自2025年3月以來，土儲專項債的申報和發(fā)行節(jié)奏明顯加快，多地政府加快了土地收儲步伐，以盤活存量閑置土地、優(yōu)化資源配置、推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)中指研究院發(fā)布的報告，截至5月20日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量接近3000宗，總面積超過1.33億平方米，總金額超過3500億元。這一規(guī)模的專項債資金，不僅為地方政府提供了穩(wěn)定的融資渠道，也為房企緩解了資金壓力，推動了土地市場的良性循環(huán)。

　　土儲專項債的重啟，源于2024年自然資源部和財政部聯(lián)合發(fā)布的相關(guān)政策，明確支持地方政府通過專項債加快土地收儲進度。這一政策的出臺，顯著提高了地方政府申請專項債的積極性。數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，新增地方債發(fā)行規(guī)模同比增加53.8%，新增專項債發(fā)行同比增加64.8%。這表明，專項債的提前發(fā)力和快速發(fā)行，正在成為推動地方經(jīng)濟發(fā)展的重要手段。

　　土儲專項債的用途主要包括閑置土地回收、土地儲備、開發(fā)待售土地或購買存量商品房改建為保障房。從年初到5月21日，土儲專項債發(fā)行總額達到964億元，占新增項目專項債的7.5%。這一比例雖然不高，但其在土地市場中的作用不可忽視。通過專項債收回閑置土地，地方政府不僅能夠優(yōu)化土地資源配置，還能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成良好的經(jīng)濟循環(huán)。

　　當(dāng)前，土儲專項債的使用范圍和定價機制也引發(fā)了廣泛關(guān)注。約50%的地塊擬收儲價格與成交價的比值在0.8至1.0之間，約30%的地塊比值在0.9至1.0之間，約18%的地塊比值在0.7至0.8之間。絕大多數(shù)地塊屬于地方國企，占比超80%。這表明，土儲專項債的使用對象主要集中在地方國企，而民企如新城、俊發(fā)等企業(yè)的多宗地塊也擬被收儲。未來，央企、民企可以通過“換地”、“收調(diào)供”等方式，加強與地方政府的溝通協(xié)商，加快存量閑置土地盤活，改善自身土地儲備結(jié)構(gòu)，助力房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

　　土儲專項債的重啟，不僅有助于緩解房企的資金壓力，還能推動房地產(chǎn)市場的“止跌企穩(wěn)”。通過低成本資金入市，專項債可以傳導(dǎo)至地方城投、地方國企、央企和民企，形成資金支持的良性循環(huán)。此外，土地市場止跌回穩(wěn)，也將帶動更多城市的一二手樓市市場的修復(fù)，為房地產(chǎn)市場注入新的活力。

　　在政策層面，土儲專項債的重啟也得到了財政部和自然資源部的高度重視。2024年11月，自然資源部進一步明確了土儲專項債的基本要素，包括實施主體、收購范圍、收購價格、供應(yīng)限制等。2025年政府工作報告也明確提出，專項債用途將拓寬至土地收儲和存量商品房收購，進一步釋放了政策紅利。這些政策的出臺，為土儲專項債的順利發(fā)行和使用提供了有力保障。

　　然而，土儲專項債的使用也面臨一定的挑戰(zhàn)。一方面，部分地方政府在專項債資金使用上存在監(jiān)管不嚴(yán)的問題，已有多個省份提出要嚴(yán)加管理專項債資金使用的管理。另一方面，部分地塊的收儲價格與市場價存在差異，如何確保收儲價格的合理性，避免國有資產(chǎn)流失，也是當(dāng)前需要重點關(guān)注的問題。此外，部分地方政府在土地市場疲軟地區(qū)，需建立專項債額度動態(tài)調(diào)整機制，防止償債缺口擴大、防范債務(wù)風(fēng)險。

　　展望未來，土儲專項債的規(guī)模和使用范圍仍有較大提升空間。根據(jù)中證鵬元資信評估股份有限公司的預(yù)測，2025年土儲專項債發(fā)行規(guī)模預(yù)計在6000億元至8000億元之間，占新增專項債限額的13%至18%。而中信證券研究報告則認(rèn)為，歷史上土儲專項債主要發(fā)行階段為2017年7月至2019年9月，合計土儲專項債發(fā)行規(guī)模占期間新增專項債發(fā)行規(guī)模的35%。2025年土儲專項債重啟發(fā)行，按照過往發(fā)行經(jīng)驗，其預(yù)計2025年土儲專項債發(fā)行規(guī)模，或在6000億元-1萬億元區(qū)間。民生固收研報也指出，土儲專項債的歷年占新增專項債比例均超30%，按照最低30%這個比例，土儲專項債規(guī)�；虺�萬億，結(jié)合歷史的發(fā)行規(guī)模，今年土儲專項債的規(guī)�；蛟�6000-12000億元。

　　土儲專項債的重啟，不僅為地方政府提供了穩(wěn)定的融資渠道，也為房地產(chǎn)市場注入了新的活力。通過盤活存量土地、優(yōu)化資源配置、推動土地市場止跌回穩(wěn)，土儲專項債正在成為推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要工具。未來，隨著政策的進一步完善和監(jiān)管的不斷加強，土儲專項債的使用將更加規(guī)范、高效，為地方經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供有力支撐。