吳紅纓
繼推出公共租賃房計(jì)劃之后，重慶市政府再加大對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度，這一次對(duì)準(zhǔn)了高端房。
3月24日，根據(jù)重慶市市政府第64次常務(wù)會(huì)議的決議，重慶擬將高檔住房交易契稅稅率上調(diào)至3%，并將個(gè)人轉(zhuǎn)讓商品住房征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)限恢復(fù)為5年，以促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
據(jù)該市市長(zhǎng)黃奇帆稱(chēng)，相關(guān)的方案已上報(bào)國(guó)務(wù)院。
3月25日，多位接受采訪(fǎng)的業(yè)界人士認(rèn)為，此舉有利于提高投資成本，在某種程度上可以遏制高檔房房?jī)r(jià)，同時(shí)，由于高檔住房在重慶占比例非常小，這一政策不會(huì)對(duì)重慶商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生太大影響。
受訪(fǎng)的業(yè)界人士同時(shí)認(rèn)為，這是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的一種信號(hào)，它對(duì)投機(jī)者、開(kāi)發(fā)商都會(huì)產(chǎn)生心理影響。
重慶近期因一系列利好因素，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，同時(shí)，也引來(lái)一批外地投資商投資高端地產(chǎn)。這一提高稅收的政策，能否真正起到調(diào)控高端房的作用，仍有待考量。
提高高端房稅率
此舉是重慶市政府依靠年初確定的房地產(chǎn)分類(lèi)調(diào)控原則——“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有遏制”而出臺(tái)的專(zhuān)門(mén)針對(duì)高檔住房的政策。
在2009年末的房交會(huì)上，重慶曾把高檔住房界定于別墅，包括獨(dú)棟和聯(lián)排，除此之外均為普通住房。
此次出臺(tái)的政策，則在面積、房型及價(jià)格上都作了限制。據(jù)黃奇帆在25日召開(kāi)該市市三屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議上所作的市政府《2010年全市重點(diǎn)工作的情況報(bào)告》時(shí)所作的定義，高端房是指超過(guò)200平方米的大戶(hù)型，價(jià)格超過(guò)普通房?jī)r(jià)的3倍、5倍，甚至10倍。
黃奇帆列舉，如果中端房的價(jià)格為每平方米5000元，你購(gòu)買(mǎi)的房子價(jià)格卻達(dá)到每平方米1.5萬(wàn)元。那么，這樣的房子就屬于高端房，就要征特別稅收。
重慶目前主城區(qū)商品房成交均價(jià)在5200/平方米左右，超過(guò)3倍價(jià)格為15000左右的商品房，據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，除別墅外，還沒(méi)有其他品類(lèi)商品房?jī)r(jià)格達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)。
值得注意的是，黃奇帆還列舉了一個(gè)條件，一個(gè)人買(mǎi)了5套或10套房，通過(guò)炒房牟利。由于方案未具體公布，目前還不清楚，這是一個(gè)并列還是單列條件。
重慶擬通過(guò)稅收杠桿來(lái)對(duì)這類(lèi)高端房進(jìn)行調(diào)控。在契稅征收上，按照國(guó)家規(guī)定，建筑面積140平方米以上的房屋契稅按1.5%征收。
中原地產(chǎn)重慶公司副總經(jīng)理何偉堅(jiān)稱(chēng)，這也就意味著，部分超過(guò)200平方米的房屋，交易契稅要提高到3%，而過(guò)去這部分物業(yè)執(zhí)行的是1.5%標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于稅收用途，有業(yè)界人士猜測(cè)可能會(huì)投入公共租賃房的建設(shè)，這亦是一種合理的財(cái)富分配機(jī)制。
雖然具體方案已經(jīng)報(bào)國(guó)務(wù)院，據(jù)市政府一位官員透露，現(xiàn)在還制定具體的實(shí)施細(xì)則。
心理上影響開(kāi)發(fā)商和投資客
如何調(diào)控高企不下的的房?jī)r(jià)，是各個(gè)地方政府一個(gè)棘手難題。三月全國(guó)兩會(huì)上，關(guān)于征收物業(yè)稅的建議之聲非常強(qiáng)烈。
黃奇帆對(duì)此表示不贊同。他在近期接受本報(bào)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)透露，曾給國(guó)家稅務(wù)總局寫(xiě)信表達(dá)了他的意見(jiàn)。
黃奇帆的理由是，如果簡(jiǎn)單推行物業(yè)稅，會(huì)把中低收入者也納入了進(jìn)來(lái)，這樣會(huì)增加他們的負(fù)擔(dān)。此外，他們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)政府也收入了土地出讓金，再交物業(yè)稅也就是雙重交錢(qián)了。而美國(guó)等實(shí)行物業(yè)稅的國(guó)家，政府并沒(méi)有一次性收取土地出讓金。
他認(rèn)為，解決之道，就是實(shí)行雙軌制供房，并對(duì)高端房征收特別稅。而這次重慶政府對(duì)高端房提高交易契稅，正是順承了這一思路。
對(duì)于政府的舉措，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)此普遍持觀望的心態(tài)。
重慶金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，高端房在重慶所占比例非常小，所以政策出臺(tái)不會(huì)影響到高端房銷(xiāo)售。
李戰(zhàn)洪稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商愿意去開(kāi)發(fā)高端房，一是利潤(rùn)高，二是隨著人們生活水平提高，也會(huì)對(duì)住房品質(zhì)提出更高要求，因此，這個(gè)市場(chǎng)的熱度不會(huì)消減。
不過(guò)，他們同時(shí)也認(rèn)為，這個(gè)政策的出臺(tái)，反映了政府的一個(gè)信號(hào)，讓市場(chǎng)看到了政府調(diào)控的決心。
“一方面投資成本在增長(zhǎng)，另外，政府這種態(tài)度會(huì)給投資者及開(kāi)發(fā)商心理上可能造成較大的影響。”何偉堅(jiān)說(shuō)。
張炎也認(rèn)為，因?yàn)檫@種心理影響，開(kāi)發(fā)商會(huì)在開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、市場(chǎng)定位作出一定調(diào)整。
也有本地學(xué)者認(rèn)為，由于土地財(cái)政、流動(dòng)過(guò)剩、通脹預(yù)期才是左右房?jī)r(jià)的根本原因，通過(guò)稅收能否控制房?jī)r(jià)上漲是個(gè)未知之?dāng)?shù)。
調(diào)控房?jī)r(jià)仍是考驗(yàn)
對(duì)于重慶而言，對(duì)高端房的發(fā)展也許剛剛開(kāi)始，其調(diào)控之路也并非易事。
出于對(duì)重慶發(fā)展的良好預(yù)期，以及現(xiàn)在較低的房?jī)r(jià)，重慶房地產(chǎn)業(yè)已成一塊投資洼地，尤其高端物業(yè)，在近期吸引了大量外地投資者。
據(jù)記者獲得的一份最新的調(diào)研材料顯示，這些外地客戶(hù)買(mǎi)房以投資為主，而且大多數(shù)一次性付款。“他們投資多針對(duì)高端品牌，對(duì)稀缺資源、升值潛力巨大的區(qū)域都趨之若鶩。”這個(gè)調(diào)查稱(chēng)。
這份調(diào)查列舉了很多事實(shí)。均價(jià)已達(dá)11000元每平方米的招商江灣城，上周銷(xiāo)售30套，外地客戶(hù)占到80%；在旭輝朗香郡樓盤(pán)，盤(pán)還沒(méi)開(kāi)就被一名臺(tái)灣客戶(hù)買(mǎi)走整整一棟樓，而且是全款，總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)；自來(lái)浙江的客戶(hù)上周在富力城一次買(mǎi)下四套別墅，也以現(xiàn)款支付。
而知名品牌龍湖地產(chǎn)在本周3個(gè)億銷(xiāo)售中，外地客戶(hù)占到40%；而在龍湖春森彼岸的樓盤(pán)，外地客戶(hù)占到70%。
自2007年以來(lái)，重慶房?jī)r(jià)便持續(xù)上揚(yáng)，由3000元均價(jià)上升到現(xiàn)在的5000多元，成交量也不斷放大。據(jù)業(yè)界人士稱(chēng)，在投資者心里，重慶已上榜最具投資價(jià)值5大地產(chǎn)市場(chǎng)。
“一個(gè)600萬(wàn)人口的主城，年成交達(dá)到2000萬(wàn)平方米，與上海、北京基本持平，是很吃驚的。”一位開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
“政府如何面對(duì)這些現(xiàn)象，敏稅地應(yīng)對(duì)，顯然是個(gè)考驗(yàn)。”張炎稱(chēng)。
