首先是土地供應量不足。
根據(jù)中原地產研究中心提供的數(shù)據(jù),截至2009年9月,北京通過招拍掛方式完成住宅用地供應469公頃,僅完成全年1100公頃的供地計劃的43%;上海僅完成全年供應計劃的60%,為523公頃;而廣州、深圳的住宅用地供應還不到200公頃,只完成全年計劃的35%和23%。
而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2009年前三季度,全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21451萬平方米,同比下降22.1%;完成土地開發(fā)面積16706萬平方米,同比下降6.6%。
投資方面,前三季度全國完成房地產開發(fā)投資25050億元,同比增長17.7%,增幅比1~8月提高3%,但比去年同期回落8.8個百分點。其中,商品住宅完成投資17582億元,雖然同比增長13.4%,比1~8月提高2.5%,但也比去年同期回落15.3%。
“2008年是沒錢開發(fā),2009年開發(fā)商不缺錢,但卻沒有地。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說,土地資源的日益稀缺,正使一線城市普遍面臨無地可供的狀態(tài)。
土地稀缺導致的一個極端情況,就是“地王”層出不窮。而“地王”不斷出現(xiàn),又等于在不斷抬高“面粉”的價格。美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉告訴《望東方周刊》,在地塊的價值產業(yè)鏈中,地王的價格很快會成為重要參照,“人們只會說,半年前這里的地價水平是多少,而沒有多少人在意,那是‘地王’的價格,當時比周邊的均價高出了多少。”
實際上,“地王”產生后,所在區(qū)域的均價會迅速上漲,來填補“地王”和當時均價的“價值洼地”。
2009年7月23日,金地集團以每平方米14495元的樓板價拿下上海趙巷地王。同屬趙巷板塊的嘉城,2009年初的售價不到每平方米8000元,但在地王出現(xiàn)后,8月新一期樓盤的價格就達到每平方米13000元。
和趙巷板塊情況類似的上海寶山羅店板塊,年初成交均價在每平方米7000元上下,也在地王的刺激下,迅速漲到了每平方米14000元。
“地王”的出現(xiàn),“讓郊區(qū)很多樓盤價格翻了一番,這些樓盤,要么和地王是同一個區(qū)域,要么就是地理環(huán)境類似。”丁偉說,而這樣的價格,在不久之后,就會成為新的“基準價”。
“面粉”價格的不斷攀升,自然會分攤到“面包”上。所以,地王的出現(xiàn),本身就是對房價最大的支撐。
就算是開發(fā)商群體,也感受到了“地王”的壓力。“現(xiàn)在出現(xiàn)地王的區(qū)域甚至是城市,我們都不打算投資了。”上海東方物產集團總裁王耀華說,“現(xiàn)在拿‘地王’的要么是央企,要么是上市公司,央企玩的是國家的錢,上市公司玩的是資本游戲,一般的企業(yè),玩不起。”
王耀華說,地王和地價間已經(jīng)形成了相互推高的循環(huán),“其實你去看看二三線城市,沒有地王的地方,房價就比較平穩(wěn)。”
2007年在社會資金緊縮的情況下,縮量必然導致房價下跌,但目前的縮量,充其量卻只能降低房價上漲的速度,而不會改變房價上漲的趨勢。招商證券分析師賈祖國和孟群在一份行業(yè)報告中分析,一直到2010年6月之前,各大城市的可售新房都將處于偏緊狀態(tài)。在這個期間,地王還將繼續(xù)涌現(xiàn)。
開發(fā)商“不差錢”
另一個支撐房價堅挺的重要因素,是資金的充裕。2008年的樓市危機,其實是由流動性和二套房政策的雙緊縮引起的,2009年以來樓市回暖,則是貨幣政策和購房優(yōu)惠政策雙放松的結果。
也就是說,2007年導致樓市危機的主要因素已經(jīng)不存在了,相反,現(xiàn)在房地產企業(yè)“不差錢”。
從資本市場上看, 2009年第三季度,中國的房地產上市公司表現(xiàn)搶眼。
10月12日之后的一周,7家地產上市公司發(fā)布第三季度業(yè)績預告,其中,有5家預增并且增幅巨大,其中,大龍地產、陽光城、華業(yè)地產、中天城投、招商地產、陽光股份的凈利潤分別預增7000%以上、750%、450%~480%、300%~350%、145%~155%和130%~140%。
公開資料顯示,同一周,北京、上海和深圳的銷售額也分別增長了30.4%、56.2%和45.8%,三個城市的去庫存化周期分別只有7.48、2.18和6.96個月。二線城市中,銷量也大幅增加,增幅最高的城市是昆明、重慶和溫州,增幅達276%、252%和208%。
截至10月20日,51家發(fā)布三季報預告的企業(yè)中,18家預增,38家實現(xiàn)盈利。在前三季度預期凈利潤增幅排名中,3家房地產企業(yè)進入前十,分別是萬方地產預增24606.43%、ST中潤預增10177.88%、大龍地產預增7000%。
而公開資料顯示,隨著6月份A股IPO大門重啟,截至10月末,已經(jīng)有30多家房地產企業(yè)籌劃在A股和H股上市,募集資金規(guī)模將超過1000億元。“在此期間,企業(yè)想獲得更好的IPO效果,拿到一個‘地王’就是最好的宣傳。”新加坡紅木集團總經(jīng)理張永河說。
銀行方面,萬科、金地、綠地等10多家大型房地產企業(yè),陸續(xù)從銀行獲得了2600多億元的授信。而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2009年1~8月,房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源近3.4萬億元,同比增長34%,其中國內貸款7384億元,增長46%。
從2009年二季度起,熱錢進入房地產市場的速度也在加快。按照一些媒體的報道,二季度流入中國的熱錢規(guī)模高達1220億美元,三季度流入的熱錢大約有500多億美元。