在今年前8個(gè)月斥資百億拿下522.6萬(wàn)平方米土地之后，萬(wàn)科成為了今年房企拿地冠軍；在8月份公布中報(bào)后，公司又將計(jì)劃開(kāi)工面積上調(diào)了四成。

    一改去年的謹(jǐn)慎保守策略，萬(wàn)科對(duì)未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)由看空轉(zhuǎn)向看多。其高歌猛進(jìn)的姿態(tài)展露無(wú)疑。9月，一筆112億元的融資計(jì)劃讓這場(chǎng)“暴走”動(dòng)力更足。

    一直以來(lái)萬(wàn)科的“動(dòng)作”都被看作是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，上半年地產(chǎn)市場(chǎng)的熱銷(xiāo)已不僅僅是反彈，市場(chǎng)人士也紛紛看多地產(chǎn)。如此房地產(chǎn)牛市到來(lái)，萬(wàn)科未來(lái)三年的業(yè)績(jī)將呈現(xiàn)持續(xù)上升。

    112億：新圈錢(qián)計(jì)劃

    9月15日下午，臺(tái)風(fēng)并未阻擋萬(wàn)科投資者的熱情，在位于深圳上梅林的萬(wàn)科總部臨時(shí)股東大會(huì)上，112億元融資方案的六項(xiàng)議案通過(guò)率超過(guò)99.8％。

    與此前市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)的情緒相反，此次公開(kāi)增發(fā)得到了萬(wàn)科股東的高度認(rèn)同。“樓市已轉(zhuǎn)暖融資正是時(shí)候，等市場(chǎng)火起來(lái)再融資就來(lái)不及了！”在投票現(xiàn)場(chǎng)某機(jī)構(gòu)投資者對(duì)記者如是說(shuō)。

    112億元融資是萬(wàn)科上市以來(lái)最大筆再融資方案。其用途將是“擬投入92億元資金用于14個(gè)住宅項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)投資，另外20億元用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金”。

    據(jù)記者了解，14個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中既有原有項(xiàng)目的后繼開(kāi)發(fā)，也有今年的新增項(xiàng)目，對(duì)于融資所產(chǎn)生的效應(yīng)，萬(wàn)科總裁郁亮在投票現(xiàn)場(chǎng)頗具信心：“之所以今天提出再融資的想法，是因?yàn)槲覀円呀?jīng)確信公司回到了增長(zhǎng)軌道。”

    很明顯，萬(wàn)科已從一年前的謹(jǐn)慎態(tài)度轉(zhuǎn)為看多，積極融資備戰(zhàn)下一個(gè)地產(chǎn)牛市的到來(lái)，這是萬(wàn)科融資的主要原因。

    據(jù)悉，2007年9月政策轉(zhuǎn)向時(shí)，萬(wàn)科所重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)主要城市的成交批售比已經(jīng)低于1，市場(chǎng)已經(jīng)供過(guò)于求；而2009年7月政策進(jìn)行微調(diào)時(shí)，14城市的成交批售比為1.78。

    “批售比”指的是某區(qū)域市場(chǎng)的某時(shí)期成交量與所有批準(zhǔn)銷(xiāo)售房屋的比值，據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士透露，這個(gè)數(shù)據(jù)是萬(wàn)科衡量市場(chǎng)的依據(jù)。

    萬(wàn)科跟綜統(tǒng)計(jì)14個(gè)城市的該數(shù)據(jù)，其房?jī)r(jià)調(diào)整以及策略調(diào)整等都會(huì)分析參考該數(shù)據(jù)。7月14日城市成交批售比為1.78，亦即顯示出市場(chǎng)供應(yīng)不足且缺口已較大。

    轉(zhuǎn)型增加收益

    今年萬(wàn)科的銷(xiāo)售增長(zhǎng)幾成定局，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積在600萬(wàn)平方米左右，全年銷(xiāo)售金額有望達(dá)到600億元左右，恢復(fù)甚至有望超過(guò)2007年樓市高峰期水平（2007年萬(wàn)科銷(xiāo)售面積合計(jì)613.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額合計(jì)523.6億元）。

    據(jù)悉，今年上半年實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售面積348.8萬(wàn)m2，下半年預(yù)計(jì)總推盤(pán)面積為270萬(wàn)平方米，全年合計(jì)超過(guò)600萬(wàn)平方米。興業(yè)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王嘉認(rèn)為，萬(wàn)科10月份推盤(pán)面積約為70萬(wàn)平方米，是下半年最多的一個(gè)月；但從全年來(lái)看，銷(xiāo)售金額仍有可能達(dá)到600億元左右，同比增長(zhǎng)25％左右。

除了旺銷(xiāo)給其帶來(lái)較好的業(yè)績(jī)，萬(wàn)科還將進(jìn)行“轉(zhuǎn)型”以增加收益，郁亮表示，“只追求規(guī)模對(duì)股東價(jià)值來(lái)說(shuō)并非最好的方式，因此萬(wàn)科將由原先追求規(guī)模速度轉(zhuǎn)向更多追求質(zhì)量效益。”萬(wàn)科想以此轉(zhuǎn)型，來(lái)突破企業(yè)發(fā)展達(dá)到超大規(guī)模所造成的增長(zhǎng)瓶頸，改“規(guī)模致勝”的策略為“提高盈利能力”的策略。

    為下一個(gè)牛市，萬(wàn)科也做好了準(zhǔn)備工作。半年報(bào)顯示其貨幣資金269億元，較去年末增加69億元，凈負(fù)債率10.7％，較2008年末下降22.4個(gè)點(diǎn)，再加上112億融資成功的話(huà)，萬(wàn)科財(cái)務(wù)狀態(tài)將持續(xù)改善。

    對(duì)于萬(wàn)科2009年的業(yè)績(jī)，廣發(fā)證券花長(zhǎng)勁表示，“銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積增速在20％～30％左右。”

    萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉在融資股東大會(huì)上表示：“預(yù)計(jì)政府的土地供應(yīng)下半年還會(huì)有較大提升，而萬(wàn)科目前的土地不足三年的開(kāi)發(fā)需要�？紤]到未來(lái)的增長(zhǎng)需要，下半年萬(wàn)科將會(huì)拿一些地。”

    截至8月底，萬(wàn)科規(guī)劃中項(xiàng)目權(quán)益建筑面積合計(jì)2167萬(wàn)平方米。如果按新開(kāi)工年600萬(wàn)平方米基數(shù)、每年20％的增速計(jì)，則需要土地儲(chǔ)備達(dá)2600萬(wàn)平方米左右才能滿(mǎn)足未來(lái)三年的需要。

    這樣算下來(lái)，萬(wàn)科土地缺口在400萬(wàn)平方米左右。因此在下半年土地供應(yīng)預(yù)期增加的情況下，萬(wàn)科或?qū)⒗^續(xù)規(guī)模拿地，為明后年房地產(chǎn)熱潮作準(zhǔn)備。