至今無解。

　　在多起肢體沖突、人身傷害及強測引發(fā)的威脅、恐嚇及家人親屬株連事件陰影下。該小區(qū)居民直言“仿佛一直身處噩夢之中未醒來”。

　　多個證據(jù)證明，成元路片區(qū)改造項目不論從項目名稱還是內(nèi)容實質(zhì)都應(yīng)該屬于“城市更新”。事實上，早在2024年3月之前，成元路片區(qū)就以“城市更新”為由取得了相關(guān)立項審批并公開招標(biāo)。按照規(guī)劃，該片區(qū)將被成片拆除，由此產(chǎn)生的建筑垃圾清運等工程將由政府主導(dǎo)，由財政資金支出。

　　此外，尤其詭異的是，2024年11月25日，在該片區(qū)危房檢測正式結(jié)論還未出爐的情況下，當(dāng)?shù)孛襟w就已經(jīng)把整個片區(qū)的使用規(guī)劃進行了對外整體展示。

　　“名義上說，我們要進行依法檢測，是D級危房就拆除，不是就不拆除�？蓡栴}是，這個片區(qū)的房子和土地如何使用，當(dāng)?shù)囟家呀?jīng)用媒體的方式對外公示了。這就好比‘我還沒有被槍斃，你就已經(jīng)把我墳?zāi)拐艺液昧恕?rsquo;因為你知道我的結(jié)局。那我房子能不是D級危房嗎?”深諳個中蹊蹺的知情人士對此一針見血。

　　此外，即便真的是成片區(qū)的危房，當(dāng)?shù)匾矐?yīng)當(dāng)走城市更新程序，而不是現(xiàn)在的危房檢測程序。“根據(jù)南京市城市更新條例的相關(guān)規(guī)定，如果說是成片區(qū)域存在危房的話，應(yīng)該進行城市更新改造。該改造應(yīng)該是由區(qū)政府作為主導(dǎo)，要啟動的是征收程序，這是個標(biāo)準(zhǔn)的拆遷項目。”

　　“很明顯，當(dāng)?shù)貫榱斯?jié)省工期規(guī)避補償程序，用逐個擊破的方式來達到目的，所以選擇繞開了城市更新這個正常程序。”知情人士對此直言。

　　引發(fā)關(guān)注的是，明明是城市更新卻被“指鹿為馬”為危房項目。成元路片區(qū)400多戶情況千差萬別的樓房在短短兩三個月之內(nèi)被當(dāng)?shù)責(zé)o差別強行界定成“D級危房”的背后有何隱情，因強檢引發(fā)的惡性傷人事件為何不被當(dāng)?shù)刂匾?

　　種種疑問，引發(fā)探討。

圖說：檢測方用切割機強行破門和用鋼筋鉗強行開鎖

圖為強行破門檢測導(dǎo)致的混亂場景及居民受傷視頻截圖

圖為在檢測中受傷百姓的醫(yī)院證明，某居民2-6根肋骨被打成骨折

圖為阻止強行檢測，部分居民因此受傷的診斷證明

遭遇強行破門檢測

危房結(jié)論涉嫌造假

　　黃某某(化名)95年在成元路小區(qū)購買土地共修了三層總計四百余平米的小高樓。讓其萬萬沒想到的是，2024年黃某某的房子被當(dāng)?shù)貜娦袦y定為”D級危房。”“拆除后要獲得同等面積的新房，還要補政府18萬元，還不算裝修。也沒有搬遷費和臨時安置費。一夜回到解放前。”她表示。

　　與黃某某相比，今年50歲的居民徐某某(化名)遭遇到了更為惡劣的對待。徐某某于1997年在成元路小區(qū)購買地皮一共修建了三層共600平米的建筑，因其不同意當(dāng)?shù)卣��?ldquo;三三四”的安置方案被單位勸停工作。2024年7月，徐某某家被強制斷水控燃氣。因言語沖突，2024年9月9日她被不明身份的人強行帶到當(dāng)?shù)貓?zhí)法辦案中心，在此過程中胸部左側(cè)2至6根肋骨骨折。

　　讓人錯愕的是，徐某某至今未討要到明確說法，連肋骨骨折的醫(yī)院治療費用都是自己墊付治療。

　　“強測給我?guī)�來了前所未有的身體傷害和精神傷害，以前靠房子出租維持生計，現(xiàn)在房子被拆了，還有40萬元貸款沒錢還，不知路在何方。”徐某某表示。

　　上世紀(jì)五十年代出生的王某某(化名)1995年響應(yīng)當(dāng)?shù)卣�府號召在成元小區(qū)買地修建了三層共計四百余平米的小樓房。王某某至今記得，該房屋是用螺紋鋼筋澆筑的混泥土圈梁打底，耗用了幾十噸水泥。因其不同意檢測房屋，被強測隊員強行拖走。在此過程中，七十歲的王某某腳骨骨折。當(dāng)日，當(dāng)?shù)胤抗芫指本珠L連同城管用切割機將其防盜門強行切開后強制檢測。

　　與王某某一同被“特殊對待”的還有他的家人，因家中沒有簽字，王某某的孩子被老板為難后主動離職。“哪里還有天理王法?!”他表示。

　　“我們也支持政府搞城市建設(shè)，但要依法依規(guī)來，不能用假檢測欺騙老百姓呀!”王某某對當(dāng)?shù)刎桀櫴聦崗娦袡z測涉嫌造假的做法非常氣憤。

　　“D級危房應(yīng)是墻壁開裂、地基下沉、沒法住人的房子，我質(zhì)量這么好的房子也檢測為D級危房，所謂的檢測是明顯造假。”小區(qū)居民章某氣憤地表示。

　　1995年，居民章某在該小區(qū)買地修建了600余平米的房子。為了保證房屋質(zhì)量，章某某購買的是當(dāng)時市面上最貴的水泥(350元一噸)，該房每層澆筑了1.5米寬的圈梁，用的材料是20多號的鋼筋，“釘子都打不進去”。

　　但蹊蹺的是，居民眼中還能正常居住十年都不止的房屋卻在當(dāng)?shù)貜娦袡z測時被標(biāo)注成“D級危房”。“再結(jié)實豪華的房子都是危房”。章某無法接受。

　　400多戶“無一幸免”

　　集體變危的“個中蹊蹺”

　　據(jù)了解，成元路小區(qū)誕生于上世紀(jì)90年代，距今僅僅過了不到三十年。

　　因城市發(fā)展需要，當(dāng)?shù)卣�府鼓勵居民在此買地修房。根據(jù)當(dāng)時規(guī)劃要求，買地者幾乎都在自己購買的地塊上建起了三四層磚混結(jié)構(gòu)的樓房，人均每戶三四百平米居住面積。由于多為自住，小區(qū)居民在建樓時非常重視房屋質(zhì)量，從地下到地上，每層均澆筑了很厚的鋼筋混凝土圈梁。隨著當(dāng)?shù)爻鞘谢�進程的開拓，該小區(qū)逐漸繁榮起來，居民這些房屋除了自住之外，剩余的房子紛紛對外出租。

　　也因此，租金成了許多家庭的主要甚至唯一經(jīng)濟來源。

　　2022年，成元路小區(qū)被當(dāng)?shù)丶{入城市更新(危房消險翻建)規(guī)劃范圍。當(dāng)?shù)卣�府便要求居民申請危房安全檢測，屬于D級危房的按“三三四”方案進行補償：即“批建4層、補助3層”。區(qū)、街道和產(chǎn)權(quán)人按照3：3：4的比例分攤。居民承擔(dān)房屋翻建1層到3層40%的建安費用及第4層全部建安費用，原房屋面積多出翻建面積的部份按照2000元一平米給予補助。

　　熟悉此案的法律人士認為，本案的蹊蹺之處在于，如果是按照“城市更新”的政策，當(dāng)?shù)匦枰�按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規(guī)定“對被征收房屋價值、搬遷臨時安置及停產(chǎn)、停業(yè)損失進行補償”。但是，如果按D級危房處理，便不能享受上述補償。當(dāng)?shù)卮伺e明顯是刻意規(guī)避補償程序。

　　在此背景下，強測甚至強拆發(fā)生了。

　　“成元路片區(qū)400多戶居民，不排除有的房子存在安全隱患，但全部是D級危險建筑明顯與實際不符。D級危房認定標(biāo)準(zhǔn)涉及地基基礎(chǔ)、墻體、承重結(jié)構(gòu)、屋面及附屬設(shè)施等方面，如基礎(chǔ)沉降開裂、墻體裂縫多、承重構(gòu)件損壞、屋面滲漏、附屬結(jié)構(gòu)損壞等，出現(xiàn)多項或房屋出現(xiàn)嚴(yán)重安全隱含時才被認定為D級危房，這樣的房屋是需要及時處理的。而被檢測的房屋，當(dāng)時都是響應(yīng)號召借錢貸款修的房子，有的房屋甚至連電鉆都打不進去，不可能400多戶都無一例外集體變身危房。在居民拒絕配合檢測之后，當(dāng)?shù)卣�府部門帶著公安、城管、保安及檢測人員等大隊人馬強制破門檢測的情況就發(fā)生了。”該小區(qū)多位居民證實。

　　不可思議的事件還不僅于此。

　　為了加快推進拆除工作，當(dāng)?shù)卮笏灵_展“株連式拆遷”。該小區(qū)居民中有在政府機關(guān)、國有企事業(yè)單位上班者，當(dāng)?shù)貢�想方設(shè)法對其進行施壓，迫使其同意按“三三四”方案協(xié)議，甚至以“不同意就不讓上班”作為威脅。不僅如此，又以“在簽約時間公告之內(nèi)有獎勵，過期作廢”等各種條件誘導(dǎo)產(chǎn)權(quán)人簽字。

圖為成元路社區(qū)居民樓現(xiàn)狀掠影，雖因拆遷顯得荒蕪，但不少樓房仍顯得結(jié)實耐用，夠不上危房的級別。

　　“掛羊頭賣狗肉”的背后

　　成元路小區(qū)拆建存幾大“硬傷”

　　針對此案，資深法律人士認為，成元路小區(qū)項目不論從項目名稱還是內(nèi)容實質(zhì)都屬于“城市更新項目”。當(dāng)?shù)卣�府部門對成元路小區(qū)拆建存在以下幾大硬傷。

　　1、 以“危改”代替“城市更新”，涉嫌“掛羊頭賣狗肉”。

　　《南京市城市更新辦法》第二條規(guī)定，辦法所稱“城市更新”，是對存量用地、存量建筑開展的優(yōu)化空間形態(tài)、完善片區(qū)功能、增強安全韌性、改善居住條件、提升環(huán)境品質(zhì)、保護傳承歷史文化、促進經(jīng)濟社會發(fā)展的活動。具體包括下列類型：(一)對建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等，以居住功能為主的城市地段進行的居住類城市更新......

　　針對此，成元路小區(qū)是政府招商、居民投資修建，建筑密度又較大，完全符合《辦法》第二條第一類規(guī)定“建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全”的情形。

　　此外，江蘇省公共資源交易平臺公布的“(江寧分中心)成元路片區(qū)城市更新(危房消險翻建)項目全過程工程咨詢服務(wù)招標(biāo)公告”顯示，項目名稱為“城市更新”。從公示的項目內(nèi)容看，是地地道道的“城市更新”，本質(zhì)就是對存在上述第一種情況的小區(qū)全部或大面積拆除重建;而“危房改建”是對個別安全標(biāo)準(zhǔn)為D級(墻壁開裂、地基下沉)的建筑改造翻建。

　　案涉項目公告顯示：“本項目為成元路片區(qū)城市更新(危房消險翻建)工程，主要建設(shè)內(nèi)容包括原址翻建29棟4層住宅，1棟5層公共建筑，同步完善道路、停車場地及市政管網(wǎng)等配套設(shè)施”，并不是針對個別安全級別為D級的建筑進行改造翻建，而是全部拆除在原址建設(shè)29棟4層住宅，1棟5層公共建筑。

　　“根據(jù)南京市城市更新條例的相關(guān)規(guī)定，如果說是成片區(qū)域存在危房的話，應(yīng)該進行城市更新改造。該改造應(yīng)該是由區(qū)政府作為主導(dǎo)，要啟動的是征收程序，這是個標(biāo)準(zhǔn)的拆遷項目。但是，當(dāng)?shù)貫榱斯?jié)省工期規(guī)避補償程序，所以選擇繞開了城市更新的程序。”熟悉此案的法律專業(yè)人士一針見血地指出。

　　2、 下發(fā)決定書后隨即強拆，涉嫌重大程序違法。

　　該小區(qū)居民也證實，在官方明確否認城市更新之后為了繼續(xù)推進項目，不管居民同不同意認不認可，很快便單方強行開展危房檢測。甚至在2024年年底和2025年年初強行下發(fā)了《限期治理通知書》、《限期搬離決定書》及《限期拆除決定書》等多份決定書，且在此過程中，已有多戶居民的房屋被強拆。

　　熟悉此案的法律專業(yè)人士表示，涉嫌重大程序違法。

　　“《行政強制法》第四十四條規(guī)定，對違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等需要強制拆除的，當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關(guān)可以依法強制拆除。如果當(dāng)事人對限期拆除的決定有異議，可以在收到限期拆除通知后提起行政復(fù)議或訴訟。行政復(fù)議期限是60天，行政訴訟的期限是六個月。也就是說，就算行政機關(guān)作出了限期拆除的決定，在未來的六個月中相關(guān)部門也不能強行拆除。”

　　該人士同時指出，《南京市城市更新辦法》第二十八條規(guī)定：“在城市更新中確需搬遷業(yè)主、公房承租人等相關(guān)權(quán)利人的，實施主體應(yīng)當(dāng)按照‘自愿參與、民主協(xié)商，等價交換、超值付費’原則，與需要搬遷的相關(guān)權(quán)利人協(xié)商一致，簽訂協(xié)議。城市更新項目應(yīng)當(dāng)科學(xué)確定搬遷范圍，搬遷范圍可以按照院落、樓棟等劃分搬遷分區(qū)。搬遷范圍內(nèi)簽約比例達到百分之九十五以上的，方可啟動辦理搬遷相關(guān)程序;搬遷分區(qū)具備單獨實施條件，且簽約比例達到百分之百的，方可組織實施搬遷。”據(jù)此，當(dāng)?shù)卣�府�?yīng)該據(jù)此組織實施成元路小區(qū)拆建工程。

　　“希望當(dāng)?shù)卣�府及相關(guān)職能部門充分尊重歷史情況、現(xiàn)實情況及法律紅線，將民生放在第一位。不要再用非正常和不合法的手段來對待老百姓，充分重視我們的合理訴求。”談及對該小區(qū)拆建的未來走向，不少居民給出了這樣的期許。

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