陳文雅

　　有意思的城市排名

　　先看看幾個(gè)排名榜。

　　在 《2009年全國(guó)城市土地出讓金收入排名》中，2009年全年土地出讓金收入位居全國(guó)前十名的城市分別是：杭州、上海、北京、廣州、天津、重慶、成都、佛山、寧波、大連。

　　2010年三季度房?jī)r(jià)排名尚未出爐，而2010年7月的全國(guó)城市房?jī)r(jià)排行依次是杭州、北京、上海、溫州、三亞、寧波、廣州等。

　　根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的今年二季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示的數(shù)據(jù)，記者對(duì)被監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)水平進(jìn)行了梳理，并將其進(jìn)行排序。2010年二季度，全國(guó)主要檢測(cè)城市標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)水平排名為：杭州、廈門、深圳、上海、北京、南京、成都、溫州、寧波、天津。

　　將三張排行榜單聯(lián)系起來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)在不同榜單上的城市出現(xiàn)了較高的重疊率。在土地出讓金、房?jī)r(jià)、地價(jià)水平三項(xiàng)指標(biāo)的排名中，杭州均位列全國(guó)第一。上海、北京這兩個(gè)中心城市亦不甘落后。

　　如果從杭州的數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年二季度，杭州標(biāo)準(zhǔn)宗地綜合地價(jià)水平已經(jīng)達(dá)到了20802元/平方米，居住地價(jià)更是達(dá)到了22836元/平方米，而7月份杭州平均房?jī)r(jià)為26840元/平方米，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重達(dá)到了77%，而實(shí)際上綜合地價(jià)當(dāng)中還包含價(jià)格較低的工業(yè)用地，房?jī)r(jià)中工業(yè)用地所建房產(chǎn)的比例很少，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體仍然是居住類物業(yè)，因此我們假如以居住地價(jià)對(duì)口房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，居住地價(jià)占房?jī)r(jià)比重更是達(dá)到了85%。這是一個(gè)驚人的比例，也在一定程度上說(shuō)明了土地資源并不豐沛的杭州為何能在土地出讓金收入的排行中超越北京、上海這些特大型城市。

　　當(dāng)然，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)是同期數(shù)據(jù)之間的比較，不能用來(lái)說(shuō)明杭州的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)成本構(gòu)成，因?yàn)橐粋�(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)成本往往需要參考幾年前的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。但易居中國(guó)2009年將2005年以來(lái)京、滬、廣、深、寧、渝、杭等十大城市取得土地且已進(jìn)入銷售階段(包括已售完)的754個(gè)商品住宅項(xiàng)目的地價(jià)（土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)）占房?jī)r(jià)平均比重做了一個(gè)調(diào)查，結(jié)果顯示，上述十大城市平均地價(jià)成本水平為25.7%，其中京、滬、廣、深四個(gè)一線城市均在27%-30%之間，而杭州仍然 （樣本數(shù)58個(gè)）以33.45%的地價(jià)房?jī)r(jià)比位居第一，也成為十大城市中唯一一個(gè)超過(guò)30%的城市。

　　雞與蛋的問(wèn)題

　　如果對(duì)全國(guó)情況進(jìn)行縱向分析，隱約可見(jiàn)土地出讓金、房?jī)r(jià)、地價(jià)這三者之間的相關(guān)鏈條。

　　2007年和2009年是土地出讓收入的兩個(gè)高峰年，同時(shí)也是房?jī)r(jià)飛速上漲的兩年。對(duì)比而言，2008年土地出讓收入較少，同時(shí)也是房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期的一年。土地出讓金和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)之間的同步關(guān)系表現(xiàn)顯著。

　　但是，這中間究竟是地價(jià)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)帶動(dòng)了地價(jià)，卻有不同的爭(zhēng)議。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的楊慎認(rèn)為，“部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲，很大程度上與地價(jià)上升過(guò)快有關(guān)，比如杭州、北京、太原等地。目前土地成本在房?jī)r(jià)中的比重遠(yuǎn)非國(guó)際上通常所說(shuō)的不超過(guò)20％，有的已經(jīng)達(dá)到45%-50％，許多城市把經(jīng)營(yíng)城市與經(jīng)營(yíng)土地等同起來(lái)。個(gè)別城市財(cái)政收入60％以上是通過(guò)賣地獲得的。”

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林等開(kāi)發(fā)商亦表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。任志強(qiáng)認(rèn)為，他不否認(rèn)國(guó)土資源部所做的房?jī)r(jià)地價(jià)比重的調(diào)查結(jié)果是真實(shí)的，但單純以單個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比來(lái)做這樣的推論，并得出這樣的結(jié)論，還值得商榷。王健林表示，“每個(gè)高地價(jià)出來(lái)，周邊的二手房第二天就有反應(yīng)，周邊的樓盤一周內(nèi)也一定會(huì)調(diào)整價(jià)格。”

　　但大部分土地系統(tǒng)人士則傾向于認(rèn)為，房?jī)r(jià)并不由地價(jià)決定，而是由供需來(lái)決定。而國(guó)土資源部則表示，應(yīng)該是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，而不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。

　　土地學(xué)者劉正山認(rèn)為，“由于人們有了住房需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地才有需求；如果人們沒(méi)有住房需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就不需要土地了。”

　　民間學(xué)者王煉利更是尖銳地指出，土地成本分“桌面上的”和“桌面下的”兩部分，導(dǎo)致了土地的實(shí)際成本比土地出讓金更高。

　　從近年來(lái)房?jī)r(jià)和地價(jià)的互動(dòng)關(guān)系來(lái)看，無(wú)論是地價(jià)飆升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)占房?jī)r(jià)比重越來(lái)越大的說(shuō)法，還是房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致地價(jià)飆升的說(shuō)法，都有其道理，但都有片面性。從最近幾年的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，房?jī)r(jià)和地價(jià)，是一對(duì)絞在一起并不斷螺旋式上升的藤蔓，互為參照，并互相攀比。每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，必然迎來(lái)開(kāi)發(fā)商哄搶地王，從而導(dǎo)致地價(jià)上升；而每當(dāng)?shù)赝醭霈F(xiàn)，周邊的房?jī)r(jià)必然迎來(lái)又一輪上漲。