地產(chǎn)銷售價量齊升的繁榮給金融危機陰影籠罩下的中國經(jīng)濟涂抹了一層分外妖嬈的亮色。然而，近日，安信證券首席經(jīng)濟學家高善文卻鮮明指出，今年以來，國內(nèi)股市、樓市已經(jīng)積累了相當大的泡沫，“現(xiàn)在是泡沫和復蘇的一場賽跑，如果泡沫跑過復蘇，不僅導致泡沫破裂，還將使經(jīng)濟增長受影響。”
近期，央企地王頻頻天價拿地被外界輿論視為房價、地價狂飆的最大推手，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多腰纏萬貫、財大氣粗的國內(nèi)A股上市公司更實為推高房價、地價的堅強有力的同盟軍。
無限融資背后的圈地狂潮
萬德最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從2009年年初至今，房地產(chǎn)上市公司通過IPO、增發(fā)、配股、發(fā)企業(yè)債等多種手段，累計融資972.21億元，其中債券發(fā)行融資476.9億元，增發(fā)融資483億元，IPO融資12.2億元，而地產(chǎn)上市公司增發(fā)股權(quán)融資規(guī)模之大，竟占據(jù)股票市場全部增發(fā)融資總額的17％。
此外，1-11月，總計有8999億銀行信貸資金注入了房地產(chǎn)行業(yè)，這一信貸規(guī)模同比增長40.17％，較房地產(chǎn)最火爆時的2007全年地產(chǎn)信貸規(guī)模超出近30％。
值得關(guān)注的是，到目前為止，仍有40家房地產(chǎn)上市公司通過了股票增發(fā)融資預案，等待中國證監(jiān)會的核準審批。由于地產(chǎn)龍頭萬科只確定增發(fā)8.8億股，增發(fā)價格遲遲未定，余下39家地產(chǎn)上市公司預計融資661.35億。
龍頭公司萬科之所以要公開發(fā)行8.8億股融資，除了為增強日后土地儲備能力，更與年內(nèi)大舉新增土地項目令其資金吃緊有關(guān)。
據(jù)公開披露信息，在6-11月的半年時間內(nèi)，萬科新增土地面積885.8萬平米，支付土地價款169.66億。
需要說明的是，龍頭公司萬科并不是因為土地項目資源緊張才大舉圈地的，其2008年年報顯示，截至2008年12月31日，萬科可用土地儲備面積高達3602.3萬平米，扣除623.1萬平米累計銷售面積，萬科目前的土地儲備高達3469.3萬平米，按其目前的累計銷售面積計算，萬科土地儲備面積可供開發(fā)銷售5.56年。
然而，相比保利地產(chǎn)（600048）而言，龍頭萬科還是顯得有些矜持。
1月1日-12月1日，保利地產(chǎn)新增土地儲備1044.6萬平米，新增土地總價款366.2億元，保利地產(chǎn)大舉拿地的魄力來源于其今年7月完成了高達80億元的定向增發(fā)。
與保利地產(chǎn)差不多同時完成增發(fā)融資的新湖中寶（600208）（600208）、金地集團（600383）（600383）等地產(chǎn)上市公司亦不甘人后。
招商地產(chǎn)（000024）在成功定向增發(fā)收購了大股東73.9萬平米的地產(chǎn)項目后，百尺竿頭更進一步，年內(nèi)再增土地儲備26.9萬平米，令其目前總土地儲備面積增至1000.8萬平米。新湖中寶年末緊急斥資8.6億，一舉將23.6萬平米土地收入囊中，其總土地儲備規(guī)模已經(jīng)高達860余萬平米，光榮跨入一線地產(chǎn)上市公司行列。
危險的營運周期
營業(yè)周期長短為衡量一家公司運營效率的重要參照指標，通常而言，資金從投入到全部回收的天數(shù)越短，一家公司的營運能力和盈利能力越強，然而，一向給人以獲取超額投資回報的中國地產(chǎn)上市公司展示給人們的卻是另外一幅讓人不可思議的面孔。
萬德數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2009年第三季度，100家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均營業(yè)周期長達7182天，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3097天，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)4327天，按照360天計算，我們的房地產(chǎn)上市公司目前的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、營業(yè)周期竟然長達8.61年、12.02年、19.95年。
當記者將上述統(tǒng)計分析結(jié)果告知國內(nèi)某證券公司的資深投資人士時，該人士的反應(yīng)是，“如此之長的營業(yè)周期，地產(chǎn)上市公司究竟在干什么？”
投資規(guī)模大、建設(shè)周期長為房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的重要行業(yè)特性，然而營業(yè)周期如此漫長、存貨周轉(zhuǎn)如此之低，真的能夠用行業(yè)特性一句話全然解釋清楚的嗎？
深圳的一位財務(wù)專業(yè)人士指出，沒有任何一家公司愿意把自己的營業(yè)周期人為延長，地產(chǎn)上市公司愿意維持動輒長達幾年、十幾年的營業(yè)周期，以及相當?shù)偷拇尕�、�?yīng)收款周轉(zhuǎn)率，只能說明這樣做能夠令其利益最大化，以人為延長開發(fā)建設(shè)周期的方式博取土地升值，進而牟取更高的超額回報。
值得關(guān)注的是，在100家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中，向來備受投資者推崇的招、保、萬、金四大地產(chǎn)龍頭，其營業(yè)周期不具備明顯優(yōu)勢，金地集團（600383）的營業(yè)周期、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)均長達7.46年，招商地產(chǎn)（000024）的營運周期為6.15年，保利地產(chǎn)的營運周期為4.76年，萬科的營運周期在這四大龍頭公司中最短，仍長達3.15年。
十分有趣的是，榮盛發(fā)展（002146）（002146）、深長城（000042）（000042）、深天�。�000090）（000046）等二三線地產(chǎn)上市公司的營運周期竟然比上述龍頭公司短得多，當然不能因此得出二三線公司經(jīng)營水平、運營效率比保利地產(chǎn)等龍頭公司高這一結(jié)論，只能認為地產(chǎn)公司規(guī)模實力越大越有資格和能力捂盤、控盤。
諸多上市公司憑借多渠道融資優(yōu)勢，不謀而合地延長開發(fā)建設(shè)周期，自然而然地就成了輕松拉高地價、房價央企的天然同盟軍。
