今年不少投資者在樓市的舉動，比往年更為瘋狂。

　　“地王效應”

　　2004年那波樓市上漲中，當上海一手商品房成交均價首次突破萬元大關，引來業(yè)內一片驚嘆。而在此后調控不斷的幾年中，房價依然繼續(xù)攀升，如今全市成交均價突破15000元/平方米已不為人關注，但剛剛過去的7月份最后一周，上海遠郊眾多區(qū)域的房價突破萬元，還是讓不少業(yè)內資深人士警覺。

　　上周，上海一手商品住宅成交均價繼續(xù)攀升，但新增供應量繼續(xù)萎縮，僅22.9萬平方米，環(huán)比減少了13.4萬平方米，減幅36.91%。

　　樓市價升量跌的格局依然持續(xù)，后市的壓力也不斷累積。雖然上周商品住宅供求雙降，但由于供應降幅大于成交降幅，供求比由前一周的1：1.21大幅上升至1：1.92，供求緊張局面在加劇。

　　值得注意的是，上海郊區(qū)房價漲幅出現領漲的跡象，不少郊區(qū)房價在短期內實現了大幅度飛躍，更有不少區(qū)域突破萬元關口，這是上海樓市有史以來的首次。

　　權威統(tǒng)計數據顯示，7月最后一周，上海區(qū)域房價漲幅領先的幾乎全部是郊區(qū)板塊。其中，金山區(qū)成交均價漲幅遙遙領先，達到90.38%，成交量也大漲64.52%;嘉定區(qū)成交均價首次突破萬元，達到10776元/平方米;另外松江區(qū)成交均價上漲14.32%，崇明縣均價漲幅也高達33.76%。

　　一位上海本地的資深開發(fā)商人士坦言，這些郊區(qū)樓盤，往往離市中心距離超過30公里甚至40公里，周邊大部分都還是農村區(qū)域，配套也遠未跟上，房價被炒到萬元，而且是在短短一兩個月的時間里大幅攀升至這樣的高位，“要說沒有過熱和泡沫，不可能!”

　　拜“地王效應”之賜，上海郊區(qū)房價跑步進入“萬元時代”。

　　易居中國分析師薛建雄坦言，遠郊的趙巷地塊樓板價接近15000元/平方米，是導致郊區(qū)房價過快上漲的重要原因。與該“地王”同區(qū)的樓盤——嘉城，年初售價不到8000元/平方米，8月的新一批樓盤價格已迅速提至13000元/平方米;與“地王”同屬遠郊板塊的上海羅店區(qū)域，年初板塊房價僅7000元/平方米，8月將有新盤景瑞美蘭湖嶺域上市，報價高達14000元/平方米。

　　“眾多郊區(qū)區(qū)域均價進入萬元時代，這無疑是瘋狂的，后市風險巨大。”薛建雄認為，今年以來房價上漲過快。

　　投資者瘋狂涌入樓市

　　“本輪中國經濟的復蘇是政府主導投資型的增長，表現為銀行放貸的放量，產生較為活躍的貨幣流動，下半年中央政府將會持續(xù)執(zhí)行積極財政政策與適度寬松的貨幣政策。”北京科技大學教授趙曉上周末在“上海兩個中心規(guī)劃利好下，產業(yè)發(fā)展機遇”高峰論壇告訴記者，大量貨幣流入樓市，房價泡沫風險必須警惕。

　　上海郊區(qū)房價在短期內大幅上漲并首次破萬，證明了各路投資者大量資金涌入樓市，泡沫已現。

　　有知情人士向本報透露，許多外地投資者如江浙一帶的民間買家，對上海等一線城市的房產，投資的風格“豪爽”，有不少買家甚至不會對樓盤及周邊做詳細了解，僅僅根據中介機構、開發(fā)商的介紹，就下單買入。“不少投資者僅是根據當地區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，就敢下單購買。”

　　由于不少投資者名下在前幾年已擁有多套房產，新投資的則用直系親屬的身份來購買，于是出現了任志強注意到的“無職業(yè)者買家”現象。據任志強觀察，上半年各地的無職業(yè)買家比例較高，北京約為20%，武漢、重慶等地已經超過30%，背后的投資資本動作踴躍。

　　追漲的心理依然在推動房價，吹大泡沫。

　　21世紀不動產上海公司透露，二手房市場，賣家不斷提價，已使買賣雙方的心理價位差距迅速拉大。在上海楊浦鞍山、閔行七寶、浦東塘橋等多個板塊，因業(yè)主過度跳價，交投雙方的心理價差已普遍擴大至15%—20%，不少買家因此決定暫緩入市。

　　“但是，租賃市場卻一直低迷，以租賃為指標的投資回報率處于歷史低點。”薛建雄指出，一旦出現價格調整，將會因找不到租賃回報率的支撐而跌幅巨大。

　　第一太平戴維斯最新的住宅租賃市場報告指出，上海租賃市場受跨國公司成本控制影響較大，預計住宅租賃市場下半年走勢仍趨弱。其中酒店式公寓上半年的平均租金同比下跌5%—10%，而整體市場的入住率同比下降5—10個百分點。預計截至年底，租金仍將下跌5%—10%。