對于商業(yè)地產的井噴發(fā)展，業(yè)主和品牌商對下半年市場前景預期相左。（圖片由CNSPHOTO提供）

　　國內零售消費市場低迷，投資井噴下的商業(yè)地產何去何從？

　　8月13日，盈石集團研究中心聯(lián)合國內外9家機構在京發(fā)布《中國商業(yè)地產信心指數報告》顯示，三線城市業(yè)主方和品牌商對下半年市場預期出現(xiàn)相左局面。品牌商認為未來經濟環(huán)境的繼續(xù)改善以及旺季的到來將推動整體消費市場在下半年好轉，但超過四成的三線城市業(yè)主方認為下半年旺季品牌商的拓展會相對保守。

　　業(yè)主和品牌商預期相左

　　商業(yè)地產的井噴發(fā)展，服務商成了惟一具備信心的一方。中國商業(yè)地產信心指數調查顯示，在中國商業(yè)物業(yè)市場中，服務商信心指數位居榜首，高于品牌商和業(yè)主方。超過60%的服務商認為服務項目的營業(yè)額和人流量會在下半年旺季出現(xiàn)明顯增長。甚至對于三線城市的商業(yè)地產項目，服務商對營業(yè)額的增長也是持續(xù)看好。

　　但是，報告顯示，由于對今年上半年的市場表現(xiàn)較為失望，商業(yè)地產業(yè)主方對于今年下半年的商業(yè)地產預期悲觀。

　　盈石集團研究中心分析發(fā)現(xiàn)，特別是消費者購買意愿、品牌商拓展意愿這兩個指標，給出負面評價的業(yè)主方都超過了40%。從城市級別來看，三線城市的業(yè)主方尤為悲觀。

　　在三線城市中，超過四成的業(yè)主方認為上半年品牌拓展意愿較弱，甚至相信下半年旺季品牌商的拓展也會相對保守。

　　而根據品牌商的反饋，他們當中有近一半的受訪者表示品牌門店數量在上半年有所增加的同時，相應門店的營業(yè)額也出現(xiàn)增長，無疑為他們下一步的拓展計劃帶來更多的信心。品牌商認為，未來經濟環(huán)境的繼續(xù)改善以及旺季的到來將推動整體消費市場進一步好轉，其市場份額和營業(yè)額也將出現(xiàn)增長。

　　受益于今年上半年餐飲收入增速回升的營業(yè)表現(xiàn)，餐飲娛樂類品牌商顯示出了對市場堅定的信心，盈石集團研究中心分析發(fā)現(xiàn)，他們當中超過八成在近期有開店計劃。

　　盈石集團研究中心預計，購物中心供應高峰的到來及商務部日前出臺指導意見加快大眾化餐飲等相關政策的落地將使下半年大眾餐飲類品牌商仍然保持擴張步伐，但高端餐飲將持續(xù)面臨較大壓力或被迫加快轉型步伐。

　　但按業(yè)態(tài)來看，在電商的沖擊下，實體經營的零售類品牌商家相對保守，約12%的零售商表示會在下半年減少門店數量，明顯高于其他類別的品牌商。

　　這意味著，對于三線城市，商業(yè)地產的業(yè)主方和品牌商在市場認知方面已存在落差。

　　盈石集團研究中心總經理、英國皇家特許測量師學會(RICS)中國區(qū)發(fā)言人張平告訴中國商報記者，業(yè)主方判斷品牌商拓展意愿不大，原因在于業(yè)主方對于宏觀經濟環(huán)境等指標的影響。除此之外，業(yè)主方對反腐政策、電商沖擊、供應過剩、同質化現(xiàn)象的擔憂也在一定程度上使得他們對未來市場走勢的判斷較為悲觀。

　　2014年下半年面臨多個項目集中放量，市場供應量急劇增加導致商業(yè)物業(yè)市場競爭激烈，各項目爭奪供應商資源的戰(zhàn)爭愈演愈烈，如何挖掘更多的商戶資源將是一個巨大問題。與此同時，在二三線城市開發(fā)新城政策導向下催生的大批商業(yè)項目的建設不可避免地與現(xiàn)有商圈、傳統(tǒng)商業(yè)形成了競爭、分流客群。

　　截至2014年上半年，盈石研究中心跟蹤的20大城市商業(yè)物業(yè)存量達到7066萬平方米，預計到2016年，20大城市總體新增供應還將超過3300萬平方米，其中二線城市將貢獻77%的新增供應規(guī)模。

　　“中國實體商業(yè)面臨巨大考驗，轉型迫在眉睫，找準定位是當務之急。”張平透露，在信心調查反饋中，部分業(yè)主都認為要突出重圍，“改變”成為當務之急。

　　據不完全統(tǒng)計，2014年上半年主要零售企業(yè)(不含家居、電器)在國內共計已關閉160家門店，遠超2013年全年35家的關店數，也創(chuàng)下歷史之最。

　　寫字樓供大于求難改觀

　　對于寫字樓市場，《中國商業(yè)地產信心指數報告》顯示，2014年上半年，中國寫字樓信心指數為100.6，整體市場表現(xiàn)中性。按受訪者的角色來看，開發(fā)商信心指數為102.0，相對樂觀；代理行信心指數為100.6，排名居中；投資方則缺乏信心，其指數僅為97.8。

　　據調查，寫字樓市場中各方對當前經濟情況持肯定態(tài)度，81%的受訪者認為，目前中國宏觀經濟處于中性至良好程度，對下半年的增長則抱有更為樂觀的期許，而開發(fā)商在經濟信心指數上領跑其他行業(yè)的受訪者。但據受訪者在各行業(yè)中的職位功能比較，主要決策者對未來增長預期相對保守，盈石集團研究中心分析發(fā)現(xiàn)，只有27%的決策高管認為下半年經濟表現(xiàn)將超預期，而有超過40%的具體工作執(zhí)行者則認為未來經濟將有良好表現(xiàn)。

　　張平指出：“在近期國家發(fā)布的各項數據中已能明顯察覺經濟正有逐步企穩(wěn)的跡象，并且在當前的整體經濟結構調整中，提高第三產業(yè)的占比已成為未來發(fā)展的重中之重。服務業(yè)增長的確定性是提振寫字樓市場信心的主要因素之一。”

　　張平告訴中國商報記者，在中國商業(yè)地產信心指數調查過程中，多數行業(yè)人士指出寫字樓市場供需不平衡的現(xiàn)象比較嚴重。由于目前中國寫字樓供應依然處于一個整體的井噴期，未來如何快速地消化新增供應成為了一大難題。尤其是二三線城市，一方面近些年新增項目集中入市后還在消化周期中，另一方面超過七成的受訪者認為供大于求的局面在下半年也不會改變，代表市場供需情況的平均租賃信心指數低至冰點，不足一線城市的一半。

　　盈石集團研究中心跟蹤的數據統(tǒng)計也從側面進行了佐證。截至2014年上半年，盈石集團研究中心定期監(jiān)測的中國20大城市甲級寫字樓物業(yè)存量已超過3400萬平方米。到2016年，寫字樓總體新增供應預計還將增加超過5000萬平方米，約為目前甲級寫字樓存量的1.5倍，而其中二線城市將貢獻超過70%的新增供應規(guī)模。

　　調查還顯示，一線城市的寫字樓市場從業(yè)人員最為樂觀，為此貢獻最大的三個指標分別是經濟環(huán)境、租金以及售價。尤其是對下半年經濟環(huán)境的判斷，近一半的一線城市受訪者對經濟環(huán)境改善有信心，租賃需求可能在此基礎上保持活躍或進一步增長。這也鼓勵了他們對未來市場走向保持信心，分別超過75%、87%的一線城市受訪者預測寫字樓租金和售價在下半年不會出現(xiàn)下降。然而在二三線城市，分別只有31%、21%的受訪者認為下半年經濟增長會提速，同時他們對未來寫字樓租賃市場的判斷非常悲觀，都僅有7%的受訪者認為下半年租賃需求會有所增長。

　　近期國家密集出臺一系列經濟維穩(wěn)和微刺激政策，盈石集團研究中心預計整體資金面有窄幅放松的跡象。行業(yè)決策者對融資前景相對樂觀，但總體而言仍然有43%的受訪者認為下半年資金成本將會上升。81%的寫字樓業(yè)界人士認為下半年開工量將維持或超過上半年。2014年上半年全國寫字樓新開工面積同比上升3.2%，是惟一保持增速的物業(yè)類型。預計下半年開工面積將繼續(xù)呈平穩(wěn)上升趨勢，這將繼續(xù)增加寫字樓市場的供應壓力。

　　中國商業(yè)地產信心（CCRECI）指數由盈石集團研究中心設計開發(fā)。此項研究將每半年針對商業(yè)物業(yè)業(yè)主方、服務商和品牌商、寫字樓開發(fā)商、代理行和投資方進行問卷收集，此調查受訪者包括來自124個城市的800多位國內商業(yè)地產行業(yè)資深專業(yè)人士，500多位開發(fā)商及業(yè)主，涵蓋超過320個快時尚、奢侈品、連鎖超市和餐飲等在內的國內外知名品牌商。（記者 顏菊陽）