本文將看到資金鏈、政策、供給、通脹預(yù)期、地王、熱錢等因素在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中的真實(shí)表現(xiàn)。只有從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)規(guī)律出發(fā)，抓住有決定性影響的因素，并跟蹤其變化，才不至于陷入十年來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域輿論領(lǐng)域累積的漲跌、泡沫等濫言誤區(qū)之中。
樓市狂奔一年后
10月份成交量的放大，與其說(shuō)是“搶房”，不如說(shuō)是“搶貸”
10月份樓市的突然火爆，讓龍輝覺得很沒面子。不久前，這個(gè)在上海擁有5家房產(chǎn)中介門店的小老板，才向本刊記者表達(dá)過(guò)成交慘淡讓中介行業(yè)面臨生存危機(jī)的憂慮。
預(yù)測(cè)落空的還大有人在。在美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究組的統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，也出現(xiàn)了這樣的字眼---“上海樓市成交猛然回升”。
2009年10月12日到18日，上海共成交5996套商品住宅，環(huán)比前一周上升了56.8%。之后一周，上海商品住宅成交量又上漲了51.44%，達(dá)51.37萬(wàn)平方米，逼近2009年6月樓市最高點(diǎn)，創(chuàng)下了17周以來(lái)的最高水平。
成交量猛然回升已成全國(guó)大勢(shì)。
10月12日到18日，在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，28個(gè)城市的樓市成交面積環(huán)比上升，其中，北京成交面積環(huán)比上漲44.47%，成交均價(jià)環(huán)比上漲17.39%。
廣州一手房簽約量較前一周上漲167.8%；深圳一手房和二手房成交量環(huán)比分別上漲43.5%和276.9%；二線城市漲幅更大，重慶、天津、成都的成交量分別環(huán)比增長(zhǎng)252.32%、185.12%和102.39%。
放大的成交量，終于給已經(jīng)被稱為“銀九鐵石”的“金九銀十”挽回了一些面子。導(dǎo)致成交量放大的兩個(gè)主要因素，“是救命仙丹還是興奮劑，還真不好說(shuō)。”龍輝認(rèn)為。
第一個(gè)因素，是上海新推房源的大量增加。例如，10月12日到18日，上海有25個(gè)商品住宅樓盤推新房源，新增供應(yīng)量達(dá)41.15萬(wàn)平方米，比近20周以來(lái)的平均水平高34.65%。
另一個(gè)因素，則是上海樓市中如今充滿著來(lái)自銀行、中介等多個(gè)途徑的“小道消息”：從2008年開始試行的部分優(yōu)惠政策，在年底到期后將不再延續(xù)。
所以，10月份成交量的放大，與其說(shuō)是“搶房”，不如說(shuō)是“搶貸”---中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰這樣告訴《望東方周刊》。
搶搭政策優(yōu)惠“末班車”
“我現(xiàn)在最主要的工作就是催，催客戶，催銀行，因?yàn)槭Ｏ聸]幾天了。”龍輝說(shuō)，業(yè)內(nèi)盛傳的“小道消息”中，從2010年開始，“二套房貸利率一律上調(diào)10%，首套房貸7折利率年底取消”已經(jīng)沒多少懸念，而上海“十四條”中涉及的稅費(fèi)減免政策也將于年底到期，但政府卻一直沒有表態(tài)會(huì)否延續(xù)，這也讓龍輝隱隱覺得不妙，“現(xiàn)在二手房東是恐慌性拋盤，買主是恐慌性購(gòu)買。”
以在上海購(gòu)買一套總價(jià)100萬(wàn)元、80平方米，購(gòu)買滿3~4年的普通住宅為例，如果現(xiàn)行的優(yōu)惠政策取消，單賣方所繳的稅費(fèi)，將比現(xiàn)在多出近6萬(wàn)元。如果再算上銀行利率優(yōu)惠取消，100萬(wàn)房貸，貸30年的話，月供也要增加500多元。
這些優(yōu)惠主要來(lái)自兩項(xiàng)政策，一是2008年12月的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，該政策明確了“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策”；以及免征營(yíng)業(yè)稅時(shí)，普通住房免征時(shí)限由5年降為2年，不足2年轉(zhuǎn)讓的，按差額征收。非普通住房差額征收的時(shí)限由5年降為2年。
隨后上海公布的“十四條”，又規(guī)定“個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅”；“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅”；“購(gòu)買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%”等優(yōu)惠措施。
這些優(yōu)惠政策，都將在2009年12月31日到期。“銀行方面的二手房貸款申請(qǐng)批復(fù)周期，都大大延長(zhǎng)了，稍微拖一拖，就可能拖到明年，所以中介和客戶都在拼命地趕時(shí)間。”龍輝說(shuō)，在他接觸到的客戶中，幾乎超過(guò)90%是沖著優(yōu)惠“末班車”來(lái)的。
“開發(fā)商和投資者都在擔(dān)心，政策紅利還能持續(xù)多久。”上海東方物產(chǎn)集團(tuán)總裁王耀華告訴《望東方周刊》，這樣的情況，全國(guó)很多城市都在上演。
“面粉”依然脫銷
但陳云峰覺得，即使現(xiàn)在政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但中國(guó)樓市整體上行的趨勢(shì)卻沒有改變。最重要的一點(diǎn)是，雖然有些企業(yè)出于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和年底回籠資金的考慮，已經(jīng)加大了推出新盤的力度，但整體供不應(yīng)求的局面依然如故。
