耗時(shí)七年、耗資十億元，深國(guó)商（000056）傾其所有打造的晶島項(xiàng)目，自完工后不但沒有給深國(guó)商帶來任何現(xiàn)金流，反而使其官司纏身并背上數(shù)億元債務(wù)。
近日，繼證監(jiān)會(huì)查出深國(guó)商隱匿晶島項(xiàng)目巨額工程款后，深國(guó)商又遭項(xiàng)目施工方泛華工程集團(tuán)起訴。而上個(gè)月，深交所曾就深國(guó)商實(shí)際控制人鄭康豪與施工方的關(guān)系提出過質(zhì)疑。種種亂象似乎都圍繞著深國(guó)商傾盡全力打造的商業(yè)地產(chǎn)——晶島項(xiàng)目。那么晶島項(xiàng)目究竟是怎樣的項(xiàng)目？與深國(guó)商半年三易其主、重組突然中止有何關(guān)聯(lián)？
隱匿3億元賬外賬，拖欠5億元工程款
12月22日，深國(guó)商收到了證監(jiān)會(huì)對(duì)其下達(dá)的責(zé)令改正決定。這一公告發(fā)布后立即引發(fā)了投資者對(duì)于深國(guó)商耗時(shí)七年、耗資十億元打造的晶島項(xiàng)目的密切關(guān)注。
決定中指出，深國(guó)商控股子公司融發(fā)公司應(yīng)支付項(xiàng)目施工方泛華公司工程造價(jià)款7．87億元，截至2009年6月30日，融發(fā)公司累計(jì)已支付泛華公司2．55億元，但是深國(guó)商賬面記載應(yīng)付泛華公司余額為2．32億元，所以少計(jì)應(yīng)付賬款3億元，同時(shí)少計(jì)開發(fā)成本3億元。
就在上述多達(dá)3億元的賬外賬被發(fā)現(xiàn)后，12月24日，深國(guó)商再次發(fā)布公告稱，控股子公司融發(fā)公司因拖欠5．07億元工程款被泛華公司起訴。
而之前，11月10日，深交所曾就深國(guó)商實(shí)際控制人鄭康豪與泛華公司的關(guān)系提出過質(zhì)疑。深國(guó)商在核查公告中稱，鄭康豪與泛華公司不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
然而市場(chǎng)對(duì)深國(guó)商的上述核查結(jié)果似乎并不滿意。公開資料顯示，泛華公司董事長(zhǎng)為肖聯(lián)文，鄭開德為董事。據(jù)上證報(bào)報(bào)道，鄭開德為晶島項(xiàng)目的實(shí)際負(fù)責(zé)人、總包工頭。
就在投資者對(duì)鄭康豪與鄭開德千絲萬縷的關(guān)系心存懷疑之時(shí)，泛華公司的一紙?jiān)V狀將深國(guó)商卷入訴訟糾紛又令投資者有些摸不著頭腦。
一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者說：“在利益面前沒有永遠(yuǎn)的朋友，也許中間存在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致朋友反目成仇，當(dāng)然也不排除深國(guó)商借助訴訟轉(zhuǎn)移市場(chǎng)視線的可能。”
另一個(gè)值得注意的是，10月29日，深國(guó)商曾發(fā)布擔(dān)保公告稱：“為了順利完成晶島項(xiàng)目的竣工等各項(xiàng)工作，我司擬同意為未付工程款提供擔(dān)保。”這就意味著一旦融發(fā)公司沒有還款能力，深國(guó)商將因?yàn)樘峁┥鲜鰮?dān)保而背上高達(dá)5．07億元的債務(wù)。
宏源證券（000562）發(fā)布的研究報(bào)告指出，“公司的晶島項(xiàng)目投資10億元，主體工程按照33年折舊，每年折舊費(fèi)用約3000萬元，由于公司只擁有晶島購物中心60％股權(quán)，因此未來幾年的每年租金收入帶來的凈利潤(rùn)大約在6000萬元左右。”
但晶島項(xiàng)目真能像深國(guó)商所認(rèn)為的“該項(xiàng)目本身將具備一定的融資能力，且開業(yè)后將會(huì)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有一定的還款能力”嗎？
“深國(guó)商為晶島項(xiàng)目已經(jīng)舉債9．7億元，每年的利息支出就高達(dá)4700多萬元，已經(jīng)大大吞噬了項(xiàng)目帶來的利潤(rùn)。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
打造七年、耗資數(shù)億元的爛尾樓
在過去的三年，深國(guó)商的主業(yè)基本處于停滯狀態(tài)，晶島項(xiàng)目和林業(yè)均處于建設(shè)期，僅靠原有的物業(yè)管理和少量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)維持經(jīng)營(yíng)。
三季報(bào)顯示，2009年前三季度深國(guó)商僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1311萬元，負(fù)債總額高達(dá)9．73億元，資產(chǎn)負(fù)債率為86．5％。那么深國(guó)商傾全力打造的晶島項(xiàng)目究竟是怎樣的項(xiàng)目？
2002年，深國(guó)商以不到4000萬元的價(jià)格拿下深圳福田中心區(qū)中軸線上的一塊土地，啟動(dòng)了晶島項(xiàng)目，擬建設(shè)一家集購物、休閑、娛樂、觀光、旅游于一體的高檔現(xiàn)代化購物中心。
2005年9月，融發(fā)公司與泛華公司簽約，由后者承接晶島項(xiàng)目的主體工程。晶島項(xiàng)目正式動(dòng)工。
2006年，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂。
2009年4月20日，深圳市國(guó)晨工程造價(jià)咨詢有限公司出具了對(duì)晶島項(xiàng)目的結(jié)算審核報(bào)告書，審定工程造價(jià)為7．87億元。
2009年7月，深國(guó)商宣布項(xiàng)目主體工程竣工，目前仍在進(jìn)行內(nèi)部裝修等工作。
但上證報(bào)的報(bào)道稱，“公司所謂的內(nèi)部精裝修根本沒有進(jìn)行，施工實(shí)已完全停頓。”因?yàn)橛浾邔?shí)地調(diào)查“舉目所見皆是一片外表絢麗、內(nèi)在空寂的‘孤樓’景象。再往里走一步，透過灰朦玻璃門望去，一眼可以看到對(duì)面的水泥砂漿、裸露的墻面和孤立的柱體。”
12月24日，本報(bào)記者以投資者的身份致電深國(guó)商，接電話的一位先生對(duì)記者說：“公司領(lǐng)導(dǎo)都出去開會(huì)了，（項(xiàng)目）負(fù)責(zé)人都到工地上去了。你明天再打吧，他們明天回來我給你轉(zhuǎn)接過去。”
12月25日上午，本報(bào)記者再次致電深國(guó)商，當(dāng)?shù)弥怯浾邥r(shí)，上述工作人員把電話轉(zhuǎn)給了一位女士，她記下了記者的聯(lián)系方式后說：“公司管理層都出去開會(huì)了，他們最近很少在公司。如果回來了我會(huì)讓他們回電話給你。”
當(dāng)天下午，本報(bào)記者再次致電深國(guó)商，然而電話數(shù)次接通后即被掛斷。
直到記者發(fā)稿時(shí)，仍未接到公司的電話。
意欲何在？
然而令投資者不解的是，深國(guó)商為何要隱匿3億元的工程款呢？
一位財(cái)務(wù)專業(yè)人士對(duì)本報(bào)記者說：“深國(guó)商隱匿應(yīng)付賬款和開發(fā)成本，將導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表中總資產(chǎn)和總負(fù)債減少3億元，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)有所降低。一般公司這樣做是為了融資的需要，但是深國(guó)商的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)86．5％，再加上主業(yè)的盈利能力較弱，深國(guó)商即使不隱匿賬款，僅憑目前的資質(zhì)想從銀行貸款非常困難，公司這樣做可能是出于其他經(jīng)濟(jì)問題的考慮。”
本報(bào)記者致電審計(jì)深國(guó)商年報(bào)的利安達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，一位審計(jì)人員對(duì)記者說：“我們審計(jì)之前都與被審計(jì)單位簽訂了保密協(xié)議，關(guān)于公司內(nèi)部未公開的信息我們是不能對(duì)外披露的。”
那么深國(guó)商傾盡全力打造的晶島項(xiàng)目究竟價(jià)值幾何？
宏源證券（000562）
