樓市新政實(shí)施一個(gè)多月來，北京樓市成交量下降的數(shù)據(jù)不斷被刷新，成交墜入冰點(diǎn)成為樓市的普遍定義。

但市場的真實(shí)情況似乎并非完全如此。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論在北京的南城、通州還是北部，在樓市低迷的表象下都有一股不容小覷的成交熱潮。這些熱銷樓盤的共同特征均為：價(jià)格普遍低于周邊項(xiàng)目。

值得注意的是，這股成交熱潮大多由改善型需求的釋放推動(dòng)，但由于這些人群受到貸款新政的限制，所以在目前的樓市成交中，一次性付款的比例大幅攀升。

供應(yīng)源頭萎縮

事實(shí)上，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年的樓市成交量與去年同期相比確實(shí)下降很多，但實(shí)際供應(yīng)量的下降卻未被關(guān)注。

通過抽樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年的可售房屋供應(yīng)量相比去年下降了33%左右。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份京城僅有24個(gè)項(xiàng)目入市銷售，5月累計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)為5264套，供應(yīng)面積為58.7萬平方米。環(huán)比4月份，開盤項(xiàng)目減少了42.9%，供應(yīng)套數(shù)減少了47.5%，供應(yīng)面積減少了27.2%。

顯然，目前北京市場上商品房供應(yīng)大幅下降，這也是造成了在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中成交量大幅下滑的原因之一。而如果綜合樓市供應(yīng)情況來看，北京樓市的成交下降的情況并不是特別突出。

除了供應(yīng)因素，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，5月份正值樓市調(diào)控的威力期，各項(xiàng)調(diào)控措施共同發(fā)力，對(duì)樓市的影響正在顯現(xiàn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)銷售一線反饋的信息，自新政出臺(tái)以來，外地看房、購房的客戶明顯減少，同時(shí)投資性購房者也變得更加謹(jǐn)慎，這些因素均導(dǎo)致了5月成交量的大幅下降。

與此同時(shí)，開發(fā)商面對(duì)當(dāng)前的樓市環(huán)境也非常謹(jǐn)慎，不敢輕易入市銷售。尤其是缺乏客戶積累的新盤項(xiàng)目，入市更加地小心，有許多新盤項(xiàng)目均選擇了等待和觀望。

二手房市場方面，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示：5月全市二手房住宅網(wǎng)簽總量為13545套，環(huán)比上月驟降了58.82%。日均成交量僅為437套/天，全月無單日成交量過千。

二手房市場驟降，從偉業(yè)我愛我家市場研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，面對(duì)國家對(duì)樓市的宏觀調(diào)控，以及二手房價(jià)的下跌，二手房業(yè)主不再像4月下旬那樣恐慌性拋售，而是選擇暫緩出售手中房源，5月業(yè)主掛牌量明顯驟降52.08%，與此同時(shí)，5月的客戶咨詢量也大幅縮減46.79%，買賣雙方均陷入了觀望期，導(dǎo)致了成交的下降。

低迷表象下的熱銷真相

在樓市低迷的大環(huán)境下，仍有一些項(xiàng)目受到購房者的關(guān)注，樓市的熱銷在成交量大幅下滑的表象下依舊存在。

位于大興黃村的新里·西斯萊公館在5月份北京銷售排行榜中名列前茅。據(jù)了解，4月底開盤時(shí)放量500多套，已基本售完。3、4號(hào)樓5月底開盤400多套，已銷售了100多套。盡管相比其他樓盤，該項(xiàng)目的銷售可謂良好，但銷售人員仍直言，受樓市調(diào)控新政影響，5月份銷售稍有放緩。

該項(xiàng)目的銷售業(yè)績，在整體表現(xiàn)低迷的樓市中表現(xiàn)得頗為引人注目。

據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目之所以受到消費(fèi)者的歡迎，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的稀缺性特點(diǎn)，在郊區(qū)這種大型的綜合體項(xiàng)目非常少，并且與地鐵無縫對(duì)接。無論從產(chǎn)品品質(zhì)，地理位置與交通等方面都具有很大的優(yōu)勢。還有一點(diǎn)就是價(jià)格合理，項(xiàng)目最初開盤時(shí)最低價(jià)僅14000元/平方米。項(xiàng)目包容性強(qiáng)，價(jià)位從低到高都有，總結(jié)起來就是性價(jià)比高。

另外，產(chǎn)品配建8萬平方米左右的大型商場，底層商業(yè)由開發(fā)商持有，目前已進(jìn)入招商階段。據(jù)介紹，目前項(xiàng)目已經(jīng)與樂購、蘇寧、保利博納國際影城簽約。這對(duì)處于郊區(qū)的購房者來說無疑是一個(gè)利好消息。

除此之外，位于通州的某項(xiàng)目也被列入了排行前十的榜單，據(jù)該項(xiàng)目策劃人員介紹，盡管項(xiàng)目4月底開盤，正趕上住宅調(diào)控新政實(shí)施，但銷售業(yè)績?nèi)匀怀�過了200多套。項(xiàng)目主要在產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格定位方面得到購房者的認(rèn)可。他認(rèn)為，目前銷售較好的樓盤主要是在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上，主要體現(xiàn)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及區(qū)域優(yōu)勢等方面。

據(jù)了解，位于東三環(huán)的太陽公元項(xiàng)目，自5月22日推出觀景大宅200套，目前也已簽約30套，另外有11套處于認(rèn)購狀態(tài)。作為城區(qū)高端項(xiàng)目該成績也成為同類項(xiàng)目中的佼佼者。

太陽公元項(xiàng)目受關(guān)注的主要因素是：具備獨(dú)特的地段優(yōu)勢，位于東北三環(huán)核心地段；周邊環(huán)境優(yōu)美，有80萬平方米的三大公園，包括自建20萬平方米的太陽宮花園，以及太陽宮體育休閑公園及太陽宮公園；人大附中朝陽學(xué)校位于太陽公元及項(xiàng)目周邊，建立了從幼兒園到高中15年的完善教育配套；精裝修品質(zhì)。

該項(xiàng)目自去年開盤起定價(jià)策略就是低于同區(qū)域市場價(jià)，這也是得到眾多購房者認(rèn)可的原因。截止到目前，售價(jià)仍低于周邊項(xiàng)目，目前其周邊項(xiàng)目售價(jià)為50000元~55000元/平方米。

而這也成為這些銷售狀況良好的共同特性：售價(jià)普遍低于周邊項(xiàng)目。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，住宅市場在弱市環(huán)境下，地理位置優(yōu)越的名企名盤項(xiàng)目更加具有抗跌性，高端物業(yè)的購房客群具備一次性付款能力，較少受調(diào)控政策的影響，相比普通住宅產(chǎn)品的銷售情況更有保障，因此高端項(xiàng)目會(huì)選擇在此時(shí)入市。5月開盤中單價(jià)超過3萬元的項(xiàng)目，盡管總價(jià)在600萬元~1000萬元之間，但整體銷售率卻比中低端項(xiàng)目高出了1%。

全款購房陡增

自二套房貸款新政出臺(tái)后，全款購房比例猛增。大多數(shù)有資金實(shí)力的購房者在高利率的作用下，選擇全款。

以新里·西斯萊公館項(xiàng)目為例，據(jù)綠地內(nèi)部人士介紹，該項(xiàng)目購買人群的構(gòu)成比例，自住需求占90%以上，其中60%為大興區(qū)當(dāng)?shù)氐母纳菩托枨蟆６�在這些人中，首次置業(yè)人數(shù)僅占20%，二套房占80%（這其中包括以他人名義購買的“首套房”），而一次性付款的比例高達(dá)40%。