遲滯許久的山東魯能集團(tuán)（下稱“魯能集團(tuán)”）地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合終于邁出了關(guān)鍵性的一步。
    2009年12月25日，廣宇發(fā)展（000537.SZ）發(fā)布公告稱，擬向魯能集團(tuán)定向增發(fā)股份，購(gòu)買(mǎi)其擁有的7家房地產(chǎn)公司的股權(quán)。以發(fā)行價(jià)格9.88元/股，發(fā)行數(shù)量最多不超過(guò)7億股計(jì)算，魯能集團(tuán)注入上市公司的資產(chǎn)價(jià)值最高約為69.16億元。
    “集團(tuán)注入7個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是為了進(jìn)一步將公司打造成為集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦的平臺(tái)。”廣宇發(fā)展的證券代表李江表示，接下來(lái)魯能集團(tuán)還會(huì)陸續(xù)把其余的地產(chǎn)資產(chǎn)也置入上市公司。
    此前，由于魯能集團(tuán)股權(quán)的變動(dòng)，坊間曾傳言魯能集團(tuán)將處置旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是次業(yè)務(wù)整合，則顯示出魯能集團(tuán)將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大、做強(qiáng)的新規(guī)劃。
    “魯能集團(tuán)的資產(chǎn)注入，有望使廣宇發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)提速，進(jìn)而成為一線地產(chǎn)公司。”中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明認(rèn)為。

注入資產(chǎn)

    “廣宇發(fā)展只是個(gè)偏居一隅的地產(chǎn)公司。”一位北京的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。他表示，在天津和北京都有項(xiàng)目，但是廣宇發(fā)展的大部分項(xiàng)目集中在重慶，而且項(xiàng)目規(guī)模和土地儲(chǔ)備有限，發(fā)展緩慢。
    公開(kāi)資料顯示，目前廣宇發(fā)展的房地產(chǎn)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的90%以上，主要依靠子公司重慶魯能，而無(wú)其它地產(chǎn)業(yè)務(wù)，呈現(xiàn)出極不穩(wěn)定的狀態(tài)。
    財(cái)報(bào)顯示，從2008年至2009年中期，廣宇發(fā)展一直處于虧損狀態(tài)。截止到2009年6月30日，廣宇發(fā)展虧損1533.77萬(wàn)元，每股收益僅為-0.03元。
    “這次增發(fā)對(duì)廣宇發(fā)展而言，并不亞于把一只‘螞蟻’變成‘大象’的效果。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
    此次魯能集團(tuán)向公司置入重慶、宜賓、濟(jì)南、海南等地7家公司100%的權(quán)益或剩余權(quán)益，都具有大量的土地儲(chǔ)備，也使廣宇發(fā)展一躍布局全國(guó)重點(diǎn)市場(chǎng)。
    據(jù)中投證券測(cè)算，魯能集團(tuán)本次置入的二級(jí)開(kāi)發(fā)用地建筑面積950萬(wàn)平方米，一級(jí)開(kāi)發(fā)用地1萬(wàn)畝，廣宇發(fā)展二級(jí)開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備將由334萬(wàn)平方米迅速增加至1122萬(wàn)平方米。
    “對(duì)于魯能集團(tuán)來(lái)說(shuō)，一方面，擁有許多優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目和土地資源，另一方面需要構(gòu)筑和搭建起一個(gè)上市平臺(tái)，待時(shí)機(jī)成熟了就可以把左手的資源裝進(jìn)右手的上市平臺(tái)。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從控股廣宇發(fā)展開(kāi)始，魯能集團(tuán)一直在為旗下的地產(chǎn)資源謀劃上市的渠道。
    “因?yàn)榇饲斑@些項(xiàng)目公司的股權(quán)分散于魯能集團(tuán)旗下的一些子公司手中，要把他們注入上市公司必須先把分散的股權(quán)集中起來(lái)。”上述分析人士說(shuō)。
    首先，這幾個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)公司通過(guò)收購(gòu)股權(quán)的方式分別把上述7個(gè)地產(chǎn)公司的權(quán)益或剩余權(quán)益歸于自己公司下。
    至2009年底，魯能置業(yè)、恒源置業(yè)等地產(chǎn)平臺(tái)再通過(guò)無(wú)償轉(zhuǎn)劃的方式將這7個(gè)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)劃到魯能集團(tuán)。
    把魯能集團(tuán)分散的地產(chǎn)資源集中后，2009年12月初，魯能集團(tuán)開(kāi)始整理廣宇發(fā)展這個(gè)上市平臺(tái)。
    魯能集團(tuán)通過(guò)魯能置業(yè)收購(gòu)占廣宇發(fā)展總股份19.19%的南開(kāi)生化的100%的股權(quán)，然后同樣通過(guò)無(wú)償轉(zhuǎn)劃的方式把這部分股權(quán)轉(zhuǎn)到魯能集團(tuán)。另一方面，恒源置業(yè)把占廣宇發(fā)展0.827%的股份也無(wú)償轉(zhuǎn)劃到魯能集團(tuán)。
    至12月10日魯能集團(tuán)初步完成對(duì)廣宇發(fā)展的重組布局。

估值疑問(wèn)

    公告顯示，此次魯能集團(tuán)擬注入廣宇發(fā)展的7筆股權(quán)，賬面價(jià)值按被投資單位賬面凈資產(chǎn)乘以擬注入股權(quán)比例計(jì)算，共計(jì)20.6億元，預(yù)估值卻高達(dá)59.2億元，評(píng)估增值38.5億元，增值率187%。
    資產(chǎn)的高估值也引來(lái)市場(chǎng)的一片質(zhì)疑。上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次注入廣宇發(fā)展的7家房地產(chǎn)公司負(fù)債率較高，這樣的估值與資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值不符，明顯偏高。
    據(jù)統(tǒng)計(jì)，這次注入的7家地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均處于高危階段。其中，6個(gè)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均超過(guò)65%，海南三亞灣的資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)89.58%。
    同時(shí)，上述公司的盈利能力也堪憂。2009年1至9月，重慶魯能歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)為3217萬(wàn)元；同期，宜賓魯能虧損2259萬(wàn)元；魯能亙富虧損1378萬(wàn)元；海南魯能廣大盈利6382萬(wàn)元；海南三亞灣盈利2366萬(wàn)元；海南英大虧損2511萬(wàn)元；海南盈濱島虧損861萬(wàn)元。
    李江也坦言，對(duì)于59.2億元的估值目前確實(shí)存在很多異議，也有人認(rèn)為這個(gè)估值過(guò)低。“其實(shí)，資產(chǎn)估值高是由這次公司獲得海南項(xiàng)目的土地增值帶來(lái)的。”
    “魯能地產(chǎn)在三亞灣和大東海的土地，公司自2000年就開(kāi)始取得，并進(jìn)行持續(xù)開(kāi)發(fā)，那時(shí)的樓面地價(jià)僅幾百元。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，魯能進(jìn)入海南時(shí)間比較早，那時(shí)開(kāi)始圈得的土地跟現(xiàn)在漲至幾千，最高時(shí)達(dá)到8000元/平方米的樓面地價(jià)比起來(lái)劃算很多。
    據(jù)悉，自1993年登陸海南以來(lái)，魯能地產(chǎn)開(kāi)始四處跑馬圈地，經(jīng)過(guò)16年經(jīng)營(yíng)，累計(jì)先后在三亞的三亞灣和大東海、�？诘瘸鞘袚碛�19平方公里的土地項(xiàng)目。