如果是從更長遠(yuǎn)的歷史的角度來理解這個話題，我覺得應(yīng)該是很好解決的，就是本來當(dāng)初的初衷跟今天的現(xiàn)實是完全不一樣的。再一個，今天之所以要改變這個局面越難，是具體的利益群體他們有太多的利益在里面，最主要的利益群體就是這些地方政府，他們當(dāng)初為了共同富裕而進(jìn)行的集體化、公有化的體制的今天最直接的受益者。
所以我覺得只要這一塊有國家作為農(nóng)轉(zhuǎn)非，然后轉(zhuǎn)了非以后的土地是不是可以做商業(yè)開發(fā)，只要這個決策權(quán)、控制權(quán)完全是由這些地方政府來壟斷的話，以后的房價上漲的趨勢可能很難以避免，因為他們有很多的激勵把土地的供應(yīng)量盡量壓縮的比較小，這樣讓整個房地產(chǎn)市場的供應(yīng)總是供不應(yīng)求。
談房地產(chǎn)泡沫
陳志武：像北京、上海，尤其是北京，泡沫的跡象不只是很明顯，而且房地產(chǎn)泡沫的成分已經(jīng)很嚴(yán)重
潘石屹：這是一個問題，從房地產(chǎn)市場另外一方面來看，一方面是土地供應(yīng)少，房子供應(yīng)少，還有一方面就是市場上的錢太多了。
像去年銀行貸出去的款是9.6萬億，今天是7.5萬億，在中國歷史上面每年超過5萬億的年份是不多的，所以這樣多的錢又流在了一些大型企業(yè)的手里，大型企業(yè)在別的行業(yè)中投不下去，所以只能把錢往地上砸，這樣地價在上漲，地價又帶動房價在上漲。
我擔(dān)心土地市場和房子的市場會不會出現(xiàn)泡沫，這個泡沫是不是跟貨幣供應(yīng)量有直接的關(guān)系？另外如果是要衡量這個泡沫的話，有沒有一個具體的指標(biāo)？
陳志武：我覺得像北京、上海，尤其是北京，泡沫的跡象不只是很明顯，而且我覺得現(xiàn)在北京房地產(chǎn)泡沫的成分已經(jīng)很嚴(yán)重了。
當(dāng)然我知道過去這些年很多不同的人用很多不同的指標(biāo)來衡量，一個是把北京的房價跟當(dāng)初1989年東京的房價做了一個比較，大部分人說當(dāng)初1989年的時候，東京的房價已經(jīng)是當(dāng)時東京家庭平均收入的9倍左右，北京現(xiàn)在是15倍左右，很多人就說中國不一樣，中國有中國的國情，有中國的特色。
當(dāng)然這里面確實有很多特色，比如土地的供應(yīng)不是掌握在私人手里，不是掌握在千千萬萬個個人土地所有者的手里，而是掌握在一個機(jī)構(gòu)手里，就是政府，不管這個政府是由誰來代表，這樣的一個機(jī)構(gòu)在那兒。這種人為制造的土地的供應(yīng)過少，肯定是對泡沫的貢獻(xiàn)。
談降低房地產(chǎn)泡沫破裂沖擊風(fēng)險
核心上是把土地的供應(yīng)量要放開。再一個最好是把土地分給農(nóng)民自己，讓他們自己去掌握這些土地到底是可以做農(nóng)用還是可以做房子建設(shè)，還是做其他的用
再一個就是你說的信貸貨幣發(fā)行越來越多，當(dāng)然這也涉及到人民幣匯率的問題，人民幣被壓的這么低，維持的時間這么長，表面上看幫了商務(wù)部的忙，讓出口貿(mào)易不斷往上漲。但是由此帶來的結(jié)果是2.4萬億的外匯儲備，跟這2.4萬億外匯儲備相對應(yīng)的就有同樣多的人民幣的貨幣在中國社會里面流通，這樣一來讓整個社會的錢顯得非常多，顯得非常繁榮。
在這個時候又有其他的一系列政策來幫忙，因為拿了這么多錢做什么投資，又不能投資到國外，當(dāng)然股市又不僅僅有公司治理的問題，還有那么多其他的泡沫或者風(fēng)險的因素在里面。
所以弄來弄去，銀行存款利率又這么低，還是按照中國人傳統(tǒng)歷來就比較喜歡的投資品種，就是房子，因為原來有了錢可以買土地，現(xiàn)在錢也不能買土地，差不多唯一可以選擇的實物投資品種就是房地產(chǎn)，這樣一來，肯定對房地產(chǎn)的泡沫都有非常大的貢獻(xiàn)。
但是要減少房地產(chǎn)泡沫總有一天肯定要破滅的，降低房地產(chǎn)泡沫破裂對于中國金融體系給中國經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊的風(fēng)險，為了降低這種風(fēng)險，今天可以做的事就是一方面，當(dāng)然核心上是把土地的供應(yīng)量要放開。
再一個最好是把土地分給農(nóng)民自己，讓他們自己去掌握這些土地到底是可以做農(nóng)用還是可以做房子建設(shè)，還是做其他的用途。
談2011年中國房地產(chǎn)崩盤論
陳志武建議買多套房的投資者應(yīng)該分散投資
潘石屹：對。最后一個問題，最近在網(wǎng)上流傳一個時間表，一邊是日本的時間，一邊是中國房地產(chǎn)發(fā)展的時間，最后的結(jié)論是2011年中國的房地產(chǎn)就要崩盤，不知道您看沒看過這個表？
陳志武：我沒看過這個表，但是我知道是怎么樣的。
潘石屹：您怎么看這個問題？
陳志武：像我們做統(tǒng)計研究的時候，都要不斷地提醒自己，千萬不要把這個看的太當(dāng)一回事。
實際上我覺得是把所有牛市的東西價格走向放在一起，尤其是通過把時間，一個國家、一個市場的時間做一個延伸，另外做一個壓縮，放在一起來看的話，都會很類似，因為所有上漲的價格曲線會往哪個方向走，肯定是往東北的方向走。
那你把這個時間軸做一個處理，兩個市場的價格的走向通過時間方面的調(diào)整一下，放在一起，肯定看起來非常類似的。所以像我們這些人，我們一般要提醒我們的學(xué)生，不管是做研究的，還是MBA學(xué)生，千萬不要把這個看的太當(dāng)一回事。
但是另外一方面我覺得有一些更基礎(chǔ)性的東西，使得中國的房地產(chǎn)和整個經(jīng)濟(jì)跟日本當(dāng)年有非常多的類似的地方，從這個意義上來說，把這兩個圖放在一起，看著那么像，這不是純粹意義上的巧合，確確實實有它的經(jīng)濟(jì)基本面的支持。包括哪些呢？
第一，今天的中國經(jīng)濟(jì)跟當(dāng)年的日本經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上非常類似，都是以出口制造、以工業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)體。另外，當(dāng)初日本在其他的壓力國家興起之前，首先利用亞洲的勞動力和勤勞的優(yōu)勢，給其他的發(fā)達(dá)國家提供制造品，提供工業(yè)生產(chǎn)的基地，在過去十幾年、二十年，中國基本上是重復(fù)日本當(dāng)初這方面的事。
