如今，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營時代已然來臨。對于運(yùn)營商而言，如何從購物中心、商業(yè)管理公司的角度謀求發(fā)展；如何在商業(yè)和物業(yè)的雙軌道中，實(shí)現(xiàn)城市綜合體的盈利，已成為當(dāng)前的一個熱門話題。
“商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)是主導(dǎo)，地產(chǎn)是載體，運(yùn)營是關(guān)鍵。月談會除了判斷當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的形勢之外，還將從不同的角度探討商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營與創(chuàng)新問題。”中國商業(yè)聯(lián)合會副會長、專家工作委員會主任劉建滬在商業(yè)地產(chǎn)專家月談會第二次會議上說。
在商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)運(yùn)營的時代，如何提高綜合體的運(yùn)營管理能力？在保障品質(zhì)和特色經(jīng)營的同時，如何在頗受倚重的餐飲業(yè)和酒店業(yè)中尋找新的突破？如何在運(yùn)營上找到創(chuàng)新突破點(diǎn)？在本次商業(yè)地產(chǎn)月談會上，來自各方的專家和企業(yè)家均提出了自己的觀點(diǎn)。
總體正常局部過剩
認(rèn)清現(xiàn)狀才能更好地發(fā)展，無論在哪一行業(yè)都能適用。
“商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，目前出現(xiàn)了局部區(qū)域健康、一些區(qū)域過剩的情況，需要地方政府進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃，正確地加以引導(dǎo)。”劉建滬說�；趯�(jīng)濟(jì)形勢總體走向的判斷、消費(fèi)需求的驅(qū)動作用，以及城鎮(zhèn)化的發(fā)展，都需要利用商業(yè)地產(chǎn)作為載體，劉建滬對商業(yè)地產(chǎn)做出了總體樂觀的預(yù)測。
發(fā)達(dá)國家的發(fā)展規(guī)律顯示，當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過50%以上時，商業(yè)地產(chǎn)會隨之增加。而我國的發(fā)展情況與國外是相同的。著眼于中長期，商業(yè)地產(chǎn)仍有發(fā)展空間。
從歷史數(shù)據(jù)來看，2005年以后商業(yè)地產(chǎn)處于較快的發(fā)展時期。而且在這段時間，商業(yè)地產(chǎn)面積的增長快于住宅地產(chǎn)的增長。商業(yè)零售營業(yè)面積從2005年到2012年年均增長了13.4%。按照城鎮(zhèn)常住人口計算，由人均0.94平方米增加到了1.79平方米。
“城鎮(zhèn)商業(yè)零售營業(yè)面積1.79平方米的標(biāo)準(zhǔn)高于日本、新加坡、韓國等國家，這些國家的人均水平大概是1至1.5平方米。” 國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究主任、博士后劉琳說。
同策咨詢研究部在不久前做了一份關(guān)于人均商業(yè)面積的調(diào)查，這份《2014年35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價值研究報告》，對35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的投資價值進(jìn)行了樣本分析。
樣本分析結(jié)果認(rèn)為，如果一個城市的人均商業(yè)面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過�，F(xiàn)象，而這樣的城市在35個大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽等城市的人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35個大中城市中人均商業(yè)面積最高的三個城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市，人均商業(yè)面積也超過了1.5平方米。目前，19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)處于飽和或過剩的狀態(tài)，這個比例已經(jīng)占據(jù)35個大中城市的半數(shù)以上。
雖然迄今為止，總體上沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險，但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)了。從這個角度來看，即便一線城市、其他二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)暫時沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險，也應(yīng)該預(yù)先有所防范。
在本次月談會上，有專家指出，隨著房企將視線轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盲目追隨，同質(zhì)化現(xiàn)象大量出現(xiàn)，過剩的風(fēng)險有所加劇。
“針對商業(yè)地產(chǎn)是否過剩的探討，我認(rèn)為總體情況仍然處于健康的發(fā)展階段。如果一定要下一個絕對的定義，則為部分城市、部分地區(qū)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。供大于求的原因復(fù)雜，既有剛性的也有周期性的原因，但是總體判斷還是健康的。” 十一屆全國政協(xié)委員、商務(wù)部原部長助理、內(nèi)貿(mào)專家委員會主任黃海說。
據(jù)黃海介紹，從去年開始，外資控制的項(xiàng)目，包括外國的投行機(jī)構(gòu)等，他們比較早地發(fā)出“中國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了過剩”的信號，認(rèn)為購物中心的發(fā)展出現(xiàn)了問題。針對這種現(xiàn)象，我們經(jīng)過調(diào)研后認(rèn)為，局部地區(qū)確實(shí)存在過剩的問題，但是從總體來看，仍然處于正常的范圍。
品牌商與地產(chǎn)的切入點(diǎn)
“電商對零售行業(yè)的渠道產(chǎn)生了沖擊。同時，消費(fèi)群體也發(fā)生了變化，現(xiàn)在主力消費(fèi)從80后慢慢過渡到90后，這是伴隨著屏幕長大的一代，技術(shù)手段促使他們不是傳統(tǒng)的逛商店，而是游蕩在整個移動設(shè)備當(dāng)中。這個變化也帶來了消費(fèi)模式的變化。”中國商業(yè)聯(lián)合會專家工作委員會副主任邢和平說。在這場科技發(fā)展引發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)中，品牌商與商業(yè)地產(chǎn)之間的關(guān)系變得撲朔迷離，其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營離不開品牌，品牌的發(fā)展也離不開商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)某研究中心聯(lián)合國內(nèi)外9家知名機(jī)構(gòu)權(quán)威發(fā)布的2014年上半年《中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報告》顯示，從受訪者角色來看，品牌商信心指數(shù)為114.9；業(yè)主方信心指數(shù)也達(dá)到109.2。該報告分析結(jié)果還顯示，業(yè)主方信心指數(shù)明顯低于服務(wù)商和品牌商，這很大程度上是由于業(yè)主方對2014年上半年的市場表現(xiàn)較為失望。
在本次月談會上，眾多專家表達(dá)了租金成本的壓力對各種品牌連鎖店的影響。在各種壓力倍增的市場環(huán)境中，如何在消亡中求生存呢？
邢和平表示：“以服裝行業(yè)為例，這是目前競爭最激烈的行業(yè)，許多品牌在服裝領(lǐng)域面臨新的挑戰(zhàn)，受到影響最大的是運(yùn)動品牌�，F(xiàn)在許多品牌倒閉，特別是運(yùn)動休閑品牌陸續(xù)遇到了經(jīng)營問題。運(yùn)動品牌從2008年左右發(fā)展起來，當(dāng)時以運(yùn)動裝為主流，但是現(xiàn)在隨著快時尚的發(fā)展，運(yùn)動品牌逐漸消亡，被快時尚品牌所取代，比如ZARA、H&M等。”
他進(jìn)一步指出，在購物中心出現(xiàn)了很多品牌集合店，這種集合店不是由單一的品牌構(gòu)成的，而是一個買手店，靠買手的時尚感覺去整合整個店的風(fēng)格和品牌組裝�，F(xiàn)在多品牌開的店是靠買手對時尚度的感覺占領(lǐng)市場的，這是一個趨勢。又比如，宜家家居通過不斷推出設(shè)計師的產(chǎn)品，占領(lǐng)并逐漸擴(kuò)大市場。這些實(shí)例可以提供一種新的思路——在品牌與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營之間如何找到良好的切入點(diǎn)。
餐飲業(yè)借勢突圍
伴著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，許多餐飲企業(yè)也隨著這股潮流借勢突圍成功�，F(xiàn)在的各種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃過程中都離不開餐飲業(yè)，在各種城市綜合體中，餐飲的占比呈現(xiàn)出上升的趨勢。有數(shù)據(jù)顯示，購物中心的一般餐飲配備在18%左右，目前不少購物中心均在30%左右，比例較大的在60%左右。毫無疑問，餐飲業(yè)是新寵。
“很多企業(yè)過去不太懂餐飲企業(yè)扎堆在一起有什么好處，為什么要到一個商場里呢？”中國烹飪協(xié)會副會長馮恩援解釋說：“現(xiàn)在他們理解了，因?yàn)橐粋�大型商業(yè)綜合體能提供完整的公共服務(wù)功能，綜合體中的水電氣、電梯、衛(wèi)生間、通道、衛(wèi)生的清理、垃圾處理都是系統(tǒng)有序的，餐飲老板就是集中精力做好自己的實(shí)體店。此外，綜合體中有相對穩(wěn)定的客流，這是餐飲企業(yè)渴望的目標(biāo)。”
大眾消費(fèi)習(xí)慣的改變伴隨著城市發(fā)展而來，餐飲業(yè)是最能體現(xiàn)這種變化的，越來越多的消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了，在一個大型綜合體中逛累了，就找個風(fēng)格獨(dú)特、干凈可口的餐館吃飯。人們對美食的喜好已偏向于以“便捷”為主。而購物中心一體化的運(yùn)作模式，能夠很容易滿足普通大眾的這一需求。
馮恩援在月談會上提道，不少購物中心為了吸引品牌餐飲企業(yè)入駐，常常提供各種優(yōu)惠，比如從裝修、租金等各方面入手，不惜低租金也要把最好的餐飲品牌留在購物中心。由此不難看出，餐飲業(yè)態(tài)成為了購物中心新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，可以說現(xiàn)在有餐飲的地方，就有人氣。
馮恩援還指出，租金成本的上升是對餐飲業(yè)最大的影響。隨著餐飲業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)依賴程度的加深，如何降低租金成本已經(jīng)提上臺面。他認(rèn)為，“小店面大后臺”是對商業(yè)地產(chǎn)提出的新要求。在現(xiàn)有規(guī)定中，“三分之一廚房、三分之一營業(yè)和三分之一附屬廚房用房”的規(guī)定已經(jīng)不適合現(xiàn)在的情況，這一規(guī)定不利于餐飲行業(yè)的健康發(fā)展。從傳統(tǒng)的餐館到如今通過中央廚房實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過物流來解決商業(yè)地產(chǎn)負(fù)擔(dān)過重的問題，這是一個新的商業(yè)模式。（記者 曾靜婕）
（圖片：記者王越）
