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安徽淮南出臺(tái)地方法規(guī)，要求當(dāng)?shù)厮蟹慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房前必須繳納每部不得低于25萬(wàn)元的“首次電梯更新費(fèi)”，不交錢不發(fā)房屋預(yù)售許可證。地方立法，在淮南為何成為一些部門強(qiáng)制收費(fèi)的依據(jù)？
“電梯更新費(fèi)”與商品房預(yù)售許可證捆綁掛鉤
房產(chǎn)部門被指強(qiáng)制收費(fèi)，巨額資金管理成疑
今年6月，安徽淮南市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)接到市房地產(chǎn)管理局通知，要求繳納高層住宅首次電梯更新費(fèi)，每部電梯不得低于25萬(wàn)元。凡是該市 2006年10月1日以后竣工并配備電梯的住宅樓，一律要繳納此項(xiàng)費(fèi)用。通知同時(shí)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)一次性交存首次電梯更 新費(fèi)，已取得商品房預(yù)售許可證的，補(bǔ)交首次電梯更新費(fèi)。
淮南福建商會(huì)秘書長(zhǎng)林圓凱表示，這幾個(gè)月來(lái)，他的商會(huì)也接到多家企業(yè)反映有關(guān)部門收取電梯更新費(fèi)一事。商會(huì)的幾家房地產(chǎn)企業(yè)曾聯(lián)名向有關(guān)部門打報(bào)告，提出質(zhì)疑，但卻沒有任何結(jié)果。
不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)國(guó)家和安徽省的物業(yè)條例及國(guó)家《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，包括電梯等在內(nèi)的住宅公共設(shè)施的更新費(fèi)用，將從業(yè)主購(gòu)房時(shí)繳納的房屋專項(xiàng)維修資金中提��；要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納屬“重復(fù)收費(fèi)”，明顯有違上述法規(guī)。
一位業(yè)內(nèi)人士給記者算了筆賬，淮南每年正常開發(fā)的房地產(chǎn)面積為400萬(wàn)至500萬(wàn)平方米，在目前鼓勵(lì)集約用地的情況下，一半以上開發(fā)面積都是高 層。按一棟高層面積為1萬(wàn)平方米算，至少每年新建有200棟高樓，一棟樓至少需要三部電梯，每部25萬(wàn)元，每年淮南收取的電梯更新費(fèi)保守估計(jì)可達(dá)1.5億 元。
“每年一億多元的進(jìn)賬，一部新電梯的使用壽命至少10年。這樣年復(fù)一年累計(jì)下來(lái)，就將有數(shù)額巨大的資金源源不斷地進(jìn)入房產(chǎn)部門的賬戶，這筆巨額資金的管理、使用乃至產(chǎn)生的利息、收益歸誰(shuí)？房產(chǎn)部門始終沒有明確的說(shuō)法，這不能不讓人生疑。”一位房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
更令諸多企業(yè)無(wú)法接受的是，該市房產(chǎn)部門將收費(fèi)與住宅預(yù)售權(quán)許可捆綁掛鉤，不交錢不能預(yù)售房屋。開發(fā)企業(yè)紛紛指出，這一做法明顯違背行政許可法，是一種典型的違法強(qiáng)行收費(fèi)。
立法出臺(tái)前并未聽證
相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，淮南市物業(yè)管理?xiàng)l例立法程序合法
對(duì)于引發(fā)爭(zhēng)議的電梯收費(fèi)，淮南市法制辦立法科相關(guān)負(fù)責(zé)人坦承，“收與不收確實(shí)值得商榷”。據(jù)介紹，該項(xiàng)收費(fèi)最早出現(xiàn)在2005年起草的淮南市物業(yè)管理?xiàng)l例中。當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院和安徽省相繼出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例，“淮南有立法權(quán)，可制定細(xì)化補(bǔ)充的地方條例。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
而記者了解到，這一收費(fèi)之所以能進(jìn)入條例，與立法由部門起草、部門意見占主導(dǎo)有著密切關(guān)系。
淮南市法制辦立法科相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，淮南市物業(yè)管理?xiàng)l例不是由法制辦起草的，而是由房產(chǎn)局等主管部門起草。作為條例起草者的房產(chǎn)部門提出，不少地 方高層住宅使用不久，就因電梯損壞無(wú)法正常使用而引發(fā)投訴甚至上訪的情況，為了避免將來(lái)出現(xiàn)類似情況就提出由開發(fā)建設(shè)單位繳納電梯更新費(fèi)。隨后這一意見就 被寫入淮南市物業(yè)管理?xiàng)l例，并于2006年正式頒布實(shí)施。
按照規(guī)定，這一地方立法出臺(tái)前應(yīng)當(dāng)以聽證等形式充分征求社會(huì)意見，但當(dāng)時(shí)淮南市法制辦并沒有舉行聽證會(huì)，只是通過網(wǎng)上公布和召開座談會(huì)征求意見。而且“主要聽取政府和房產(chǎn)局的意見，開發(fā)商的意見也聽了，但只有兩三家”。
這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，淮南市物業(yè)管理?xiàng)l例的立法程序是合法的，內(nèi)容也經(jīng)上級(jí)人大批準(zhǔn)，由于至今沒有人提出過異議審查，作為地方性法規(guī)是具有合法性的。
淮南市房地產(chǎn)管理局住宅專項(xiàng)維修資金管理中心主任姚健介紹，房產(chǎn)局與物價(jià)部門開始核定的每部電梯更新費(fèi)僅為15萬(wàn)—18萬(wàn)元，“后來(lái)考慮通脹等因素就增加了10萬(wàn)元。”截至目前，全市已收取此項(xiàng)費(fèi)用約4000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)應(yīng)收2006年10月1日至今的該費(fèi)用約1億元。
當(dāng)記者詢問這筆費(fèi)用的管理時(shí)，姚健表示：“目前還沒有制定相應(yīng)的管理使用辦法。從收來(lái)到使用還有10年時(shí)間，這中間有充足的時(shí)間可以制定辦法，進(jìn)行規(guī)范管理。”
采訪中，淮南市一些群眾擔(dān)心，房產(chǎn)部門強(qiáng)制征收電梯更新費(fèi)，將增加房地產(chǎn)建設(shè)成本，最終轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。
應(yīng)警惕為部門利益推動(dòng)立法
地方立法應(yīng)隨形勢(shì)發(fā)展及時(shí)修正、完善
不少法律界人士在接受記者采訪時(shí)表示，淮南立法收取電梯更新費(fèi)事件看似一起簡(jiǎn)單的收費(fèi)爭(zhēng)議，但其背后卻暴露出當(dāng)前一些地方濫用立法權(quán)保護(hù)部門利益的傾向。這種地方立法權(quán)淪為部門利益“保護(hù)傘”的現(xiàn)象令人擔(dān)憂。
安徽省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專門委員會(huì)主任韋文津認(rèn)為，淮南市相關(guān)法律部門明知法律不合理，應(yīng)立即啟動(dòng)修改程序進(jìn)行完善。這一事件，立法者的初衷可能 是出于為民考慮，但隨著形勢(shì)的發(fā)展，顯然已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的情況。特別是在國(guó)家新規(guī)出臺(tái)后，地方物業(yè)管理?xiàng)l例又一次進(jìn)行修訂之際，卻沒有進(jìn)行相關(guān)的修正完 善，確實(shí)為部門利益的滋生提供了可能。
負(fù)責(zé)地方立法審查的安徽省人大常委會(huì)法工委辦公室主任紀(jì)榮榮告訴記者，2008年淮南市物業(yè)管理?xiàng)l例曾修訂過一次，考慮到當(dāng)時(shí)建設(shè)部已經(jīng)出臺(tái)了 《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，明確購(gòu)房者繳納的維修資金用于包括電梯在內(nèi)的公共設(shè)施更新后，淮南市的物業(yè)管理?xiàng)l例確實(shí)與上位法和規(guī)章有不一致的地方。他 們也曾向淮南市有關(guān)部門提出疑問，但最終因上位法無(wú)明確禁止性規(guī)定，這一條例最終未予修改有關(guān)收費(fèi)的規(guī)定。
紀(jì)榮榮說(shuō)，現(xiàn)在很多立法都是由部門主導(dǎo)和起草，人大審議立法中發(fā)現(xiàn)，部門推動(dòng)立法現(xiàn)象突出。因此，立法特別是地方立法如何消除部門利益痕跡，確保立法確實(shí)為民，已經(jīng)成為值得思考和完善的立法課題。
