自2025年3月以來(lái)，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的申報(bào)和發(fā)行節(jié)奏明顯加快，多地政府加快了土地收儲(chǔ)步伐，以盤(pán)活存量閑置土地、優(yōu)化資源配置、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)中指研究院發(fā)布的報(bào)告，截至5月20日，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量接近3000宗，總面積超過(guò)1.33億平方米，總金額超過(guò)3500億元。這一規(guī)模的專項(xiàng)債資金，不僅為地方政府提供了穩(wěn)定的融資渠道，也為房企緩解了資金壓力，推動(dòng)了土地市場(chǎng)的良性循環(huán)。

　　土儲(chǔ)專項(xiàng)債的重啟，源于2024年自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的相關(guān)政策，明確支持地方政府通過(guò)專項(xiàng)債加快土地收儲(chǔ)進(jìn)度。這一政策的出臺(tái)，顯著提高了地方政府申請(qǐng)專項(xiàng)債的積極性。數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，新增地方債發(fā)行規(guī)模同比增加53.8%，新增專項(xiàng)債發(fā)行同比增加64.8%。這表明，專項(xiàng)債的提前發(fā)力和快速發(fā)行，正在成為推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。

　　土儲(chǔ)專項(xiàng)債的用途主要包括閑置土地回收、土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)待售土地或購(gòu)買存量商品房改建為保障房。從年初到5月21日，土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行總額達(dá)到964億元，占新增項(xiàng)目專項(xiàng)債的7.5%。這一比例雖然不高，但其在土地市場(chǎng)中的作用不可忽視。通過(guò)專項(xiàng)債收回閑置土地，地方政府不僅能夠優(yōu)化土地資源配置，還能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成良好的經(jīng)濟(jì)循環(huán)。

　　當(dāng)前，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的使用范圍和定價(jià)機(jī)制也引發(fā)了廣泛關(guān)注。約50%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.8至1.0之間，約30%的地塊比值在0.9至1.0之間，約18%的地塊比值在0.7至0.8之間。絕大多數(shù)地塊屬于地方國(guó)企，占比超80%。這表明，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的使用對(duì)象主要集中在地方國(guó)企，而民企如新城、俊發(fā)等企業(yè)的多宗地塊也擬被收儲(chǔ)。未來(lái)，央企、民企可以通過(guò)“換地”、“收調(diào)供”等方式，加強(qiáng)與地方政府的溝通協(xié)商，加快存量閑置土地盤(pán)活，改善自身土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

　　土儲(chǔ)專項(xiàng)債的重啟，不僅有助于緩解房企的資金壓力，還能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌企穩(wěn)”。通過(guò)低成本資金入市，專項(xiàng)債可以傳導(dǎo)至地方城投、地方國(guó)企、央企和民企，形成資金支持的良性循環(huán)。此外，土地市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，也將帶動(dòng)更多城市的一二手樓市市場(chǎng)的修復(fù)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。

　　在政策層面，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的重啟也得到了財(cái)政部和自然資源部的高度重視。2024年11月，自然資源部進(jìn)一步明確了土儲(chǔ)專項(xiàng)債的基本要素，包括實(shí)施主體、收購(gòu)范圍、收購(gòu)價(jià)格、供應(yīng)限制等。2025年政府工作報(bào)告也明確提出，專項(xiàng)債用途將拓寬至土地收儲(chǔ)和存量商品房收購(gòu)，進(jìn)一步釋放了政策紅利。這些政策的出臺(tái)，為土儲(chǔ)專項(xiàng)債的順利發(fā)行和使用提供了有力保障。

　　然而，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的使用也面臨一定的挑戰(zhàn)。一方面，部分地方政府在專項(xiàng)債資金使用上存在監(jiān)管不嚴(yán)的問(wèn)題，已有多個(gè)省份提出要嚴(yán)加管理專項(xiàng)債資金使用的管理。另一方面，部分地塊的收儲(chǔ)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)存在差異，如何確保收儲(chǔ)價(jià)格的合理性，避免國(guó)有資產(chǎn)流失，也是當(dāng)前需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。此外，部分地方政府在土地市場(chǎng)疲軟地區(qū)，需建立專項(xiàng)債額度動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，防止償債缺口擴(kuò)大、防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　展望未來(lái)，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的規(guī)模和使用范圍仍有較大提升空間。根據(jù)中證鵬元資信評(píng)估股份有限公司的預(yù)測(cè)，2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)在6000億元至8000億元之間，占新增專項(xiàng)債限額的13%至18%。而中信證券研究報(bào)告則認(rèn)為，歷史上土儲(chǔ)專項(xiàng)債主要發(fā)行階段為2017年7月至2019年9月，合計(jì)土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模占期間新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模的35%。2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟發(fā)行，按照過(guò)往發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，其預(yù)計(jì)2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模，或在6000億元-1萬(wàn)億元區(qū)間。民生固收研報(bào)也指出，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的歷年占新增專項(xiàng)債比例均超30%，按照最低30%這個(gè)比例，土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)�；虺�萬(wàn)億，結(jié)合歷史的發(fā)行規(guī)模，今年土儲(chǔ)專項(xiàng)債的規(guī)�；蛟�6000-12000億元。

　　土儲(chǔ)專項(xiàng)債的重啟，不僅為地方政府提供了穩(wěn)定的融資渠道，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的活力。通過(guò)盤(pán)活存量土地、優(yōu)化資源配置、推動(dòng)土地市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，土儲(chǔ)專項(xiàng)債正在成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要工具。未來(lái)，隨著政策的進(jìn)一步完善和監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的使用將更加規(guī)范、高效，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定提供有力支撐。