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魯能系重構(gòu)地產(chǎn)版圖 廣宇發(fā)展“螞蟻變象”

來源:中國房地產(chǎn)報 時間:2010-01-08 16:58:48
■中國房地產(chǎn)報  記者 宋俊潔 北京報道

 

    遲滯許久的山東魯能集團(下稱“魯能集團”)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合終于邁出了關(guān)鍵性的一步。
    2009年12月25日,廣宇發(fā)展(000537.SZ)發(fā)布公告稱,擬向魯能集團定向增發(fā)股份,購買其擁有的7家房地產(chǎn)公司的股權(quán)。以發(fā)行價格9.88元/股,發(fā)行數(shù)量最多不超過7億股計算,魯能集團注入上市公司的資產(chǎn)價值最高約為69.16億元。
    “集團注入7個地產(chǎn)項目,是為了進一步將公司打造成為集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦的平臺。”廣宇發(fā)展的證券代表李江表示,接下來魯能集團還會陸續(xù)把其余的地產(chǎn)資產(chǎn)也置入上市公司。
    此前,由于魯能集團股權(quán)的變動,坊間曾傳言魯能集團將處置旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù),而是次業(yè)務(wù)整合,則顯示出魯能集團將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大、做強的新規(guī)劃。
    “魯能集團的資產(chǎn)注入,有望使廣宇發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)提速,進而成為一線地產(chǎn)公司。”中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明認(rèn)為。


注入資產(chǎn)


    “廣宇發(fā)展只是個偏居一隅的地產(chǎn)公司。”一位北京的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。他表示,在天津和北京都有項目,但是廣宇發(fā)展的大部分項目集中在重慶,而且項目規(guī)模和土地儲備有限,發(fā)展緩慢。
    公開資料顯示,目前廣宇發(fā)展的房地產(chǎn)收入占公司營業(yè)收入的90%以上,主要依靠子公司重慶魯能,而無其它地產(chǎn)業(yè)務(wù),呈現(xiàn)出極不穩(wěn)定的狀態(tài)。
    財報顯示,從2008年至2009年中期,廣宇發(fā)展一直處于虧損狀態(tài)。截止到2009年6月30日,廣宇發(fā)展虧損1533.77萬元,每股收益僅為-0.03元。
    “這次增發(fā)對廣宇發(fā)展而言,并不亞于把一只‘螞蟻’變成‘大象’的效果。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
    此次魯能集團向公司置入重慶、宜賓、濟南、海南等地7家公司100%的權(quán)益或剩余權(quán)益,都具有大量的土地儲備,也使廣宇發(fā)展一躍布局全國重點市場。
    據(jù)中投證券測算,魯能集團本次置入的二級開發(fā)用地建筑面積950萬平方米,一級開發(fā)用地1萬畝,廣宇發(fā)展二級開發(fā)的土地儲備將由334萬平方米迅速增加至1122萬平方米。
    “對于魯能集團來說,一方面,擁有許多優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目和土地資源,另一方面需要構(gòu)筑和搭建起一個上市平臺,待時機成熟了就可以把左手的資源裝進右手的上市平臺。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從控股廣宇發(fā)展開始,魯能集團一直在為旗下的地產(chǎn)資源謀劃上市的渠道。
    “因為此前這些項目公司的股權(quán)分散于魯能集團旗下的一些子公司手中,要把他們注入上市公司必須先把分散的股權(quán)集中起來。”上述分析人士說。
    首先,這幾個地產(chǎn)平臺公司通過收購股權(quán)的方式分別把上述7個地產(chǎn)公司的權(quán)益或剩余權(quán)益歸于自己公司下。
    至2009年底,魯能置業(yè)、恒源置業(yè)等地產(chǎn)平臺再通過無償轉(zhuǎn)劃的方式將這7個公司的股權(quán)轉(zhuǎn)劃到魯能集團。
    把魯能集團分散的地產(chǎn)資源集中后,2009年12月初,魯能集團開始整理廣宇發(fā)展這個上市平臺。
    魯能集團通過魯能置業(yè)收購占廣宇發(fā)展總股份19.19%的南開生化的100%的股權(quán),然后同樣通過無償轉(zhuǎn)劃的方式把這部分股權(quán)轉(zhuǎn)到魯能集團。另一方面,恒源置業(yè)把占廣宇發(fā)展0.827%的股份也無償轉(zhuǎn)劃到魯能集團。
    至12月10日魯能集團初步完成對廣宇發(fā)展的重組布局。


估值疑問


    公告顯示,此次魯能集團擬注入廣宇發(fā)展的7筆股權(quán),賬面價值按被投資單位賬面凈資產(chǎn)乘以擬注入股權(quán)比例計算,共計20.6億元,預(yù)估值卻高達59.2億元,評估增值38.5億元,增值率187%。
    資產(chǎn)的高估值也引來市場的一片質(zhì)疑。上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次注入廣宇發(fā)展的7家房地產(chǎn)公司負(fù)債率較高,這樣的估值與資產(chǎn)的實際價值不符,明顯偏高。
    據(jù)統(tǒng)計,這次注入的7家地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均處于高危階段。其中,6個公司的資產(chǎn)負(fù)債率均超過65%,海南三亞灣的資產(chǎn)負(fù)債率更是高達89.58%。
    同時,上述公司的盈利能力也堪憂。2009年1至9月,重慶魯能歸屬母公司股東的凈利潤為3217萬元;同期,宜賓魯能虧損2259萬元;魯能亙富虧損1378萬元;海南魯能廣大盈利6382萬元;海南三亞灣盈利2366萬元;海南英大虧損2511萬元;海南盈濱島虧損861萬元。
    李江也坦言,對于59.2億元的估值目前確實存在很多異議,也有人認(rèn)為這個估值過低。“其實,資產(chǎn)估值高是由這次公司獲得海南項目的土地增值帶來的。”
    “魯能地產(chǎn)在三亞灣和大東海的土地,公司自2000年就開始取得,并進行持續(xù)開發(fā),那時的樓面地價僅幾百元。”一位業(yè)內(nèi)人士分析,魯能進入海南時間比較早,那時開始圈得的土地跟現(xiàn)在漲至幾千,最高時達到8000元/平方米的樓面地價比起來劃算很多。
    據(jù)悉,自1993年登陸海南以來,魯能地產(chǎn)開始四處跑馬圈地,經(jīng)過16年經(jīng)營,累計先后在三亞的三亞灣和大東海、海口等城市擁有19平方公里的土地項目。

作者:  責(zé)任編輯:金色年華
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