不過,假如開發(fā)商惡意一房多賣,銀行將難以全身而退。
但這種模式還難以滿足開發(fā)商的要求,于是簽約放款的模式開始被采用。這更為簡單,即在客戶與銀行、開發(fā)商簽定合同后,銀行就放款。“這只是確定了債權,抵押權根本沒有確定,連受理憑據(jù)也沒有,風險更大。”上述銀行人士說。前述股份行重慶分行的操作則屬此類。
“這其實都是價格戰(zhàn)的升級版本。實質是信貸政策的競爭,是對風險控制的讓步。這也是監(jiān)管機關要規(guī)范的原因。”一家銀行個人業(yè)務部負責人感嘆。
值得注意的是,前述違規(guī)股份行重慶分行個貸在去年開始呈現(xiàn)放量趨勢。2009年,其個貸增量在重慶股份制銀行中排名前三,今年1月的增量則幾乎近10億元。
監(jiān)管重拳
重慶銀監(jiān)局出手或許還有更深層次的用意。
“這是保護市場規(guī)范進行,更是監(jiān)管層落實房產(chǎn)調控的一個手段。”上述銀行個人業(yè)務部負責人認為。
前述違規(guī)國有大行重慶分行人士也持類似的觀點,處罰的目的主要是規(guī)范行為,擔心銀行操作不當影響整個行業(yè)。更為重要的是,這是落實房產(chǎn)調控的一個手段,可遏制開發(fā)商在未辦結抵押的情況下就取得資金。
比如,與前述違規(guī)國有大行九龍坡支行合作的重慶晉愉房產(chǎn)有限公司一直資金鏈緊張,去年本打算發(fā)行1.7億元的信托,不過買家不多,自己認購9000萬元才最終發(fā)行成功。眾所周知,信托取得資金的成本遠高于銀行,是開發(fā)商不得已的選擇。
此次檢查基本與銀監(jiān)會從去年6月開始的加強個人住房貸款風險控制步調一致。
2009年6月,《銀監(jiān)會關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》(下稱“通知”)明確要求要嚴格貸前檢查和按揭貸款發(fā)放標準,堅持貸款風險審慎指標控制,嚴格借款人資格審查,注重從源頭上防范貸款風險。
《通知》要求,各級銀行業(yè)監(jiān)管機構加大對按揭貸款業(yè)務的監(jiān)管力度,認真梳理存在的問題,開展有針對性的調查、抽查、暗訪和現(xiàn)場檢查,加強窗口指導和風險提示,切實防范信貸風險。
《通知》下發(fā)后2個月,重慶各銀行發(fā)起簽訂了《公約》,以規(guī)范市場行為。此后的在幾次檢查中,重慶銀監(jiān)局也派員參與。更為重要的是,最終的處罰也由重慶銀監(jiān)局做出。
個人住房按揭貸款風險依然是今年檢查的重點。
重慶銀行協(xié)會2010年的工作重點之一就是“將組織人力有針對性的開展對個人住房按揭貸款發(fā)放方式執(zhí)行情況的調查、暗訪、以及2009年查出問題的整改情況。并將爭取銀監(jiān)局的支持,以切實防范風險”。
5月12日,重慶銀監(jiān)局相關負責人再次表示,個人住房按揭貸款自律公約要嚴格執(zhí)行。按揭貸款的發(fā)放方式,協(xié)會要堅定不移的推進公約的落實,提高銀行的執(zhí)行力,防止未辦結抵押手續(xù)發(fā)放個人住房按揭貸款等違約行為回潮。
不過,該負責人同時指出,應進一步與重慶國土局協(xié)商,解決銀行在辦理房屋抵押登記過程中存在的問題。