如今，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)時(shí)代已然來(lái)臨。對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言，如何從購(gòu)物中心、商業(yè)管理公司的角度謀求發(fā)展；如何在商業(yè)和物業(yè)的雙軌道中，實(shí)現(xiàn)城市綜合體的盈利，已成為當(dāng)前的一個(gè)熱門(mén)話題。
“商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)是主導(dǎo)，地產(chǎn)是載體，運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵。月談會(huì)除了判斷當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)之外，還將從不同的角度探討商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與創(chuàng)新問(wèn)題。”中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、專家工作委員會(huì)主任劉建滬在商業(yè)地產(chǎn)專家月談會(huì)第二次會(huì)議上說(shuō)。
在商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，如何提高綜合體的運(yùn)營(yíng)管理能力？在保障品質(zhì)和特色經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，如何在頗受倚重的餐飲業(yè)和酒店業(yè)中尋找新的突破？如何在運(yùn)營(yíng)上找到創(chuàng)新突破點(diǎn)？在本次商業(yè)地產(chǎn)月談會(huì)上，來(lái)自各方的專家和企業(yè)家均提出了自己的觀點(diǎn)。
總體正常局部過(guò)剩
認(rèn)清現(xiàn)狀才能更好地發(fā)展，無(wú)論在哪一行業(yè)都能適用。
“商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，目前出現(xiàn)了局部區(qū)域健康、一些區(qū)域過(guò)剩的情況，需要地方政府進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃，正確地加以引導(dǎo)。”劉建滬說(shuō)�；趯�(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體走向的判斷、消費(fèi)需求的驅(qū)動(dòng)作用，以及城鎮(zhèn)化的發(fā)展，都需要利用商業(yè)地產(chǎn)作為載體，劉建滬對(duì)商業(yè)地產(chǎn)做出了總體樂(lè)觀的預(yù)測(cè)。
發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展規(guī)律顯示，當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%以上時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)隨之增加。而我國(guó)的發(fā)展情況與國(guó)外是相同的。著眼于中長(zhǎng)期，商業(yè)地產(chǎn)仍有發(fā)展空間。
從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2005年以后商業(yè)地產(chǎn)處于較快的發(fā)展時(shí)期。而且在這段時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)面積的增長(zhǎng)快于住宅地產(chǎn)的增長(zhǎng)。商業(yè)零售營(yíng)業(yè)面積從2005年到2012年年均增長(zhǎng)了13.4%。按照城鎮(zhèn)常住人口計(jì)算，由人均0.94平方米增加到了1.79平方米。
“城鎮(zhèn)商業(yè)零售營(yíng)業(yè)面積1.79平方米的標(biāo)準(zhǔn)高于日本、新加坡、韓國(guó)等國(guó)家，這些國(guó)家的人均水平大概是1至1.5平方米。” 國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究主任、博士后劉琳說(shuō)。
同策咨詢研究部在不久前做了一份關(guān)于人均商業(yè)面積的調(diào)查，這份《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》，對(duì)35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的投資價(jià)值進(jìn)行了樣本分析。
樣本分析結(jié)果認(rèn)為，如果一個(gè)城市的人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過(guò)�，F(xiàn)象，而這樣的城市在35個(gè)大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽(yáng)等城市的人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35個(gè)大中城市中人均商業(yè)面積最高的三個(gè)城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門(mén)、寧波、青島、合肥、長(zhǎng)春、哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南寧、昆明等16個(gè)城市，人均商業(yè)面積也超過(guò)了1.5平方米。目前，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)處于飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，這個(gè)比例已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市的半數(shù)以上。
雖然迄今為止，總體上沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)了。從這個(gè)角度來(lái)看，即便一線城市、其他二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)暫時(shí)沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該預(yù)先有所防范。
在本次月談會(huì)上，有專家指出，隨著房企將視線轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目追隨，同質(zhì)化現(xiàn)象大量出現(xiàn)，過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)有所加劇。
“針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是否過(guò)剩的探討，我認(rèn)為總體情況仍然處于健康的發(fā)展階段。如果一定要下一個(gè)絕對(duì)的定義，則為部分城市、部分地區(qū)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。供大于求的原因復(fù)雜，既有剛性的也有周期性的原因，但是總體判斷還是健康的。” 十一屆全國(guó)政協(xié)委員、商務(wù)部原部長(zhǎng)助理、內(nèi)貿(mào)專家委員會(huì)主任黃海說(shuō)。
據(jù)黃海介紹，從去年開(kāi)始，外資控制的項(xiàng)目，包括外國(guó)的投行機(jī)構(gòu)等，他們比較早地發(fā)出“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了過(guò)剩”的信號(hào)，認(rèn)為購(gòu)物中心的發(fā)展出現(xiàn)了問(wèn)題。針對(duì)這種現(xiàn)象，我們經(jīng)過(guò)調(diào)研后認(rèn)為，局部地區(qū)確實(shí)存在過(guò)剩的問(wèn)題，但是從總體來(lái)看，仍然處于正常的范圍。
品牌商與地產(chǎn)的切入點(diǎn)
“電商對(duì)零售行業(yè)的渠道產(chǎn)生了沖擊。同時(shí)，消費(fèi)群體也發(fā)生了變化，現(xiàn)在主力消費(fèi)從80后慢慢過(guò)渡到90后，這是伴隨著屏幕長(zhǎng)大的一代，技術(shù)手段促使他們不是傳統(tǒng)的逛商店，而是游蕩在整個(gè)移動(dòng)設(shè)備當(dāng)中。這個(gè)變化也帶來(lái)了消費(fèi)模式的變化。”中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家工作委員會(huì)副主任邢和平說(shuō)。在這場(chǎng)科技發(fā)展引發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)中，品牌商與商業(yè)地產(chǎn)之間的關(guān)系變得撲朔迷離，其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)離不開(kāi)品牌，品牌的發(fā)展也離不開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)某研究中心聯(lián)合國(guó)內(nèi)外9家知名機(jī)構(gòu)權(quán)威發(fā)布的2014年上半年《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報(bào)告》顯示，從受訪者角色來(lái)看，品牌商信心指數(shù)為114.9；業(yè)主方信心指數(shù)也達(dá)到109.2。該報(bào)告分析結(jié)果還顯示，業(yè)主方信心指數(shù)明顯低于服務(wù)商和品牌商，這很大程度上是由于業(yè)主方對(duì)2014年上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)較為失望。
在本次月談會(huì)上，眾多專家表達(dá)了租金成本的壓力對(duì)各種品牌連鎖店的影響。在各種壓力倍增的市場(chǎng)環(huán)境中，如何在消亡中求生存呢？
邢和平表示：“以服裝行業(yè)為例，這是目前競(jìng)爭(zhēng)最激烈的行業(yè)，許多品牌在服裝領(lǐng)域面臨新的挑戰(zhàn)，受到影響最大的是運(yùn)動(dòng)品牌�，F(xiàn)在許多品牌倒閉，特別是運(yùn)動(dòng)休閑品牌陸續(xù)遇到了經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。運(yùn)動(dòng)品牌從2008年左右發(fā)展起來(lái)，當(dāng)時(shí)以運(yùn)動(dòng)裝為主流，但是現(xiàn)在隨著快時(shí)尚的發(fā)展，運(yùn)動(dòng)品牌逐漸消亡，被快時(shí)尚品牌所取代，比如ZARA、H&M等。”
他進(jìn)一步指出，在購(gòu)物中心出現(xiàn)了很多品牌集合店，這種集合店不是由單一的品牌構(gòu)成的，而是一個(gè)買手店，靠買手的時(shí)尚感覺(jué)去整合整個(gè)店的風(fēng)格和品牌組裝�，F(xiàn)在多品牌開(kāi)的店是靠買手對(duì)時(shí)尚度的感覺(jué)占領(lǐng)市場(chǎng)的，這是一個(gè)趨勢(shì)。又比如，宜家家居通過(guò)不斷推出設(shè)計(jì)師的產(chǎn)品，占領(lǐng)并逐漸擴(kuò)大市場(chǎng)。這些實(shí)例可以提供一種新的思路——在品牌與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之間如何找到良好的切入點(diǎn)。
餐飲業(yè)借勢(shì)突圍
伴著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，許多餐飲企業(yè)也隨著這股潮流借勢(shì)突圍成功�，F(xiàn)在的各種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃過(guò)程中都離不開(kāi)餐飲業(yè)，在各種城市綜合體中，餐飲的占比呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。有數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)物中心的一般餐飲配備在18%左右，目前不少購(gòu)物中心均在30%左右，比例較大的在60%左右。毫無(wú)疑問(wèn)，餐飲業(yè)是新寵。
“很多企業(yè)過(guò)去不太懂餐飲企業(yè)扎堆在一起有什么好處，為什么要到一個(gè)商場(chǎng)里呢？”中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)馮恩援解釋說(shuō)：“現(xiàn)在他們理解了，因?yàn)橐粋�(gè)大型商業(yè)綜合體能提供完整的公共服務(wù)功能，綜合體中的水電氣、電梯、衛(wèi)生間、通道、衛(wèi)生的清理、垃圾處理都是系統(tǒng)有序的，餐飲老板就是集中精力做好自己的實(shí)體店。此外，綜合體中有相對(duì)穩(wěn)定的客流，這是餐飲企業(yè)渴望的目標(biāo)。”
大眾消費(fèi)習(xí)慣的改變伴隨著城市發(fā)展而來(lái)，餐飲業(yè)是最能體現(xiàn)這種變化的，越來(lái)越多的消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了，在一個(gè)大型綜合體中逛累了，就找個(gè)風(fēng)格獨(dú)特、干凈可口的餐館吃飯。人們對(duì)美食的喜好已偏向于以“便捷”為主。而購(gòu)物中心一體化的運(yùn)作模式，能夠很容易滿足普通大眾的這一需求。
馮恩援在月談會(huì)上提道，不少購(gòu)物中心為了吸引品牌餐飲企業(yè)入駐，常常提供各種優(yōu)惠，比如從裝修、租金等各方面入手，不惜低租金也要把最好的餐飲品牌留在購(gòu)物中心。由此不難看出，餐飲業(yè)態(tài)成為了購(gòu)物中心新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，可以說(shuō)現(xiàn)在有餐飲的地方，就有人氣。
馮恩援還指出，租金成本的上升是對(duì)餐飲業(yè)最大的影響。隨著餐飲業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)依賴程度的加深，如何降低租金成本已經(jīng)提上臺(tái)面。他認(rèn)為，“小店面大后臺(tái)”是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提出的新要求。在現(xiàn)有規(guī)定中，“三分之一廚房、三分之一營(yíng)業(yè)和三分之一附屬?gòu)N房用房”的規(guī)定已經(jīng)不適合現(xiàn)在的情況，這一規(guī)定不利于餐飲行業(yè)的健康發(fā)展。從傳統(tǒng)的餐館到如今通過(guò)中央廚房實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)物流來(lái)解決商業(yè)地產(chǎn)負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題，這是一個(gè)新的商業(yè)模式。（記者 曾靜婕）
（圖片：記者王越）
