今年7月以來，在樓市全面復(fù)蘇的背景下，上海北京等地再次頻現(xiàn)地王。當(dāng)拿地時的激情消退之后，曾經(jīng)的地王獲得者卻并非總是贏家。

六成地價房價比超50%

報(bào)告顯示，2005年至今，全國典型城市成交的50幅地王地塊中，僅有四分之一地塊建成項(xiàng)目上市，有高達(dá)五成以上的地王項(xiàng)目還未開工，不到兩成的地王項(xiàng)目處于在建中，個別地王地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。在未動工的地王地塊中，去除部分2009年上半年成交的地王地塊，其余未動工地王地塊絕大多數(shù)集中在2007年。

2007年是全國土地市場成交最為火熱的年度之一，各大企業(yè)競相拿地，全國產(chǎn)生了幾十幅地王，面粉貴于面包的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。然而自2007年三季度開始至2008年，房地產(chǎn)市場遭遇了國家最為嚴(yán)厲的一次宏觀調(diào)控，再加上國際經(jīng)濟(jì)也開始遭受金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，房地產(chǎn)市場成交量大幅下滑，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，對于高價拿到的地王地塊根本無力開發(fā)，從而導(dǎo)致大量的地王地塊被閑置。

從歷年未上市地王地塊成交樓板價與地塊周邊同類型物業(yè)成交均價來看，約有三成地王地價房價比在70%以上；約三成地王地價房價比在在50-70%之間；僅有44%的地王地價房價比在50%以下。

對于那些地價房價比在50%以上地塊而言，地價在很大程度上已經(jīng)透支了房價的增值空間，盈利空間則被大幅壓縮；而對于地價房價比在70%以上的地王而言，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場成交中，地塊已經(jīng)沒有盈利而言，因此不得不推遲入市的時間。

以 北辰實(shí)業(yè)(行情 股吧)2007年92億元拿下的長沙開福區(qū)新河三角洲地塊為例，2008年底在舉行奠基典禮以后，時至今日依然沒有明顯的動工跡象，該地塊的樓面地價高達(dá)3083元/平方米，而當(dāng)前地塊附近的商品房成交價格僅在5000元/平方米左右，若算上建安（建筑安裝）及營銷成本，項(xiàng)目幾乎無利可圖，因此上市銷售一拖再拖。

部分地王項(xiàng)目在盈利

歷年各大典型城市成交的50幅地王地塊中，已經(jīng)有13幅地王地塊當(dāng)前已經(jīng)處于銷售階段，從已上市地王地塊土地成交樓板價與項(xiàng)目成交均價比重來看，70%的地王地價房價比在50%以下，僅有不到兩成地王地價房價比在70%以上。

盡管2008年市場整體環(huán)境惡劣，項(xiàng)目運(yùn)作困難，住宅項(xiàng)目滯銷嚴(yán)重，高價地塊又由于高成本限制而處于劣勢，但仍有部分高價地王取得了較高的盈利。從盈利項(xiàng)目的地價房價比來看，能夠盈利的地王地塊，地價房價比全部在50%以下，部分甚至更低。表現(xiàn)最為突出的則是浦東花木新民地塊，該地塊開發(fā)的星河灣項(xiàng)目今年8月上市后去化率（銷售量占項(xiàng)目總量比例）就高達(dá)51%。

部分開發(fā)商出現(xiàn)于資金鏈緊張以及面包貴過面粉的顧慮，而選擇了退地。如 蘇寧環(huán)球(行情 股吧)在2007年8月份以44億元的高價拿下上海黃浦區(qū)南京東路163街坊地塊后，由于后期無力開發(fā)申請?jiān)?008年8月份將該地塊退回，當(dāng)時公司的解釋為配合上海市地鐵工程建設(shè)；2007年7月份，由于拿地后遲遲無力開發(fā)，廣州市國土資源局宣布將廣東中萊房地產(chǎn)有限公司在2007年以44.75億元拿下的蘿崗開發(fā)區(qū)地塊收回。

個別項(xiàng)目在賠本銷售

雖然有極少數(shù)地王項(xiàng)目也如期上市銷售，但從所拿土地的成交樓板價與其項(xiàng)目的成交價格來看，該部分項(xiàng)目不僅沒有盈利，而且還極有可能虧本。如重慶嘉江房地產(chǎn)有限公司以總價75億元拿下了重慶彈子石組團(tuán)地塊，土地成交樓板價高達(dá)3260元/平方米，項(xiàng)目上市后平均成交均價僅為4361元/平方米。土地成本再加上項(xiàng)目的建安成本、管理費(fèi)用等其他稅費(fèi)，該項(xiàng)目不僅沒有盈利空間，反而會虧本。再如恒大地產(chǎn)集團(tuán)在成都所開發(fā)的恒大城項(xiàng)目，地價房價比高達(dá)77%，土地成交樓板價為3158元/平方米，項(xiàng)目售價4120元/平方米。