房價下跌30%至40%，銀行壞賬率會明顯提升嗎？答案或許不會太悲觀。
銀行此番房貸壓力測試覆蓋了個人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、地方融資平臺甚至包括上下游相關(guān)行業(yè)對公貸款在內(nèi)，可見此番壓力測試力度之大、范圍之廣。目前各家銀行陸續(xù)公布的測試結(jié)果表明，銀行業(yè)在房價下跌30%至40%的區(qū)間內(nèi)不會發(fā)生明顯的壞賬率。單就銀行個人住房按揭貸款而言，由于貸款發(fā)放的時間結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)和撥備覆蓋率等因素，銀行的承受能力可能更強。
筆者在整理2006年至2010年一季度銀行房貸有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上分析認為，即使房價下跌超過40%，對整個銀行業(yè)住房按揭貸款的影響也不會很大。
四大上市銀行按揭成數(shù)不超五成
從貸款的發(fā)放時間結(jié)構(gòu)來看，國有銀行的零售銀行業(yè)務(wù)起步較早，住房按揭貸款的業(yè)務(wù)量較大，且2007年以前發(fā)放的住房按揭貸款占比較高；股份制銀行雖近年新增房貸數(shù)額較多，但房貸占銀行整體資產(chǎn)比例偏低。
從主要上市銀行2006年至2010年一季度住房按揭貸款余額變動即可看出，工商銀行（601398.SH）、中國銀行（601988.SH）、建設(shè)銀行（601939.SH）、交通銀行（601328.SH）四大行目前的房貸存量中，2007年以前發(fā)生的存量占比較高：最低的中行為39%，最高的建行達47%。如果考慮到上一輪房價的相對低點年份2008年，則四大上市銀行2009年前的存量房貸占比均達60%以上。如果進一步考慮到房貸發(fā)放前的首付比例、發(fā)放后的還本付息比率初步可以測算出，四大上市銀行個人住房按揭貸款的“按揭成數(shù)”已在45%左右（工行行長楊凱生、建行行長張建國等已公開證實），因而，這些大型上市銀行對房價下跌的極限容忍度應(yīng)在55%以上。加之四大行經(jīng)營區(qū)域分散、傳統(tǒng)型客戶較多等因素，房貸發(fā)生大面積“斷供”違約的風險并不大。
股份制銀行房貸業(yè)務(wù)的積累主要來自2006年以來的快速增長，且集中在經(jīng)濟發(fā)達城市和地區(qū)。2006年至2010年一季度末國有銀行房貸余額增長約為100%~150%，股份制銀行同期增速多在200%左右，這一時期房貸增長幅度最高的是招商銀行（600036.SH），其增幅達到265%，興業(yè)銀行（601166.SH）增幅為231%。
具體到房地產(chǎn)市場的景氣年份，在房價上漲較快的2007年和2009年，興業(yè)銀行房貸余額增幅高達121%和32%；招商銀行在這兩年增幅也分別達到61%和73%。但就股份制銀行整體而言，雖然近4年新增房貸數(shù)額較多、蘊藏了一定的房價風險，但由于基數(shù)較低，除招行、興業(yè)之外，房貸占全部貸款比例普遍較低：截至2010年一季度末中信銀行（601998.SH）、民生銀行（600016.SH）約為10%，華夏銀行（600015.SH）僅為6.8%。這一方面說明股份制銀行依然過度依賴對公業(yè)務(wù)，另一方面也顯示出股份制銀行在特色業(yè)務(wù)方面頗有建樹——如民生銀行的“商貸通”微型企業(yè)貸款增長迅猛、在零售貸款中占比提高，零售業(yè)務(wù)的風險分散，“抵抗房價下跌的底氣”相應(yīng)提高。
風險準備“未雨綢繆”
目前的房貸市場格局已經(jīng)相當程度體現(xiàn)了銀行業(yè)市場競爭的結(jié)果，銀行間房貸風險政策與業(yè)務(wù)策略已經(jīng)出現(xiàn)了較大的差異。
以國有銀行為例，由于“工農(nóng)中建”四大專業(yè)銀行分工的歷史原因，建行在個人房貸和地產(chǎn)開發(fā)貸領(lǐng)域一直居于“龍頭”地位，但由于近年的風險與業(yè)務(wù)戰(zhàn)略導(dǎo)向、特別是2009年“嚴正拒絕”向二手房中介“返點”，建行房貸的存量已被工行超越，而新增量亦被中行、農(nóng)行逼近或趕超。然策略的調(diào)整反使建行贏得主動，建行董事長郭樹清5月20日“只有房價下跌超50%才會影響建行資產(chǎn)質(zhì)量”的表態(tài)也正基于此。
股份制銀行中，中信、民生、興業(yè)、浦發(fā)銀行（600000.SH）“零售銀行四小虎”原本房貸業(yè)務(wù)規(guī)模相近，但興業(yè)、浦發(fā)在房貸領(lǐng)域顯然要比其他兩家銀行激進。盡管在近年房貸市場競爭中仍然存在不規(guī)范的初級價格戰(zhàn)行為，但在市場競爭中各家銀行基本已實現(xiàn)了初步的“收入—成本—風險”核算，房貸業(yè)務(wù)質(zhì)量和風險管控水平已“因行制宜”。
銀行房貸業(yè)務(wù)在4年中經(jīng)歷了兩次定價政策調(diào)整和兩次加息、降息周期考驗。雖然在2008年下半年至2009年中，銀行房貸七折政策導(dǎo)致“廉價”信貸資金助推樓市的局面，但房貸增幅、利率定價趨勢基本上仍與銀行業(yè)信貸資產(chǎn)的增幅保持了相對匹配關(guān)系。目前的房地產(chǎn)市場和信貸政策環(huán)境已為銀行調(diào)整存量房貸、提高存量房貸利率、對二套以上房貸“去杠桿化”提供了有利條件。銀行業(yè)及早針對二套以上房貸調(diào)整貸款利率既有助于預(yù)先化解房貸風險，也有利于實現(xiàn)2009年之間房價“高位期”發(fā)放的房貸“軟著陸”。
