陳文雅

　　有意思的城市排名

　　先看看幾個排名榜。

　　在 《2009年全國城市土地出讓金收入排名》中，2009年全年土地出讓金收入位居全國前十名的城市分別是：杭州、上海、北京、廣州、天津、重慶、成都、佛山、寧波、大連。

　　2010年三季度房價排名尚未出爐，而2010年7月的全國城市房價排行依次是杭州、北京、上海、溫州、三亞、寧波、廣州等。

　　根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的今年二季度全國主要監(jiān)測城市地價監(jiān)測報告顯示的數(shù)據(jù)，記者對被監(jiān)測城市的地價水平進(jìn)行了梳理，并將其進(jìn)行排序。2010年二季度，全國主要檢測城市標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價水平排名為：杭州、廈門、深圳、上海、北京、南京、成都、溫州、寧波、天津。

　　將三張排行榜單聯(lián)系起來看，不難發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)在不同榜單上的城市出現(xiàn)了較高的重疊率。在土地出讓金、房價、地價水平三項(xiàng)指標(biāo)的排名中，杭州均位列全國第一。上海、北京這兩個中心城市亦不甘落后。

　　如果從杭州的數(shù)據(jù)來看，2010年二季度，杭州標(biāo)準(zhǔn)宗地綜合地價水平已經(jīng)達(dá)到了20802元/平方米，居住地價更是達(dá)到了22836元/平方米，而7月份杭州平均房價為26840元/平方米，地價占房價的比重達(dá)到了77%，而實(shí)際上綜合地價當(dāng)中還包含價格較低的工業(yè)用地，房價中工業(yè)用地所建房產(chǎn)的比例很少，杭州的房地產(chǎn)市場主體仍然是居住類物業(yè)，因此我們假如以居住地價對口房價來計算，居住地價占房價比重更是達(dá)到了85%。這是一個驚人的比例，也在一定程度上說明了土地資源并不豐沛的杭州為何能在土地出讓金收入的排行中超越北京、上海這些特大型城市。

　　當(dāng)然，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)是同期數(shù)據(jù)之間的比較，不能用來說明杭州的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價成本構(gòu)成，因?yàn)橐粋�房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價成本往往需要參考幾年前的地價標(biāo)準(zhǔn)。但易居中國2009年將2005年以來京、滬、廣、深、寧、渝、杭等十大城市取得土地且已進(jìn)入銷售階段(包括已售完)的754個商品住宅項(xiàng)目的地價（土地出讓時的樓面地價）占房價平均比重做了一個調(diào)查，結(jié)果顯示，上述十大城市平均地價成本水平為25.7%，其中京、滬、廣、深四個一線城市均在27%-30%之間，而杭州仍然 （樣本數(shù)58個）以33.45%的地價房價比位居第一，也成為十大城市中唯一一個超過30%的城市。

　　雞與蛋的問題

　　如果對全國情況進(jìn)行縱向分析，隱約可見土地出讓金、房價、地價這三者之間的相關(guān)鏈條。

　　2007年和2009年是土地出讓收入的兩個高峰年，同時也是房價飛速上漲的兩年。對比而言，2008年土地出讓收入較少，同時也是房價進(jìn)入調(diào)整期的一年。土地出讓金和房價數(shù)據(jù)之間的同步關(guān)系表現(xiàn)顯著。

　　但是，這中間究竟是地價帶動了房價，還是房價帶動了地價，卻有不同的爭議。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的楊慎認(rèn)為，“部分地區(qū)房價上漲，很大程度上與地價上升過快有關(guān)，比如杭州、北京、太原等地。目前土地成本在房價中的比重遠(yuǎn)非國際上通常所說的不超過20％，有的已經(jīng)達(dá)到45%-50％，許多城市把經(jīng)營城市與經(jīng)營土地等同起來。個別城市財政收入60％以上是通過賣地獲得的。”

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林等開發(fā)商亦表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。任志強(qiáng)認(rèn)為，他不否認(rèn)國土資源部所做的房價地價比重的調(diào)查結(jié)果是真實(shí)的，但單純以單個項(xiàng)目的地價房價比來做這樣的推論，并得出這樣的結(jié)論，還值得商榷。王健林表示，“每個高地價出來，周邊的二手房第二天就有反應(yīng)，周邊的樓盤一周內(nèi)也一定會調(diào)整價格。”

　　但大部分土地系統(tǒng)人士則傾向于認(rèn)為，房價并不由地價決定，而是由供需來決定。而國土資源部則表示，應(yīng)該是房價決定地價，而不是地價決定房價。

　　土地學(xué)者劉正山認(rèn)為，“由于人們有了住房需求，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地才有需求；如果人們沒有住房需求，房地產(chǎn)開發(fā)商就不需要土地了。”

　　民間學(xué)者王煉利更是尖銳地指出，土地成本分“桌面上的”和“桌面下的”兩部分，導(dǎo)致了土地的實(shí)際成本比土地出讓金更高。

　　從近年來房價和地價的互動關(guān)系來看，無論是地價飆升導(dǎo)致房價上漲，地價占房價比重越來越大的說法，還是房價上漲導(dǎo)致地價飆升的說法，都有其道理，但都有片面性。從最近幾年的現(xiàn)實(shí)來看，房價和地價，是一對絞在一起并不斷螺旋式上升的藤蔓，互為參照，并互相攀比。每當(dāng)房價上漲，必然迎來開發(fā)商哄搶地王，從而導(dǎo)致地價上升；而每當(dāng)?shù)赝醭霈F(xiàn)，周邊的房價必然迎來又一輪上漲。