奧園入冬，“搖錢(qián)樹(shù)”凋敝
本報(bào)記者 張睿 發(fā)自北京
新政壓頂，豪宅項(xiàng)目的日子也并不好過(guò)。三套房停止貸款、一個(gè)家庭限新購(gòu)一套住房，這些政策的打壓對(duì)象—投機(jī)、投資客，恰好同購(gòu)買(mǎi)豪宅的“富人”群體有交集，豪宅的銷(xiāo)售勢(shì)必受到影響。
日前，北京王府世紀(jì)和奧園開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)安8號(hào)，就在10月中旬出現(xiàn)10套“被退房”。
“搖錢(qián)樹(shù)”兩日損失“2.2億元”
北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息顯示，10月13日，長(zhǎng)安8號(hào)(網(wǎng)絡(luò)推廣名 “擎峰閣” )出現(xiàn)了1套退房信息，所退房屋的簽約/認(rèn)購(gòu)日期是今年8月27日；而10月15日又出現(xiàn)了9套退房信息，所退房屋的簽約/認(rèn)購(gòu)日期均為2009年3月 13日。截至10月24日18:00，網(wǎng)上退房信息為10條，退房率3.77%。
時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)提供的房源信息計(jì)算，10套被退的房屋均為長(zhǎng)安8號(hào)南區(qū)的公寓，總建筑面積共3501.06平方米。根據(jù)63039元/平方米的成交均價(jià)，長(zhǎng)安8號(hào)必須“吐出”已經(jīng)收入囊中的2.207億元。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的銷(xiāo)控信息，目前，該項(xiàng)目南區(qū)公寓共簽約面積為18281.39平方米(不包括退房房源數(shù)據(jù))，進(jìn)賬11.524億 元；而北棟的159套批準(zhǔn)預(yù)售的酒店房源中，到目前為止有一套酒店物業(yè)簽約售出，總價(jià)1.234億元，簽約面積1542.64平方米，均價(jià)80000元/ 平方米。
在此之前，奧園一直堅(jiān)稱(chēng)長(zhǎng)安8號(hào)銷(xiāo)售成績(jī)良好。而從該集團(tuán)9月27日最新公布的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，長(zhǎng)安8號(hào)這個(gè)經(jīng)歷多舛、債務(wù)債權(quán)復(fù)雜且一度爛尾的樓盤(pán)，已經(jīng)飛上了枝頭，成為奧園集團(tuán)旗下的一只“金鳳凰”。
根據(jù)奧園公布的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，公司今年1-8月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售15.84億元，合同銷(xiāo)售面積147680平方米，與去年持平，但平均售價(jià)由去年的 4438元/平方米增長(zhǎng)到今年的10725元/平方米，平均售價(jià)比去年同期增長(zhǎng)了70%。奧園高層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上尤其強(qiáng)調(diào)，奧園8月份的銷(xiāo)售主要還是來(lái)源 于北京的長(zhǎng)安8號(hào)。在1-8月份，北京長(zhǎng)安8號(hào)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售7.08億元，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積11290平方米，均價(jià)為62742元/平方米。
如今，這棵“搖錢(qián)樹(shù)”遭遇退房危機(jī)。但由于所購(gòu)房源的購(gòu)房時(shí)間絕大部分集中于2009年3月13日，且退房的戶型和樓層也較為集中，時(shí)隔一年零7個(gè)月才被統(tǒng)一退房，是否同日前加碼的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有關(guān)呢？
時(shí)代周報(bào)記者通過(guò)電話和短信多次聯(lián)絡(luò)中國(guó)奧園集團(tuán)總裁助理、長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人梁秀蕾，但對(duì)方表示“因?yàn)樯鲜泄拘畔⑴兑?guī)定，不方便接受 采訪”，拒絕回答退房原因。而記者以電子郵件及電話等方式聯(lián)絡(luò)奧園集團(tuán)新聞中心以及投資者關(guān)系聯(lián)絡(luò)部門(mén)，至截稿時(shí)仍未獲得回復(fù)。
餡餅還是陷阱
北京建國(guó)路86號(hào)，往西是國(guó)貿(mào)，往北是華貿(mào)中心，長(zhǎng)安8號(hào)無(wú)疑是個(gè)坐擁CBD寸土寸金的項(xiàng)目。南北兩幢高樓在今年5月已經(jīng)封頂，南樓是公寓、北樓是酒店，目前正在進(jìn)行外立面的作業(yè)。
但記者發(fā)現(xiàn)，與忙碌的施工現(xiàn)場(chǎng)相比，10月23日(周六)15:30，外表壯觀、里飾輝煌的售樓處卻顯得一片安靜，門(mén)口也看不見(jiàn)停駐車(chē)輛。
時(shí)代周報(bào)記者從銷(xiāo)售人員口中獲悉，盡管鑒于目前形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商不敢提價(jià)，但在二次新政后，項(xiàng)目也并沒(méi)有采取特殊的優(yōu)惠政策�，F(xiàn)行9.5折的優(yōu)惠已經(jīng)實(shí)行了數(shù)月。目前，南面公寓起價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，均價(jià)80000元/平方米。
“新政對(duì)銷(xiāo)售沒(méi)有一點(diǎn)兒影響是不可能的。”銷(xiāo)售人員稱(chēng)，“也有客戶之前下了定但未簽約的，首付房款拖了兩個(gè)月還遲遲未簽約的情況。”
新政下的形勢(shì)，同奧園對(duì)該項(xiàng)目寄予的厚望有些背道而馳。在2009年7月奧園通過(guò)入主該項(xiàng)目，終于獲得一張?jiān)诒本┲行某菂^(qū)的通行證；今年9月 27日，奧園地產(chǎn)又公布，根據(jù)2009年參與北京長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目合作發(fā)展的有關(guān)協(xié)議，將于9月27日行使已全數(shù)支付2.96億元人民幣的可換股債，至此，在 無(wú)須支付任何現(xiàn)金下，奧園將增持世紀(jì)協(xié)潤(rùn)的權(quán)益至52.69%，從而間接持有北京長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目的51%權(quán)益。
按照郭梓文最初的設(shè)想，長(zhǎng)安8號(hào)要在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)130億元的回款，但時(shí)過(guò)近一年，這個(gè)任務(wù)只完成了近1/10。這個(gè)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手、又一度爛尾的項(xiàng)目，會(huì)成為餡餅還是陷阱，還需等待市場(chǎng)考驗(yàn)。
豪宅冰凍？
事實(shí)上，新政下銷(xiāo)售滯緩甚至遭遇退房的豪宅并不止長(zhǎng)安8號(hào)一個(gè)。
“貴為”北京最高價(jià)樓盤(pán)的北京飯店二期之“霞公尊府”，8月14日開(kāi)始出售。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)截至10月24日18:00的信息，兩個(gè)多月內(nèi)共簽約3套房，成交均價(jià)103743元/平方米。
而鳥(niǎo)巢旁的盤(pán)古大觀(網(wǎng)上推廣名七星摩根廣場(chǎng))，10月15日單日就被退房15套。
這或許是開(kāi)發(fā)商都未料到的情景。今年年中，即“4?27”新政頒布后、“9?29”新政頒布之前，北京豪宅曾經(jīng)一度在價(jià)格和銷(xiāo)售上出現(xiàn)逆勢(shì)上 揚(yáng)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，今年三季度，北京商品住宅期房單盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)最高達(dá)10.791萬(wàn)元/平方米，為霞公尊府，西釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)以 10.35萬(wàn)元/平方米緊隨其后。三季度銷(xiāo)售均價(jià)排名前30的樓盤(pán)中，約有70%的樓盤(pán)相比二季度價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng)。
二次新政的頒布再次遏制住這個(gè)勢(shì)頭。系列密集的調(diào)控政策紛至沓來(lái)，除去全國(guó)其他十余個(gè)城市采取“限購(gòu)令”、停止三套房貸之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)復(fù)征并 可能先從別墅豪宅開(kāi)始的消息、10月20日又出現(xiàn)了最近3年來(lái)的首次加息，一系列信號(hào)都加劇了樓市的觀望氣氛，豪宅市場(chǎng)亦反應(yīng)明顯。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入10月份，北京市新建商品房市場(chǎng)共退房78套，而9月份同期退房數(shù)為69套。其中均價(jià)在50000元/平方米以上的豪宅退房數(shù)量激增，而盤(pán)古大觀和長(zhǎng)安8號(hào)的退房，都是新政后豪宅首次出現(xiàn)短期大量退房的情況。
除遭遇退房之外，豪宅的銷(xiāo)售也有所縮水。北京中原地產(chǎn)提供給時(shí)代周報(bào)記者的研究報(bào)告顯示，截至10月23日的一周內(nèi)，北京商品房期房成交為 1074套，而現(xiàn)房為212套，二手房住宅成交為3775套，環(huán)比上上周同期數(shù)據(jù)1718套、238套、3847套分別下調(diào)了37.5%、10.9%及2 %�？偤灱s量下跌4成的同時(shí)，有80%的簽約房?jī)r(jià)格集中在2萬(wàn)元/平方米的單價(jià)以下。
豪宅的尷尬不僅在于市場(chǎng)。
10月中旬，北京市建委的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站上，悄然撤下了當(dāng)季商品住宅成交均價(jià)的排行榜，由于排行前列的均為高價(jià)樓盤(pán)，亦被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“豪宅 榜”。在被撤掉之前，該榜單已經(jīng)在該網(wǎng)站上存在了近兩年。盡管官方未對(duì)此做出公開(kāi)解釋?zhuān)珮I(yè)內(nèi)揣測(cè)，如此高的房?jī)r(jià)，與目前宏觀調(diào)控的大環(huán)境“不和諧”，致 使相關(guān)部門(mén)倍感壓力而撤榜。
