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誰(shuí)讓樓市癲狂?

來(lái)源:了望東方周刊 時(shí)間:2009-11-10 15:37:39
從年初的低谷到年中重返高峰,2009年,是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十年房改以來(lái)最瘋狂的一年。這直接改變了大多數(shù)人的資產(chǎn)狀態(tài),金融危機(jī)的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)以及新的調(diào)控指向,重組了資金、供求、政策等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力結(jié)構(gòu)。

  本文將看到資金鏈、政策、供給、通脹預(yù)期、地王、熱錢等因素在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中的真實(shí)表現(xiàn)。只有從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)規(guī)律出發(fā),抓住有決定性影響的因素,并跟蹤其變化,才不至于陷入十年來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域輿論領(lǐng)域累積的漲跌、泡沫等濫言誤區(qū)之中。

  樓市狂奔一年后

  10月份成交量的放大,與其說(shuō)是“搶房”,不如說(shuō)是“搶貸”

  10月份樓市的突然火爆,讓龍輝覺得很沒面子。不久前,這個(gè)在上海擁有5家房產(chǎn)中介門店的小老板,才向本刊記者表達(dá)過(guò)成交慘淡讓中介行業(yè)面臨生存危機(jī)的憂慮。

  預(yù)測(cè)落空的還大有人在。在美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究組的統(tǒng)計(jì)報(bào)告中,也出現(xiàn)了這樣的字眼---“上海樓市成交猛然回升”。

  2009年10月12日到18日,上海共成交5996套商品住宅,環(huán)比前一周上升了56.8%。之后一周,上海商品住宅成交量又上漲了51.44%,達(dá)51.37萬(wàn)平方米,逼近2009年6月樓市最高點(diǎn),創(chuàng)下了17周以來(lái)的最高水平。

  成交量猛然回升已成全國(guó)大勢(shì)。

  10月12日到18日,在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中,28個(gè)城市的樓市成交面積環(huán)比上升,其中,北京成交面積環(huán)比上漲44.47%,成交均價(jià)環(huán)比上漲17.39%。

  廣州一手房簽約量較前一周上漲167.8%;深圳一手房和二手房成交量環(huán)比分別上漲43.5%和276.9%;二線城市漲幅更大,重慶、天津、成都的成交量分別環(huán)比增長(zhǎng)252.32%、185.12%和102.39%。

  放大的成交量,終于給已經(jīng)被稱為“銀九鐵石”的“金九銀十”挽回了一些面子。導(dǎo)致成交量放大的兩個(gè)主要因素,“是救命仙丹還是興奮劑,還真不好說(shuō)。”龍輝認(rèn)為。

  第一個(gè)因素,是上海新推房源的大量增加。例如,10月12日到18日,上海有25個(gè)商品住宅樓盤推新房源,新增供應(yīng)量達(dá)41.15萬(wàn)平方米,比近20周以來(lái)的平均水平高34.65%。

  另一個(gè)因素,則是上海樓市中如今充滿著來(lái)自銀行、中介等多個(gè)途徑的“小道消息”:從2008年開始試行的部分優(yōu)惠政策,在年底到期后將不再延續(xù)。

  所以,10月份成交量的放大,與其說(shuō)是“搶房”,不如說(shuō)是“搶貸”---中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰這樣告訴《望東方周刊》。

  搶搭政策優(yōu)惠“末班車”

  “我現(xiàn)在最主要的工作就是催,催客戶,催銀行,因?yàn)槭O聸]幾天了。”龍輝說(shuō),業(yè)內(nèi)盛傳的“小道消息”中,從2010年開始,“二套房貸利率一律上調(diào)10%,首套房貸7折利率年底取消”已經(jīng)沒多少懸念,而上海“十四條”中涉及的稅費(fèi)減免政策也將于年底到期,但政府卻一直沒有表態(tài)會(huì)否延續(xù),這也讓龍輝隱隱覺得不妙,“現(xiàn)在二手房東是恐慌性拋盤,買主是恐慌性購(gòu)買。”

  以在上海購(gòu)買一套總價(jià)100萬(wàn)元、80平方米,購(gòu)買滿3~4年的普通住宅為例,如果現(xiàn)行的優(yōu)惠政策取消,單賣方所繳的稅費(fèi),將比現(xiàn)在多出近6萬(wàn)元。如果再算上銀行利率優(yōu)惠取消,100萬(wàn)房貸,貸30年的話,月供也要增加500多元。

  這些優(yōu)惠主要來(lái)自兩項(xiàng)政策,一是2008年12月的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,該政策明確了“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房,但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照首次貸款政策”;以及免征營(yíng)業(yè)稅時(shí),普通住房免征時(shí)限由5年降為2年,不足2年轉(zhuǎn)讓的,按差額征收。非普通住房差額征收的時(shí)限由5年降為2年。

  隨后上海公布的“十四條”,又規(guī)定“個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷售的,個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅”;“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅”;“購(gòu)買自住普通住房的,住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%”等優(yōu)惠措施。

  這些優(yōu)惠政策,都將在2009年12月31日到期。“銀行方面的二手房貸款申請(qǐng)批復(fù)周期,都大大延長(zhǎng)了,稍微拖一拖,就可能拖到明年,所以中介和客戶都在拼命地趕時(shí)間。”龍輝說(shuō),在他接觸到的客戶中,幾乎超過(guò)90%是沖著優(yōu)惠“末班車”來(lái)的。

  “開發(fā)商和投資者都在擔(dān)心,政策紅利還能持續(xù)多久。”上海東方物產(chǎn)集團(tuán)總裁王耀華告訴《望東方周刊》,這樣的情況,全國(guó)很多城市都在上演。

  “面粉”依然脫銷

  但陳云峰覺得,即使現(xiàn)在政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn),但中國(guó)樓市整體上行的趨勢(shì)卻沒有改變。最重要的一點(diǎn)是,雖然有些企業(yè)出于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和年底回籠資金的考慮,已經(jīng)加大了推出新盤的力度,但整體供不應(yīng)求的局面依然如故。

作者:  責(zé)任編輯:金色年華
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