土地出讓不只是“價高者得”試點項目銷售限價低近兩成綜合招標大幅弱化價格因素
國務院遏制房價過快上漲的政策剛剛出臺，北京市就在昨天揮出重拳，出臺商品住宅用地出讓新規(guī)，將試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式，將投標價格因素所占分值由過去的50分降低到25分。此外，試點推出限價中小套型普通商品房，在京工作及居住一定時間的非京籍人群可以購買。
新政·價格
大幅弱化價格因素防止高地價
今后的商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”，為防出現(xiàn)高地價，會弱化價格因素，取而代之的是“綜合條件最優(yōu)者得”。
所謂綜合評標方式，就是首先擬將投標價款、付款進度、開發(fā)建設周期、政策房建設條件、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)資質、業(yè)績、財務狀況、以往出讓合同履約情況、參與建設的政策房規(guī)模、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價格的承諾等因素，作為評標條件。
同時設定合理的價格區(qū)間，在社會中介機構對區(qū)域地價和房價進行綜合評價的基礎上，經(jīng)專家論證，有關部門集體決策來確定。“也就是要進一步弱化投標價格因素，將其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人。”市國土局副局長曾贊榮說。
市土地整理儲備中心副主任葉向忠介紹，為保證評標公平公正，評標專家將從專家?guī)熘杏呻娔X隨機抽取，且在評標前10分鐘才能抽取。評標現(xiàn)場屏蔽手機信號，全程錄像做證據(jù)，并邀公證及紀檢監(jiān)察人員監(jiān)督。
“市場版限價房”對非京籍開放
抑制地價和房價過快增長的措施包括試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”。企業(yè)在競買時承諾的政策房配建面積、配建價格以及對未來商品住房的銷售均價，將在土地成交后寫入土地出讓合同，并按約定內(nèi)容嚴格執(zhí)行。
為平抑房價，滿足夾心層需求，北京將試點推出限價中小套型普通商品房。這種限價中小套型房不屬于政策房，仍屬于商品房。首先，“中小套型”的標準為90平米以下住宅占到70%以上，最大面積不能超過120平米。而不是限價房所要求的全部為90平米以下。限價房對銷售人群有嚴格要求，必須是北京戶籍，但限價中小套型普通商品房除了面對京籍人士外，還將面向在京工作及居住了一段時間的非京籍人士。“其實這種房型是擴大了夾心層的受益范圍，使更多人能夠買到低于市場價的住房。”曾贊榮說，具體的準入標準，市政府近期會出臺購買資格和管理辦法。
首個項目銷售限價便宜近兩成
昨天入市的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)6號居住用地首次采取“限房價、競地價”的掛牌方式，首批明確定位為中小套型普通商品住房。
該項目銷售限價為1.25萬元，而周邊同質商品房為1.5萬元，低了17%。限價1.25萬元是如何測算得出的，有沒有一個硬性降幅標準？對此，曾贊榮表示，這個價格是請專家和中介機構評估了周邊商品房平均價格后設定的一個合理價格，但目前沒有硬性標準要求售價必須低于周邊商品房價格的比例，每個項目都會根據(jù)實際情況測算設定，不會一刀切。
曾贊榮說，銷售限價是保證商品房售價不會進一步上漲所設定的最高價。如果周邊房價跌破限價，那開發(fā)商也將承擔相應風險，再自行調(diào)節(jié)實際的銷售價格，總之是可調(diào)低，不可調(diào)高。
新政·供地
限制企業(yè)拿地規(guī)模防囤地
北京將縮小單宗商品住宅用地出讓規(guī)模，限制企業(yè)拿地規(guī)模，防止開發(fā)企業(yè)囤地。原則上單宗商品住宅用地土地出讓面積控制在10公頃左右，商品房建筑面積控制在20萬平方米以下。單個企業(yè)在6個月內(nèi)的商品住房拿地規(guī)模也會受限，房地產(chǎn)開發(fā)一級資質的企業(yè)原則上不超過40萬建筑平米，其他企業(yè)原則上不超過20萬平米。
國土部門將針對企業(yè)拿地情況建立相關檔案，企業(yè)拿地規(guī)模達到限制條件時，將被告知其在6個月剩余時間內(nèi)不再具備參與其他商品住宅用地競買的資格。
“40萬建筑平米足夠企業(yè)一年的建設，銷售。這種限制也僅針對商品住宅，企業(yè)還可以繼續(xù)申請商業(yè)或保障房等其他項目。”曾贊榮說，40萬平米是所有母公司、子公司在內(nèi)的總和，注冊無數(shù)子公司瘋狂拿地的情況將被杜絕。
國土部門將在網(wǎng)上公示每宗出讓土地的合同簽訂、地價款繳納、項目開竣工時間等信息，接受社會監(jiān)督。逾期不簽訂出讓合同、欠繳土地出讓價款、未按期開工或土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力的，禁止或限制該公司及其關聯(lián)公司參與土地競買，并定期公布企業(yè)名單。
本市已有的廉租房、經(jīng)適房、限價房等政策性住房均有相應的準入門檻。其共同特點是必須擁有北京戶籍。其中廉租房住戶必須是低保戶，今后不符合條件，還要退租。經(jīng)適房和限價房與此次推出的限價中小套型普通商品房相比，申請人必須滿足年齡、家庭財產(chǎn)、家庭人均面積等條件，且出讓時還必須按一定比例交納土地收益等價款。同時，目前在政策房的土地出讓中，開發(fā)企業(yè)享有部分優(yōu)惠政策。例如：建設用地以行政劃撥方式供應、免收建設和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費、小區(qū)外基礎設施建設費用由政府負擔等。
業(yè)內(nèi)觀點
房價或將下降兩成左右
我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認為，“限房價、競地價”類似于一種新的招標方式，目的就是要通過平抑地價，從而平抑房價。這個政策是繼國務院出臺的二套房首付五成之后又一重拳。他說，雖然這是北京的地方政策，但在全國也有示范效應，估計其他城市很快就會推出類似政策。他還預測，這輪組合拳還會針對包括稅收、捂盤囤地等打出第三拳、第四拳、第五拳。
“兩記重拳之后，北京的房價肯定會往下走。”胡景暉大膽預測，此輪調(diào)整，房價將回到春節(jié)前后的水平，即下降20%左右，并且這個周末應該就能有所反應。之前房源緊俏的區(qū)域就會有不少新房源推出，不少投資、投機者會停止瘋狂炒作的行為，市場房源緊張的假象就能得到緩解�？只判再彿康男睦韽亩謴推届o和理性。
胡景暉分析，此前，北京已經(jīng)陷入二手房跟著地價漲、一手房跟著二手房漲、地價跟著一手房漲的惡性循環(huán)。現(xiàn)在，從土地這個根源上進行限制，市場才能徹底地恢復健康。而對于是否會出現(xiàn)“買漲不買跌”的另一種極端情況，他認為2008年的房市已經(jīng)給予印證，北京房價不可能回歸到2004年和2005年的水平。
這一點每個人心里都有數(shù)。相反，溫和的市場環(huán)境才能更繁榮。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2007年一手房與二手房的價差浮動平均在15%-20%之間，到2009年價差擴大到30%以上。新政策的出臺目的在于抑制一手房價的上揚，由于一手房與二手房價格之間緊密的聯(lián)動關系，對二手房價的平抑也會有很大的作用，最終對于北京整體房價的調(diào)控會有很大的幫助。但是鏈家地產(chǎn)市場部認為若只是長期少量試點，影響效果甚微。
各方反應開發(fā)商
新政違背市場規(guī)律
“這招不符合市場規(guī)律。”北京一家房企的負責人直言不諱地說，“這個政策和價格管制有何區(qū)別？根本不符合市場規(guī)律。因此，這個政策的生命力不會太長。”
這位負責人說，他在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)十多年了，從未見過這樣的政策。房地產(chǎn)市場過熱確實存在不利因素，但不能頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳。“限房價、競地價”就是要讓開發(fā)商考慮反向利潤，從節(jié)約成本上下工夫，因此這種地肯定不會拿來開發(fā)高級住宅，只能達到把房子建好能住就行，能賣就行的標準。
針對房價，他反而期待趕緊往下走，再來一次輪回，因為房地產(chǎn)市場本身就應該螺旋式發(fā)展。對于“市場版限價房”，他認為，政府應該思考，保障性住房到底應該給誰住，不應該讓所有人都通過商品房解決住房問題。對于低收入人群，應該加快真正的保障房建設，商品房資產(chǎn)性的屬性不應該被削弱。
夾心層
歡迎取消戶口門檻
在律師事務所工作的張小姐沒有北京戶籍，但她在北京打工已經(jīng)有5年之久。“房價好像坐了火箭，越來越遙不可及。”張小姐說，她本打算多攢幾年錢再買一套屬于自己的房子，可銀行存款增幅被房價的漲幅甩得越來越遠。
“北京也陸續(xù)推出了不少優(yōu)惠的購房政策，但由于戶籍的限制，我一直搭不上車，只能干著急。這次出臺的這種限價房我非常關注。”張小姐說，限價中小套型商品房雖然不如限價房價格優(yōu)惠，但每平米低于商品房2500元的價格還是相當有誘惑力，而且不用再被一個戶口擋在優(yōu)惠政策的門外。
“我現(xiàn)在就希望這樣的房源多一些，戶型小一些，價格再低一些，申請條件能夠放寬一點，讓我們這些月收入5000元左右的夾心層能早點擁有自己的房子。”張小姐期望具體的購買準入條件能早點出臺，并希望限制條件不要太多。
本市今年住宅用地增六成
市國土局昨天通報，今年北京市將供應住宅用地2500公頃，比去年實際增加968公頃，增加了63%，其中1250公頃用于建設政策性住房。
廉租房及公租房為50公頃，經(jīng)適房200公頃，限價房及定向安置房用地為1000公頃，其他商品房用地占1250公頃。
目前，本市已完成住宅土地供應840公頃，其中政策房土地供應571公頃，占全市已供住宅用地的68%。此外，一季度本市土地交易市場已推出經(jīng)營性土地37宗，539公頃，相當于去年的518%。
為加快改善舊城區(qū)居民居住條件，保護舊城區(qū)歷史文化風貌，科學利用舊城區(qū)土地及文化資源，本市去年啟動了東城、西城、崇文、宣武等4個舊城區(qū)人口疏解及舊城區(qū)保護修繕工作，已經(jīng)建設安置房80萬平方米。今年還將在朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、通州、順義、昌平、房山等9個區(qū)靠近軌道交通周邊安排約600萬平方米安置用房。
目前，第一批安置用房地塊已經(jīng)確定，可提供安置房約200萬平方米，正在辦理相關建設前期手續(xù)，今年5月將陸續(xù)開工建設。第二批安置用房地塊也已基本選定，可提供約400萬平方米安置用房，將在二季度陸續(xù)供應各城區(qū)。
此外，9塊地在昨天入市，其中8塊為住宅土地，一塊為公建為主、混合住宅土地。在住宅土地中，一地塊將建限價中小套型普通商品住房，還有一塊配建限價中小套型普通商品住房。這9塊地中有5塊采取了綜合評標的招標方式，兩塊采取不設評標委員會的招標方式。
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順義首個限價房項目搖號
昨天，順義區(qū)首批限價房搖號配售，2617戶申請家庭參與搖號，中簽家庭將于4月20日開始現(xiàn)場選房，房源預售均價為5500元/平米。
順義首批限價房項目為“永欣嘉園”，位于順義區(qū)站前西街怡馨家園北側，配套設施完善，距順義商務中心區(qū)僅800米，超市、銀行、餐飲、娛樂、醫(yī)療、教育、文體等設施齊全，居民出行十分便捷。該項目共有房源1230套，其中三居室(75—90平米)158套，二居室(65—75平米)650套，一居室(60—70平米)422套，預計2011年12月31日前交付使用。目前順義區(qū)正在籌建的限價房房源共7個項目，有房源3620套，均價為4300元/平米—5500元/平米。
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郭愛娣 翟烜 周宇京華時報
