首先是土地供應(yīng)量不足。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，截至2009年9月，北京通過(guò)招拍掛方式完成住宅用地供應(yīng)469公頃，僅完成全年1100公頃的供地計(jì)劃的43%；上海僅完成全年供應(yīng)計(jì)劃的60%，為523公頃；而廣州、深圳的住宅用地供應(yīng)還不到200公頃，只完成全年計(jì)劃的35%和23%。
而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2009年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積21451萬(wàn)平方米，同比下降22.1%；完成土地開(kāi)發(fā)面積16706萬(wàn)平方米，同比下降6.6%。
投資方面，前三季度全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅比1~8月提高3%，但比去年同期回落8.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資17582億元，雖然同比增長(zhǎng)13.4%，比1~8月提高2.5%，但也比去年同期回落15.3%。
“2008年是沒(méi)錢(qián)開(kāi)發(fā)，2009年開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)，但卻沒(méi)有地。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，土地資源的日益稀缺，正使一線城市普遍面臨無(wú)地可供的狀態(tài)。
土地稀缺導(dǎo)致的一個(gè)極端情況，就是“地王”層出不窮。而“地王”不斷出現(xiàn)，又等于在不斷抬高“面粉”的價(jià)格。美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉告訴《望東方周刊》，在地塊的價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈中，地王的價(jià)格很快會(huì)成為重要參照，“人們只會(huì)說(shuō)，半年前這里的地價(jià)水平是多少，而沒(méi)有多少人在意，那是‘地王’的價(jià)格，當(dāng)時(shí)比周邊的均價(jià)高出了多少。”
實(shí)際上，“地王”產(chǎn)生后，所在區(qū)域的均價(jià)會(huì)迅速上漲，來(lái)填補(bǔ)“地王”和當(dāng)時(shí)均價(jià)的“價(jià)值洼地”。
2009年7月23日，金地集團(tuán)以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下上海趙巷地王。同屬趙巷板塊的嘉城，2009年初的售價(jià)不到每平方米8000元，但在地王出現(xiàn)后，8月新一期樓盤(pán)的價(jià)格就達(dá)到每平方米13000元。
和趙巷板塊情況類似的上海寶山羅店板塊，年初成交均價(jià)在每平方米7000元上下，也在地王的刺激下，迅速漲到了每平方米14000元。
“地王”的出現(xiàn)，“讓郊區(qū)很多樓盤(pán)價(jià)格翻了一番，這些樓盤(pán)，要么和地王是同一個(gè)區(qū)域，要么就是地理環(huán)境類似。”丁偉說(shuō)，而這樣的價(jià)格，在不久之后，就會(huì)成為新的“基準(zhǔn)價(jià)”。
“面粉”價(jià)格的不斷攀升，自然會(huì)分?jǐn)偟?ldquo;面包”上。所以，地王的出現(xiàn)，本身就是對(duì)房?jī)r(jià)最大的支撐。
就算是開(kāi)發(fā)商群體，也感受到了“地王”的壓力。“現(xiàn)在出現(xiàn)地王的區(qū)域甚至是城市，我們都不打算投資了。”上海東方物產(chǎn)集團(tuán)總裁王耀華說(shuō)，“現(xiàn)在拿‘地王’的要么是央企，要么是上市公司，央企玩的是國(guó)家的錢(qián)，上市公司玩的是資本游戲，一般的企業(yè)，玩不起。”
王耀華說(shuō)，地王和地價(jià)間已經(jīng)形成了相互推高的循環(huán)，“其實(shí)你去看看二三線城市，沒(méi)有地王的地方，房?jī)r(jià)就比較平穩(wěn)。”
2007年在社會(huì)資金緊縮的情況下，縮量必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，但目前的縮量，充其量卻只能降低房?jī)r(jià)上漲的速度，而不會(huì)改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。招商證券分析師賈祖國(guó)和孟群在一份行業(yè)報(bào)告中分析，一直到2010年6月之前，各大城市的可售新房都將處于偏緊狀態(tài)。在這個(gè)期間，地王還將繼續(xù)涌現(xiàn)。
開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”
另一個(gè)支撐房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的重要因素，是資金的充裕。2008年的樓市危機(jī)，其實(shí)是由流動(dòng)性和二套房政策的雙緊縮引起的，2009年以來(lái)樓市回暖，則是貨幣政策和購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策雙放松的結(jié)果。
也就是說(shuō)，2007年導(dǎo)致樓市危機(jī)的主要因素已經(jīng)不存在了，相反，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢(qián)”。
從資本市場(chǎng)上看， 2009年第三季度，中國(guó)的房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)搶眼。
10月12日之后的一周，7家地產(chǎn)上市公司發(fā)布第三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，有5家預(yù)增并且增幅巨大，其中，大龍地產(chǎn)、陽(yáng)光城、華業(yè)地產(chǎn)、中天城投、招商地產(chǎn)、陽(yáng)光股份的凈利潤(rùn)分別預(yù)增7000%以上、750%、450%~480%、300%~350%、145%~155%和130%~140%。
公開(kāi)資料顯示，同一周，北京、上海和深圳的銷售額也分別增長(zhǎng)了30.4%、56.2%和45.8%，三個(gè)城市的去庫(kù)存化周期分別只有7.48、2.18和6.96個(gè)月。二線城市中，銷量也大幅增加，增幅最高的城市是昆明、重慶和溫州，增幅達(dá)276%、252%和208%。
截至10月20日，51家發(fā)布三季報(bào)預(yù)告的企業(yè)中，18家預(yù)增，38家實(shí)現(xiàn)盈利。在前三季度預(yù)期凈利潤(rùn)增幅排名中，3家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入前十，分別是萬(wàn)方地產(chǎn)預(yù)增24606.43%、ST中潤(rùn)預(yù)增10177.88%、大龍地產(chǎn)預(yù)增7000%。
而公開(kāi)資料顯示，隨著6月份A股IPO大門(mén)重啟，截至10月末，已經(jīng)有30多家房地產(chǎn)企業(yè)籌劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過(guò)1000億元。“在此期間，企業(yè)想獲得更好的IPO效果，拿到一個(gè)‘地王’就是最好的宣傳。”新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河說(shuō)。
銀行方面，萬(wàn)科、金地、綠地等10多家大型房地產(chǎn)企業(yè)，陸續(xù)從銀行獲得了2600多億元的授信。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年1~8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源近3.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34%，其中國(guó)內(nèi)貸款7384億元，增長(zhǎng)46%。
從2009年二季度起，熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的速度也在加快。按照一些媒體的報(bào)道，二季度流入中國(guó)的熱錢(qián)規(guī)模高達(dá)1220億美元，三季度流入的熱錢(qián)大約有500多億美元。
