“這個(gè)規(guī)模的預(yù)測還是比較保守的，但可以肯定的是，這些錢大部分都流入了樓市。”Clark Lu是上海一家私募基金的總經(jīng)理，主要業(yè)務(wù)就是募集海外資金投資上海樓市，“現(xiàn)在流入的熱錢，主要目的是趁目前政策較松，先進(jìn)入中國埋伏起來，等待人民幣升值，而相對于股市和實(shí)業(yè)來說，樓市是保值、增值功能最強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)最低的。”
從全球資本市場上來看，10月20日，美元指數(shù)創(chuàng)下14個(gè)月以來的新低，為75.1；第二天，就又刷新了這個(gè)紀(jì)錄，創(chuàng)下74.94的年內(nèi)新低，比年內(nèi)最高點(diǎn)下跌16.38%。到了10月23日，人民幣對美元的匯率中間報(bào)價(jià)達(dá)1:6.8275，比8月份的高點(diǎn)下降了77個(gè)基點(diǎn)。
美元走弱加深了市場通脹預(yù)期和人民幣升值預(yù)期，“資金繼續(xù)流進(jìn)房地產(chǎn)市場是顯而易見的，外資等人民幣升值，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)資金，包括江浙的產(chǎn)業(yè)資金和山西的煤老板，也看中了樓市抵御通脹、保值增值的作用。”Clark Lu說。
會(huì)否有新一輪調(diào)控？
但也正是過分充裕的流動(dòng)性，埋下了房地產(chǎn)業(yè)新一輪調(diào)控的隱患。
在通貨膨脹和美元持續(xù)貶值逼迫人民幣升值的壓力下，國家的財(cái)政政策需要考慮在保持刺激政策穩(wěn)定性和連續(xù)性的同時(shí)，如何帶動(dòng)投資和充實(shí)財(cái)政。
國海證券分析師研究員趙鐸認(rèn)為，當(dāng)前貨幣政策的松緊兩種方向?qū)嶋H已經(jīng)面臨產(chǎn)值增長與資產(chǎn)價(jià)值泡沫的兩難選擇。要想防通脹，就必須抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲。
“所謂資產(chǎn)價(jià)值泡沫，主要就是針對房地產(chǎn)市場。”Clark Lu說，目前房地產(chǎn)市場幾乎成了國外和國內(nèi)熱錢最主要的“埋伏”場所，“4萬億”中究竟有多少是流入股市和樓市的爭論還沒有停息，海外熱錢又在第二、三季度形成了一個(gè)小高潮，這些都在推動(dòng)政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行新一輪的調(diào)控。
8月份，銀監(jiān)會(huì)就開始對房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查，指出開發(fā)商騙貸、銀行違規(guī)放貸等現(xiàn)象正在重演。隨后，證監(jiān)會(huì)又醞釀將房地產(chǎn)融資的相關(guān)土地核查文件征求國土資源部意見，如不合規(guī)格，證監(jiān)會(huì)將要求房地產(chǎn)企業(yè)整改。
銀行開始嚴(yán)格二套房貸政策則說明，政府已經(jīng)注意到看緊“投資客”搭順風(fēng)車、分享政策紅利的大門。
政策的威力，不僅在于能改變?nèi)谫Y狀況和優(yōu)惠政策本身，更重要的是，能影響市場的信心。“就像銀行雖然給予開發(fā)企業(yè)大量授信，但只是說你可以貸這么多錢，銀行給不給你，又是另一回事了。”陳云峰說。
在不久前清科集團(tuán)研究中心發(fā)布的一份調(diào)查中，2009年前三季度，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源來源中，國內(nèi)貸款占21%，個(gè)人按揭貸款占13.7%，定金和預(yù)收款占26.3%。“光銀行就控制了3成以上的資金，而定金和預(yù)收款，就是受信心的影響。”陳云峰說。按照目前的狀況，2010年中期，中國樓市就能達(dá)到供求平衡，而資金的充裕在政策的威力下其實(shí)不堪一擊，“現(xiàn)在那么多熱錢蜂擁而至，可一旦政策調(diào)整，他們跑得更快。”
楊紅旭認(rèn)為，由于中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中，房地產(chǎn)業(yè)的重要性沒有發(fā)生本質(zhì)變化，所以，大的政策轉(zhuǎn)向在2010年并不會(huì)發(fā)生，但抑制投資，例如二套房政策收緊等措施卻非常有可能在2010年后出現(xiàn)。
陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖告訴《望東方周刊》，雖然有供不應(yīng)求和資金充裕的優(yōu)勢，但如果2010年國家在優(yōu)惠政策上無法維持2009年這樣的力度，再加上現(xiàn)在的“搶貸潮”對2010年消費(fèi)力的透支，2010年第一季度中國樓市就有可能迎來一波回調(diào)。
但這個(gè)幅度不會(huì)太大，“最極端的情況，也就是某些樓盤下跌20%左右。”-（稿件來源：《望東方周刊》 姜智鵬）
