本文將看到資金鏈、政策、供給、通脹預(yù)期、地王、熱錢等因素在當下房地產(chǎn)市場中的真實表現(xiàn)。只有從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實規(guī)律出發(fā),抓住有決定性影響的因素,并跟蹤其變化,才不至于陷入十年來房地產(chǎn)領(lǐng)域輿論領(lǐng)域累積的漲跌、泡沫等濫言誤區(qū)之中。
樓市狂奔一年后
10月份成交量的放大,與其說是“搶房”,不如說是“搶貸”
10月份樓市的突然火爆,讓龍輝覺得很沒面子。不久前,這個在上海擁有5家房產(chǎn)中介門店的小老板,才向本刊記者表達過成交慘淡讓中介行業(yè)面臨生存危機的憂慮。
預(yù)測落空的還大有人在。在美聯(lián)物業(yè)市場研究組的統(tǒng)計報告中,也出現(xiàn)了這樣的字眼---“上海樓市成交猛然回升”。
2009年10月12日到18日,上海共成交5996套商品住宅,環(huán)比前一周上升了56.8%。之后一周,上海商品住宅成交量又上漲了51.44%,達51.37萬平方米,逼近2009年6月樓市最高點,創(chuàng)下了17周以來的最高水平。
成交量猛然回升已成全國大勢。
10月12日到18日,在中國指數(shù)研究院監(jiān)測的30個城市中,28個城市的樓市成交面積環(huán)比上升,其中,北京成交面積環(huán)比上漲44.47%,成交均價環(huán)比上漲17.39%。
廣州一手房簽約量較前一周上漲167.8%;深圳一手房和二手房成交量環(huán)比分別上漲43.5%和276.9%;二線城市漲幅更大,重慶、天津、成都的成交量分別環(huán)比增長252.32%、185.12%和102.39%。
放大的成交量,終于給已經(jīng)被稱為“銀九鐵石”的“金九銀十”挽回了一些面子。導(dǎo)致成交量放大的兩個主要因素,“是救命仙丹還是興奮劑,還真不好說。”龍輝認為。
第一個因素,是上海新推房源的大量增加。例如,10月12日到18日,上海有25個商品住宅樓盤推新房源,新增供應(yīng)量達41.15萬平方米,比近20周以來的平均水平高34.65%。
另一個因素,則是上海樓市中如今充滿著來自銀行、中介等多個途徑的“小道消息”:從2008年開始試行的部分優(yōu)惠政策,在年底到期后將不再延續(xù)。
所以,10月份成交量的放大,與其說是“搶房”,不如說是“搶貸”---中國房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)盟秘書長陳云峰這樣告訴《望東方周刊》。
搶搭政策優(yōu)惠“末班車”
“我現(xiàn)在最主要的工作就是催,催客戶,催銀行,因為剩下沒幾天了。”龍輝說,業(yè)內(nèi)盛傳的“小道消息”中,從2010年開始,“二套房貸利率一律上調(diào)10%,首套房貸7折利率年底取消”已經(jīng)沒多少懸念,而上海“十四條”中涉及的稅費減免政策也將于年底到期,但政府卻一直沒有表態(tài)會否延續(xù),這也讓龍輝隱隱覺得不妙,“現(xiàn)在二手房東是恐慌性拋盤,買主是恐慌性購買。”
以在上海購買一套總價100萬元、80平方米,購買滿3~4年的普通住宅為例,如果現(xiàn)行的優(yōu)惠政策取消,單賣方所繳的稅費,將比現(xiàn)在多出近6萬元。如果再算上銀行利率優(yōu)惠取消,100萬房貸,貸30年的話,月供也要增加500多元。
這些優(yōu)惠主要來自兩項政策,一是2008年12月的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,該政策明確了“對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低于當?shù)仄骄,再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照首次貸款政策”;以及免征營業(yè)稅時,普通住房免征時限由5年降為2年,不足2年轉(zhuǎn)讓的,按差額征收。非普通住房差額征收的時限由5年降為2年。
隨后上海公布的“十四條”,又規(guī)定“個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的,個人不負擔營業(yè)稅”;“個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,個人不負擔個人所得稅”;“購買自住普通住房的,住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%”等優(yōu)惠措施。
這些優(yōu)惠政策,都將在2009年12月31日到期。“銀行方面的二手房貸款申請批復(fù)周期,都大大延長了,稍微拖一拖,就可能拖到明年,所以中介和客戶都在拼命地趕時間。”龍輝說,在他接觸到的客戶中,幾乎超過90%是沖著優(yōu)惠“末班車”來的。
“開發(fā)商和投資者都在擔心,政策紅利還能持續(xù)多久。”上海東方物產(chǎn)集團總裁王耀華告訴《望東方周刊》,這樣的情況,全國很多城市都在上演。
“面粉”依然脫銷
但陳云峰覺得,即使現(xiàn)在政策風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn),但中國樓市整體上行的趨勢卻沒有改變。最重要的一點是,雖然有些企業(yè)出于規(guī)避政策風(fēng)險和年底回籠資金的考慮,已經(jīng)加大了推出新盤的力度,但整體供不應(yīng)求的局面依然如故。