▲別墅區(qū)一條長約120米的道路上分布了63個窨井蓋。晨報記者周明圖
近日，讀者李先生向晨報反映稱，位于南昌市青云譜區(qū)敬之路的南昌天沐君湖項目(現(xiàn)更名：天沐觀湖國際)涉嫌違反國家相關(guān)規(guī)定，改變土地使用性質(zhì)違規(guī)建了大量別墅，并擅自增容。
對此，記者來到天沐君湖項目調(diào)查采訪時發(fā)現(xiàn)，該樓盤推出的別墅不僅未公示對外宣稱的只有0.56~0.58的低容積率，更令人感到吃驚的是，規(guī)劃部門表示從未審批過天沐君湖的別墅項目，那南昌天沐君湖項目又是憑著什么“本事”，在“住宅用地”上建了這么多的別墅，且大肆對外銷售的呢?對此，晨報記者進行了一番走訪調(diào)查。
讀者反映
天沐制造容積率低假象
“天沐君湖對外宣稱容積率≤1.2，其實高層的青年豪宅項目的容積率高達3.0，完全是打著低容積率的旗號在忽悠消費者。”近日，讀者李先生撥打晨報熱線稱，天沐君湖項目涉嫌虛假宣傳，同時天沐君湖的別墅區(qū)存在很多缺陷，一期別墅區(qū)未設(shè)地下停車庫，一下雨就會有積水，而且地面上布滿了窨井蓋，與歐式建筑風(fēng)格的別墅一點都不匹配。
“目前，南昌樓盤以小高層、高層住宅為主，容積率大多在2.0左右。有的開發(fā)商為了宣傳樓盤的特點，向購房者突出樓盤的低容積率。”李先生說，他是一名投資客，對樓盤建筑頗有研究，他分析，天沐君湖為了吸引購房者，故意混淆前后期工程的容積率，以制造容積率低的假象。一些開發(fā)商將地塊分幾期開發(fā)，在一、二期的地塊上，只建少量建筑，在三期地塊上則建大量建筑。在宣傳中，開發(fā)商將一、二期地塊的容積率單獨計算，而把三期地塊的容積率與一、二期相加合計，從而得出一、二期容積率低、三期容積率也不高的假象。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，地塊不論是分幾期建設(shè)，只有一個容積率指標，購房者可向規(guī)劃、土地等部門咨詢地塊的核準指標。
設(shè)計缺陷：
120米道路有63個窨井蓋
對此，記者來到天沐君湖項目調(diào)查。置業(yè)顧問帶記者來到別墅區(qū)參觀，這里別墅林立，塔吊、挖掘機在不停地運轉(zhuǎn)，揚起厚厚的塵土。工人穿梭于工地和建筑物上，搭建起鋼筋混凝土的建筑骨架，一幢幢嶄新的別墅由此孕育而生。
記者注意到，一期項目是坡地別墅區(qū)，道路上無露天排水溝，取而代之的是窨井蓋。記者粗略算了一下，一條長約120米的小道上竟分布了63個窨井蓋，平均每兩米就有一個“補丁”，與周邊別墅群顯得格格不入。“一期別墅有設(shè)計缺陷，沒有設(shè)計地下停車庫，車子都是停在路面上，別墅區(qū)的窨井蓋也確實較多，所以二期別墅更換了設(shè)計公司。”
見記者拍照，一位正在裝修別墅的業(yè)主表示，窨井蓋太多不僅影響美觀，還存在安全隱患。“窨井蓋本來就脆弱，如果60多個窨井蓋全部被汽車壓壞，就成了60多個‘陷阱’了。”這位業(yè)主說到。
涉嫌違規(guī)：
地下室公共部分成贈品
“目前在售一期和二期的別墅，還有三期的高層，別墅面積是480平方米，總價為2000萬元。”近日，晨報記者以購房者的身份咨詢了位于青云譜區(qū)敬之路3號的天沐君湖項目，項目置業(yè)顧問說，目前在推二期別墅和三期高層，還在認籌中，開盤時間未定。“目前沒有拿到預(yù)售證，還不能開盤。”當記者詢問該項目的容積率時，銷售人員稱一期別墅區(qū)容積率0.56，二期別墅區(qū)容積率0.58，三期高層區(qū)容積率3.0。
“我們這里的大宅別墅表明上是兩戶，其實中間是隔開的，內(nèi)院獨棟別墅你看上去里面是三戶，但其實只有一戶的，前面后面都是自家的花園，跟獨棟一樣，有樣板房我可以帶你去看一下。”置業(yè)顧問向記者詳細介紹大宅別墅和內(nèi)院獨棟別墅的一些特點。
走進別墅樣板房，置業(yè)顧問向記者介紹：“別墅地下室為贈送面積，不計產(chǎn)權(quán)。”但記者看到，置業(yè)顧問口中的地下室層高接近3米，已裝修成了娛樂廳、健身房、儲藏間和保姆房。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，2011年新出臺的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定，地下室、半地下室層高在2.2米以上者應(yīng)計算全面積。另據(jù)國家質(zhì)監(jiān)局和建設(shè)部頒布的《住宅設(shè)計規(guī)范》，地下室只能作為公共部分。既然是公共部分，開發(fā)企業(yè)就無權(quán)處置，既不能銷售，也不能作為促銷的手段贈送給業(yè)主。
數(shù)據(jù)含糊：
未單獨公示別墅區(qū)的面積
低容積率成為該樓盤對外宣傳的“法寶”。該樓盤對外宣稱“天沐君湖，占地250多畝、容積率僅1.2，而其中別墅區(qū)容積率則為0.58。如果中央政策不變，天沐君湖將成為南昌低容積率別墅大盤的孤本。”
記者查閱該項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，發(fā)現(xiàn)批復(fù)的用地性質(zhì)為“居住用地”，而不是“建設(shè)別墅”。南昌天沐觀湖國際項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證上顯示，總居住用地面積：205.6畝，建筑規(guī)格：164480平方米。令人疑惑的是，別墅區(qū)的面積沒有單獨公示。
對此，天沐君湖項目負責(zé)人林君接受晨報采訪時表示，該項目一期和二期都是別墅區(qū)，三期是高層區(qū)，還有一個酒店。當記者提出樓盤用地性質(zhì)被標注為“居住用地”，能否用于建別墅時，林君做出這樣的解釋：“這肯定是政府批下來的，沒有獨棟別墅，內(nèi)院獨棟只是宣傳的一個噱頭，其實就是聯(lián)排別墅。”當記者表示能否查看一下別墅區(qū)的居住用地面積和建筑面積時，林君表示，一期別墅不會單獨分期做公示，“沒有一個官方數(shù)據(jù)嗎?別墅區(qū)0.56的容積率是怎么算出來的?”記者問，對此，林君表示，“主要是整個地塊的公示資料，別墅的用地面積和建筑面積是不公示的。”
