遲滯許久的山東魯能集團（下稱“魯能集團”）地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合終于邁出了關(guān)鍵性的一步。
    2009年12月25日，廣宇發(fā)展（000537.SZ）發(fā)布公告稱，擬向魯能集團定向增發(fā)股份，購買其擁有的7家房地產(chǎn)公司的股權(quán)。以發(fā)行價格9.88元/股，發(fā)行數(shù)量最多不超過7億股計算，魯能集團注入上市公司的資產(chǎn)價值最高約為69.16億元。
    “集團注入7個地產(chǎn)項目，是為了進一步將公司打造成為集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦的平臺。”廣宇發(fā)展的證券代表李江表示，接下來魯能集團還會陸續(xù)把其余的地產(chǎn)資產(chǎn)也置入上市公司。
    此前，由于魯能集團股權(quán)的變動，坊間曾傳言魯能集團將處置旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是次業(yè)務(wù)整合，則顯示出魯能集團將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大、做強的新規(guī)劃。
    “魯能集團的資產(chǎn)注入，有望使廣宇發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)提速，進而成為一線地產(chǎn)公司。”中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明認(rèn)為。

注入資產(chǎn)

    “廣宇發(fā)展只是個偏居一隅的地產(chǎn)公司。”一位北京的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。他表示，在天津和北京都有項目，但是廣宇發(fā)展的大部分項目集中在重慶，而且項目規(guī)模和土地儲備有限，發(fā)展緩慢。
    公開資料顯示，目前廣宇發(fā)展的房地產(chǎn)收入占公司營業(yè)收入的90%以上，主要依靠子公司重慶魯能，而無其它地產(chǎn)業(yè)務(wù)，呈現(xiàn)出極不穩(wěn)定的狀態(tài)。
    財報顯示，從2008年至2009年中期，廣宇發(fā)展一直處于虧損狀態(tài)。截止到2009年6月30日，廣宇發(fā)展虧損1533.77萬元，每股收益僅為-0.03元。
    “這次增發(fā)對廣宇發(fā)展而言，并不亞于把一只‘螞蟻’變成‘大象’的效果。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
    此次魯能集團向公司置入重慶、宜賓、濟南、海南等地7家公司100%的權(quán)益或剩余權(quán)益，都具有大量的土地儲備，也使廣宇發(fā)展一躍布局全國重點市場。
    據(jù)中投證券測算，魯能集團本次置入的二級開發(fā)用地建筑面積950萬平方米，一級開發(fā)用地1萬畝，廣宇發(fā)展二級開發(fā)的土地儲備將由334萬平方米迅速增加至1122萬平方米。
    “對于魯能集團來說，一方面，擁有許多優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目和土地資源，另一方面需要構(gòu)筑和搭建起一個上市平臺，待時機成熟了就可以把左手的資源裝進右手的上市平臺。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從控股廣宇發(fā)展開始，魯能集團一直在為旗下的地產(chǎn)資源謀劃上市的渠道。
    “因為此前這些項目公司的股權(quán)分散于魯能集團旗下的一些子公司手中，要把他們注入上市公司必須先把分散的股權(quán)集中起來。”上述分析人士說。
    首先，這幾個地產(chǎn)平臺公司通過收購股權(quán)的方式分別把上述7個地產(chǎn)公司的權(quán)益或剩余權(quán)益歸于自己公司下。
    至2009年底，魯能置業(yè)、恒源置業(yè)等地產(chǎn)平臺再通過無償轉(zhuǎn)劃的方式將這7個公司的股權(quán)轉(zhuǎn)劃到魯能集團。
    把魯能集團分散的地產(chǎn)資源集中后，2009年12月初，魯能集團開始整理廣宇發(fā)展這個上市平臺。
    魯能集團通過魯能置業(yè)收購占廣宇發(fā)展總股份19.19%的南開生化的100%的股權(quán)，然后同樣通過無償轉(zhuǎn)劃的方式把這部分股權(quán)轉(zhuǎn)到魯能集團。另一方面，恒源置業(yè)把占廣宇發(fā)展0.827%的股份也無償轉(zhuǎn)劃到魯能集團。
    至12月10日魯能集團初步完成對廣宇發(fā)展的重組布局。

估值疑問

    公告顯示，此次魯能集團擬注入廣宇發(fā)展的7筆股權(quán)，賬面價值按被投資單位賬面凈資產(chǎn)乘以擬注入股權(quán)比例計算，共計20.6億元，預(yù)估值卻高達59.2億元，評估增值38.5億元，增值率187%。
    資產(chǎn)的高估值也引來市場的一片質(zhì)疑。上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次注入廣宇發(fā)展的7家房地產(chǎn)公司負(fù)債率較高，這樣的估值與資產(chǎn)的實際價值不符，明顯偏高。
    據(jù)統(tǒng)計，這次注入的7家地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均處于高危階段。其中，6個公司的資產(chǎn)負(fù)債率均超過65%，海南三亞灣的資產(chǎn)負(fù)債率更是高達89.58%。
    同時，上述公司的盈利能力也堪憂。2009年1至9月，重慶魯能歸屬母公司股東的凈利潤為3217萬元；同期，宜賓魯能虧損2259萬元；魯能亙富虧損1378萬元；海南魯能廣大盈利6382萬元；海南三亞灣盈利2366萬元；海南英大虧損2511萬元；海南盈濱島虧損861萬元。
    李江也坦言，對于59.2億元的估值目前確實存在很多異議，也有人認(rèn)為這個估值過低。“其實，資產(chǎn)估值高是由這次公司獲得海南項目的土地增值帶來的。”
    “魯能地產(chǎn)在三亞灣和大東海的土地，公司自2000年就開始取得，并進行持續(xù)開發(fā)，那時的樓面地價僅幾百元。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，魯能進入海南時間比較早，那時開始圈得的土地跟現(xiàn)在漲至幾千，最高時達到8000元/平方米的樓面地價比起來劃算很多。
    據(jù)悉，自1993年登陸海南以來，魯能地產(chǎn)開始四處跑馬圈地，經(jīng)過16年經(jīng)營，累計先后在三亞的三亞灣和大東海、海口等城市擁有19平方公里的土地項目。