經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周亞玲 10月，易居克爾瑞的一份報(bào)告顯示，合生創(chuàng)展前三季度銷(xiāo)售金額和面積都無(wú)緣全國(guó)二十強(qiáng)，但其土地儲(chǔ)備卻以2900萬(wàn)平方米高居全國(guó)房地產(chǎn)公司土儲(chǔ)排名第四位，資產(chǎn)和周轉(zhuǎn)不匹配，合生創(chuàng)展自去年被擠出百億軍團(tuán)后又一次顯出疲乏。
和2008年連續(xù)拿下320萬(wàn)平方米的土地不同，今年，合生一直到9月底才拿下慈溪的土地，小心把握著前行的方向。而傳出華北區(qū)負(fù)責(zé)人余潔離職的消息后，這個(gè)老牌“地產(chǎn)航母”又一次引起業(yè)界關(guān)注。
京津新城：投入不菲 回收漫長(zhǎng)
在過(guò)往的多年里，低價(jià)時(shí)大量買(mǎi)地、追求高利潤(rùn)率成為很早就在香港上市的合生創(chuàng)展?jié)庵氐?ldquo;香港特色”。在飛速的城市化背景下，合生進(jìn)軍華北的絕大多數(shù)項(xiàng)目都乘風(fēng)破浪，無(wú)往不勝。
京津新城卻是一個(gè)例外。
有多位業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)年“造城”的烏托邦——京津新城的不夠成功正是牽制合生“快跑”的主因。
“這個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售很一般。今年又借著藍(lán)印戶口的東風(fēng)，賣(mài)掉了一批。需求釋放完了，又賣(mài)不動(dòng)了。”一位天津的房地產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者。
這個(gè)在宣傳之前就已悄然開(kāi)發(fā)了三年、號(hào)稱(chēng)耗資百億的項(xiàng)目，眼下的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和投資顯得非常不匹配。
記者查閱了合生創(chuàng)展多年的公告。其2007年的年報(bào)顯示，京津新城合同銷(xiāo)售額為人民幣6.44億元，同時(shí)還表示這個(gè)數(shù)據(jù)是同比增加了62%，故2006年的合同銷(xiāo)售額約為人民幣3.975億元。2005年的年報(bào)顯示，該項(xiàng)目取得的營(yíng)業(yè)額是5.48億港元（營(yíng)業(yè)額與合同銷(xiāo)售額在概念上不同，但也具有類(lèi)似的參考價(jià)值）。
但合生創(chuàng)展在2008年年報(bào)中沒(méi)有再公布該項(xiàng)目的合同銷(xiāo)售額。一位合生內(nèi)部人士稱(chēng)：“2008年因?yàn)樵擁?xiàng)目推盤(pán)很少，合同銷(xiāo)售額為1.2億港元。”雖然該公司的2008年年報(bào)沒(méi)有對(duì)京津新城銷(xiāo)售額做直接表述，但從華北區(qū)整體的合同銷(xiāo)售額和幾個(gè)公開(kāi)的重大項(xiàng)目的合同銷(xiāo)售額的比照中，可以很容易看出京津新城2008年的銷(xiāo)售額相當(dāng)平淡。“北京及天津之合約銷(xiāo)售額（包括出售北京東方文化商業(yè)大廈）合共達(dá)人民幣31.1億元，占本集團(tuán)合約銷(xiāo)售額之33%。本集團(tuán)在售中的住宅項(xiàng)目有5個(gè)，分別為羅馬嘉園、北京珠江帝景、合生國(guó)際花園、大連旅順合生江山帝景及京津新城。”這份年報(bào)同時(shí)顯示，珠江帝景的合同銷(xiāo)售額為11.25億港元、北京東方文化商業(yè)大廈的合同銷(xiāo)售額是16.47億港元。
該內(nèi)部人士還對(duì)記者表示，2009年上半年，京津新城的合同銷(xiāo)售額約為3億港元。
按照上述收錄的京津新城從2005年到2009年上半年的銷(xiāo)售情況，該項(xiàng)目從2005年開(kāi)始到2009年上半年合同銷(xiāo)售額約為20多億港元。但該項(xiàng)目的宣傳文章稱(chēng)，該項(xiàng)目?jī)H是配套設(shè)施，投資已達(dá)人民幣68億元。
“全球最大的超五星級(jí)凱悅酒店，占地400畝的仿非洲迷城建筑，大學(xué)名校、溫泉浴場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)”，這個(gè)在天津郊區(qū)寶坻的 “造城”計(jì)劃從一開(kāi)始就轟轟烈烈�？梢耘c這巨大投資比較的是，合生2008年的純利是19.49億港元，2007年的是35.48億多港元。顯然，這個(gè)項(xiàng)目沉淀了合生多年的積累，但回收卻是個(gè)漫長(zhǎng)的周期。
除了出售住宅，這個(gè)項(xiàng)目豪華的配套物業(yè)目前也并未給合生帶來(lái)匹配的回報(bào)。2008年，合生創(chuàng)展的物業(yè)投資收入是6600萬(wàn)港元，酒店收入是1.55億港元。而2007年的收入還低于這兩個(gè)數(shù)據(jù)。
南方為橘，北方為枳
資深業(yè)內(nèi)人士更直接指出，這個(gè)項(xiàng)目就是“廣東經(jīng)驗(yàn)”北上之后的水土不服。“京津之間的互動(dòng)仍舊比較低，城際鐵路對(duì)這種互動(dòng)的提升程度非常有限。京津區(qū)域不像長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，工廠遍布，民營(yíng)企業(yè)老板對(duì)整個(gè)區(qū)域的認(rèn)同性較高，能夠接受在整個(gè)區(qū)域購(gòu)房。京津之間主要是空地，沒(méi)有長(zhǎng)三角和珠三角的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。讓城里人到這樣的地方買(mǎi)房，可能難度較大。如果這個(gè)項(xiàng)目放在上海和蘇州之間，或者深圳和廣州之間，都應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。”
“去京津新城，過(guò)往都要經(jīng)過(guò)高速路，要收費(fèi)，周邊又比較荒涼。所以現(xiàn)在銷(xiāo)售還是很平淡。”上述天津地產(chǎn)行業(yè)人士這么分析。
最早進(jìn)入北京的外埠地產(chǎn)商朱孟依在原本邊緣的地帶囤積了大量土地。這些地方譬如現(xiàn)在的珠江帝景、羅馬嘉園、合生國(guó)際花園等成為城市中心之后，讓合生直到今天都能受益于當(dāng)年的積累，也曾讓業(yè)界對(duì)朱孟依當(dāng)年的膽識(shí)念念不忘。
京津新城的開(kāi)發(fā)量還非常巨大。年報(bào)表示，預(yù)計(jì)2012年后要開(kāi)發(fā)約287萬(wàn)平方米。2008年開(kāi)發(fā)了約15.6萬(wàn)平方米。2009年，計(jì)劃開(kāi)發(fā)的是30多萬(wàn)平方米。
這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的命運(yùn)更顯得撲朔迷離。
霄云路8號(hào)之謎
京津新城沉淀了巨量的資金和資源�，F(xiàn)在，高端樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)也在挑戰(zhàn)著合生的管理層。
“現(xiàn)在合生高端樓盤(pán)的比重日益加大，但他們經(jīng)驗(yàn)的薄弱是我們目前會(huì)關(guān)注的。”標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)副董事符蓓認(rèn)為。
符蓓告訴記者，合生下半年一個(gè)重要的現(xiàn)金流和利潤(rùn)就來(lái)自于霄云路8號(hào)。
北京住宅交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)從去年底開(kāi)盤(pán)，賣(mài)了36套，批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)是328套。從目前看，這次成交均價(jià)約5萬(wàn)元的樓盤(pán)在北京的第一次“試水”顯得“一般般”。
另?yè)?jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，霄云路8號(hào)近期銷(xiāo)售不太理想，客戶退房現(xiàn)象較為嚴(yán)重，其中一大原因是項(xiàng)目?jī)?nèi)多數(shù)房源的車(chē)庫(kù)配比僅為1:1，遠(yuǎn)不能滿足2000萬(wàn)元房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力人群的需求。這種描述顯得合生在豪華公寓的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。
2008年，合生全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，2009年初，全面負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的趙海又匆匆離職。從2008年年報(bào)中，合生的投資性物業(yè)類(lèi)營(yíng)業(yè)收入看，商業(yè)物業(yè)只是剛剛開(kāi)始。眼下，又進(jìn)軍豪華公寓等，合生是否作好準(zhǔn)備了？
單從資金層面看，合生一直以來(lái)被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)為作風(fēng)激進(jìn)，手中現(xiàn)金較少，譬如2008年底，是24.6億多港元。到2009年上半年，現(xiàn)金卻有極大改善。2009年中報(bào)披露的合生現(xiàn)金以及銀行存款約55.4億港元。負(fù)債比去年末增加了5%，約375億港元。
但記者未能得到目前合生手中持有的現(xiàn)金的信息。令人遺憾的是，盡管是家在香港上市的公司，其公司的透明度卻沒(méi)有優(yōu)于在內(nèi)地上市的同業(yè)，還有每況愈下的趨勢(shì)。
