奧園入冬，“搖錢樹”凋敝
本報記者 張睿 發(fā)自北京
新政壓頂，豪宅項目的日子也并不好過。三套房停止貸款、一個家庭限新購一套住房，這些政策的打壓對象—投機、投資客，恰好同購買豪宅的“富人”群體有交集，豪宅的銷售勢必受到影響。
日前，北京王府世紀(jì)和奧園開發(fā)的長安8號，就在10月中旬出現(xiàn)10套“被退房”。
“搖錢樹”兩日損失“2.2億元”
北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息顯示，10月13日，長安8號(網(wǎng)絡(luò)推廣名 “擎峰閣” )出現(xiàn)了1套退房信息，所退房屋的簽約/認(rèn)購日期是今年8月27日；而10月15日又出現(xiàn)了9套退房信息，所退房屋的簽約/認(rèn)購日期均為2009年3月 13日。截至10月24日18:00，網(wǎng)上退房信息為10條，退房率3.77%。
時代周報記者根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)提供的房源信息計算，10套被退的房屋均為長安8號南區(qū)的公寓，總建筑面積共3501.06平方米。根據(jù)63039元/平方米的成交均價，長安8號必須“吐出”已經(jīng)收入囊中的2.207億元。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的銷控信息，目前，該項目南區(qū)公寓共簽約面積為18281.39平方米(不包括退房房源數(shù)據(jù))，進賬11.524億 元；而北棟的159套批準(zhǔn)預(yù)售的酒店房源中，到目前為止有一套酒店物業(yè)簽約售出，總價1.234億元，簽約面積1542.64平方米，均價80000元/ 平方米。
在此之前，奧園一直堅稱長安8號銷售成績良好。而從該集團9月27日最新公布的銷售業(yè)績來看，長安8號這個經(jīng)歷多舛、債務(wù)債權(quán)復(fù)雜且一度爛尾的樓盤，已經(jīng)飛上了枝頭，成為奧園集團旗下的一只“金鳳凰”。
根據(jù)奧園公布的銷售業(yè)績，公司今年1-8月實現(xiàn)合同銷售15.84億元，合同銷售面積147680平方米，與去年持平，但平均售價由去年的 4438元/平方米增長到今年的10725元/平方米，平均售價比去年同期增長了70%。奧園高層在業(yè)績發(fā)布會上尤其強調(diào)，奧園8月份的銷售主要還是來源 于北京的長安8號。在1-8月份，北京長安8號實現(xiàn)合同銷售7.08億元，實現(xiàn)合同銷售面積11290平方米，均價為62742元/平方米。
如今，這棵“搖錢樹”遭遇退房危機。但由于所購房源的購房時間絕大部分集中于2009年3月13日，且退房的戶型和樓層也較為集中，時隔一年零7個月才被統(tǒng)一退房，是否同日前加碼的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有關(guān)呢？
時代周報記者通過電話和短信多次聯(lián)絡(luò)中國奧園集團總裁助理、長安8號項目營銷負責(zé)人梁秀蕾，但對方表示“因為上市公司信息披露規(guī)定，不方便接受 采訪”，拒絕回答退房原因。而記者以電子郵件及電話等方式聯(lián)絡(luò)奧園集團新聞中心以及投資者關(guān)系聯(lián)絡(luò)部門，至截稿時仍未獲得回復(fù)。
餡餅還是陷阱
北京建國路86號，往西是國貿(mào)，往北是華貿(mào)中心，長安8號無疑是個坐擁CBD寸土寸金的項目。南北兩幢高樓在今年5月已經(jīng)封頂，南樓是公寓、北樓是酒店，目前正在進行外立面的作業(yè)。
但記者發(fā)現(xiàn)，與忙碌的施工現(xiàn)場相比，10月23日(周六)15:30，外表壯觀、里飾輝煌的售樓處卻顯得一片安靜，門口也看不見停駐車輛。
時代周報記者從銷售人員口中獲悉，盡管鑒于目前形勢，開發(fā)商不敢提價，但在二次新政后，項目也并沒有采取特殊的優(yōu)惠政策。現(xiàn)行9.5折的優(yōu)惠已經(jīng)實行了數(shù)月。目前，南面公寓起價5.5萬元/平方米，均價80000元/平方米。
“新政對銷售沒有一點兒影響是不可能的。”銷售人員稱，“也有客戶之前下了定但未簽約的，首付房款拖了兩個月還遲遲未簽約的情況。”
新政下的形勢，同奧園對該項目寄予的厚望有些背道而馳。在2009年7月奧園通過入主該項目，終于獲得一張在北京中心城區(qū)的通行證；今年9月 27日，奧園地產(chǎn)又公布，根據(jù)2009年參與北京長安8號項目合作發(fā)展的有關(guān)協(xié)議，將于9月27日行使已全數(shù)支付2.96億元人民幣的可換股債，至此，在 無須支付任何現(xiàn)金下，奧園將增持世紀(jì)協(xié)潤的權(quán)益至52.69%，從而間接持有北京長安8號項目的51%權(quán)益。
按照郭梓文最初的設(shè)想，長安8號要在三年內(nèi)實現(xiàn)130億元的回款，但時過近一年，這個任務(wù)只完成了近1/10。這個幾經(jīng)轉(zhuǎn)手、又一度爛尾的項目，會成為餡餅還是陷阱，還需等待市場考驗。
豪宅冰凍？
事實上，新政下銷售滯緩甚至遭遇退房的豪宅并不止長安8號一個。
“貴為”北京最高價樓盤的北京飯店二期之“霞公尊府”，8月14日開始出售。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)截至10月24日18:00的信息，兩個多月內(nèi)共簽約3套房，成交均價103743元/平方米。
而鳥巢旁的盤古大觀(網(wǎng)上推廣名七星摩根廣場)，10月15日單日就被退房15套。
這或許是開發(fā)商都未料到的情景。今年年中，即“4?27”新政頒布后、“9?29”新政頒布之前，北京豪宅曾經(jīng)一度在價格和銷售上出現(xiàn)逆勢上 揚。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，今年三季度，北京商品住宅期房單盤銷售均價最高達10.791萬元/平方米，為霞公尊府，西釣魚臺7號以 10.35萬元/平方米緊隨其后。三季度銷售均價排名前30的樓盤中，約有70%的樓盤相比二季度價格出現(xiàn)上揚。
二次新政的頒布再次遏制住這個勢頭。系列密集的調(diào)控政策紛至沓來，除去全國其他十余個城市采取“限購令”、停止三套房貸之后，房產(chǎn)稅試點復(fù)征并 可能先從別墅豪宅開始的消息、10月20日又出現(xiàn)了最近3年來的首次加息，一系列信號都加劇了樓市的觀望氣氛，豪宅市場亦反應(yīng)明顯。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，進入10月份，北京市新建商品房市場共退房78套，而9月份同期退房數(shù)為69套。其中均價在50000元/平方米以上的豪宅退房數(shù)量激增，而盤古大觀和長安8號的退房，都是新政后豪宅首次出現(xiàn)短期大量退房的情況。
除遭遇退房之外，豪宅的銷售也有所縮水。北京中原地產(chǎn)提供給時代周報記者的研究報告顯示，截至10月23日的一周內(nèi)，北京商品房期房成交為 1074套，而現(xiàn)房為212套，二手房住宅成交為3775套，環(huán)比上上周同期數(shù)據(jù)1718套、238套、3847套分別下調(diào)了37.5%、10.9%及2 %�？偤灱s量下跌4成的同時，有80%的簽約房價格集中在2萬元/平方米的單價以下。
豪宅的尷尬不僅在于市場。
10月中旬，北京市建委的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站上，悄然撤下了當(dāng)季商品住宅成交均價的排行榜，由于排行前列的均為高價樓盤，亦被業(yè)內(nèi)稱為“豪宅 榜”。在被撤掉之前，該榜單已經(jīng)在該網(wǎng)站上存在了近兩年。盡管官方未對此做出公開解釋，但業(yè)內(nèi)揣測，如此高的房價，與目前宏觀調(diào)控的大環(huán)境“不和諧”，致 使相關(guān)部門倍感壓力而撤榜。
