在今年前8個月斥資百億拿下522.6萬平方米土地之后，萬科成為了今年房企拿地冠軍；在8月份公布中報后，公司又將計劃開工面積上調(diào)了四成。

    一改去年的謹慎保守策略，萬科對未來地產(chǎn)市場由看空轉(zhuǎn)向看多。其高歌猛進的姿態(tài)展露無疑。9月，一筆112億元的融資計劃讓這場“暴走”動力更足。

    一直以來萬科的“動作”都被看作是市場的風(fēng)向標，上半年地產(chǎn)市場的熱銷已不僅僅是反彈，市場人士也紛紛看多地產(chǎn)。如此房地產(chǎn)牛市到來，萬科未來三年的業(yè)績將呈現(xiàn)持續(xù)上升。

    112億：新圈錢計劃

    9月15日下午，臺風(fēng)并未阻擋萬科投資者的熱情，在位于深圳上梅林的萬科總部臨時股東大會上，112億元融資方案的六項議案通過率超過99.8％。

    與此前市場擔(dān)憂的情緒相反，此次公開增發(fā)得到了萬科股東的高度認同。“樓市已轉(zhuǎn)暖融資正是時候，等市場火起來再融資就來不及了！”在投票現(xiàn)場某機構(gòu)投資者對記者如是說。

    112億元融資是萬科上市以來最大筆再融資方案。其用途將是“擬投入92億元資金用于14個住宅項目的后續(xù)開發(fā)投資，另外20億元用于補充公司流動資金”。

    據(jù)記者了解，14個項目當中既有原有項目的后繼開發(fā)，也有今年的新增項目，對于融資所產(chǎn)生的效應(yīng)，萬科總裁郁亮在投票現(xiàn)場頗具信心：“之所以今天提出再融資的想法，是因為我們已經(jīng)確信公司回到了增長軌道。”

    很明顯，萬科已從一年前的謹慎態(tài)度轉(zhuǎn)為看多，積極融資備戰(zhàn)下一個地產(chǎn)牛市的到來，這是萬科融資的主要原因。

    據(jù)悉，2007年9月政策轉(zhuǎn)向時，萬科所重點關(guān)注的14個主要城市的成交批售比已經(jīng)低于1，市場已經(jīng)供過于求；而2009年7月政策進行微調(diào)時，14城市的成交批售比為1.78。

    “批售比”指的是某區(qū)域市場的某時期成交量與所有批準銷售房屋的比值，據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，這個數(shù)據(jù)是萬科衡量市場的依據(jù)。

    萬科跟綜統(tǒng)計14個城市的該數(shù)據(jù)，其房價調(diào)整以及策略調(diào)整等都會分析參考該數(shù)據(jù)。7月14日城市成交批售比為1.78，亦即顯示出市場供應(yīng)不足且缺口已較大。

    轉(zhuǎn)型增加收益

    今年萬科的銷售增長幾成定局，預(yù)計銷售面積在600萬平方米左右，全年銷售金額有望達到600億元左右，恢復(fù)甚至有望超過2007年樓市高峰期水平（2007年萬科銷售面積合計613.7萬平方米，銷售金額合計523.6億元）。

    據(jù)悉，今年上半年實現(xiàn)了銷售面積348.8萬m2，下半年預(yù)計總推盤面積為270萬平方米，全年合計超過600萬平方米。興業(yè)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王嘉認為，萬科10月份推盤面積約為70萬平方米，是下半年最多的一個月；但從全年來看，銷售金額仍有可能達到600億元左右，同比增長25％左右。

除了旺銷給其帶來較好的業(yè)績，萬科還將進行“轉(zhuǎn)型”以增加收益，郁亮表示，“只追求規(guī)模對股東價值來說并非最好的方式，因此萬科將由原先追求規(guī)模速度轉(zhuǎn)向更多追求質(zhì)量效益。”萬科想以此轉(zhuǎn)型，來突破企業(yè)發(fā)展達到超大規(guī)模所造成的增長瓶頸，改“規(guī)模致勝”的策略為“提高盈利能力”的策略。

    為下一個牛市，萬科也做好了準備工作。半年報顯示其貨幣資金269億元，較去年末增加69億元，凈負債率10.7％，較2008年末下降22.4個點，再加上112億融資成功的話，萬科財務(wù)狀態(tài)將持續(xù)改善。

    對于萬科2009年的業(yè)績，廣發(fā)證券花長勁表示，“銷售金額和銷售面積增速在20％～30％左右。”

    萬科執(zhí)行副總裁肖莉在融資股東大會上表示：“預(yù)計政府的土地供應(yīng)下半年還會有較大提升，而萬科目前的土地不足三年的開發(fā)需要�？紤]到未來的增長需要，下半年萬科將會拿一些地。”

    截至8月底，萬科規(guī)劃中項目權(quán)益建筑面積合計2167萬平方米。如果按新開工年600萬平方米基數(shù)、每年20％的增速計，則需要土地儲備達2600萬平方米左右才能滿足未來三年的需要。

    這樣算下來，萬科土地缺口在400萬平方米左右。因此在下半年土地供應(yīng)預(yù)期增加的情況下，萬科或?qū)⒗^續(xù)規(guī)模拿地，為明后年房地產(chǎn)熱潮作準備。