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斷供“炒”起潮落 且看業(yè)主得與失

來(lái)源:新華網(wǎng)重慶頻道 時(shí)間:2008-09-01 09:40:38
7月初,“斷供”一詞風(fēng)靡網(wǎng)絡(luò),各類(lèi)“斷供”調(diào)查層出不窮。真相逐漸浮出水面:“斷供”尚未成潮。而法學(xué)專(zhuān)家認(rèn)為,業(yè)主斷供,不但面臨巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),還有可能進(jìn)入銀行的“黑名單”。

    “斷供”一度成為關(guān)鍵詞

    5月初,某房地產(chǎn)媒體首先爆出《東莞房?jī)r(jià)猛降,“斷供”風(fēng)險(xiǎn)顯露》,稱(chēng)由于樓價(jià)不斷下調(diào)和房地產(chǎn)需求的萎縮以及銀行利率不斷上調(diào),使購(gòu)房者面臨巨大的資金壓力,不少房產(chǎn)的價(jià)格降價(jià)幅度接近30%,斷供問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始顯露苗頭。

面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng),消費(fèi)者們開(kāi)始猶豫了。(資料圖片)

    到了7月初,《負(fù)資產(chǎn)已達(dá)30萬(wàn),深圳中產(chǎn)很受傷》、《深圳銀行斷供過(guò)千億,次貸危機(jī)浮現(xiàn)》等有關(guān)“斷供”的幾篇博文,在網(wǎng)絡(luò)上引起廣泛關(guān)注,一時(shí)間,把公眾對(duì)“斷供”的關(guān)注推向高潮,深圳“斷供潮”成為網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵詞,似乎深圳已經(jīng)引爆了全國(guó)房地產(chǎn)“斷供”的熱潮。

    所謂“斷供”,通俗講是在深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況下,許多人發(fā)現(xiàn)他們過(guò)去買(mǎi)的房子其價(jià)值正在不斷縮水,他們所欠銀行的購(gòu)房貸款,其數(shù)額甚至超過(guò)了房子現(xiàn)在能賣(mài)出的市場(chǎng)價(jià)。因此,這些房子已經(jīng)成了負(fù)資產(chǎn),而一些房主則是選擇不再償還銀行的貸款。

    全國(guó)各類(lèi)媒體也對(duì)深圳“斷供”現(xiàn)象進(jìn)行了追蹤報(bào)道。有的媒體爆出“炒房者稱(chēng)斷供是做給銀行看”,即一些高位入市但目前又未收樓的業(yè)主想通過(guò)斷供逼迫銀行向開(kāi)發(fā)商施壓,希望后者能夠給予他們補(bǔ)償。“斷供”將導(dǎo)致銀行壞賬增加,并對(duì)包括開(kāi)發(fā)商、銀行和消費(fèi)者在內(nèi)的市場(chǎng)生態(tài)體系造成嚴(yán)重傷害。又有媒體爆出“八成炒房客成負(fù)翁”,而“銀行否認(rèn)深圳千億房貸斷供”,“這個(gè)數(shù)字太荒謬了”,“集體斷供言過(guò)其實(shí)”等也見(jiàn)諸報(bào)端。

    央視更是在經(jīng)濟(jì)半小時(shí)中,專(zhuān)門(mén)討論了“深圳斷供潮一觸即發(fā),斷供會(huì)否影響樓市調(diào)控?”,而最后的調(diào)查結(jié)果卻是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的斷供只是極個(gè)別城市出現(xiàn)的極端案例。目前房?jī)r(jià)下跌最為嚴(yán)重的珠三角,只有深圳和東莞出現(xiàn)了三分之一的跌幅,全國(guó)其他城市的房?jī)r(jià)下跌并不算嚴(yán)重,負(fù)資產(chǎn)的情況還極為罕見(jiàn)。最后更是提出:樓市的正常調(diào)整如果不能完成,半途而廢,中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)就很難走上健康發(fā)展的軌道。農(nóng)民都知道,冬天如果不冷,害蟲(chóng)就凍不死,第二年的收成就不會(huì)好。

    在眾多的新聞?wù){(diào)查中,真相逐漸浮出了水面。“斷供”確實(shí)存在,但并未成潮,呼聲比較高的是“炒房族”。除深圳外的其他地區(qū)房?jī)r(jià)的下降幅度,遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到30%的比例。而全國(guó)各地的政府部門(mén)也開(kāi)始各種“斷供”大調(diào)查,銀監(jiān)會(huì)已要求全國(guó)各類(lèi)商業(yè)銀行進(jìn)行房貸壓力測(cè)試,以此來(lái)判斷銀行未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)狀況和承受能力,從而控制房貸風(fēng)險(xiǎn),減少違約率。
 購(gòu)房者需承擔(dān)的“斷供”風(fēng)險(xiǎn)

    西南政法大學(xué)民商法學(xué)院譚啟平教授說(shuō),“斷供”從法律上來(lái)講,是非常清楚的事情,業(yè)主和銀行之間的抵押合同簽署以后,具有法律約束力,不還貸款,就是違約,銀行有權(quán)起訴。純粹的斷供案,銀行勝訴無(wú)可置疑。而且業(yè)主采取斷供后,并非把房子抵押給銀行就可以了事,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),會(huì)有以下兩方面的損失:

    首先,銀行將向法院起訴,如果銀行勝訴,將判令業(yè)主償還貸款的本金、利息、罰息及訴訟費(fèi)。如果業(yè)主仍無(wú)法償還,法院將強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)業(yè)主房產(chǎn)。目前,在房?jī)r(jià)大幅下跌的情況下,拍賣(mài)所得的款項(xiàng)往往不足以清償貸款,那么銀行還有權(quán)利繼續(xù)向業(yè)主追討尚未還清的款項(xiàng)。在此過(guò)程中發(fā)生的執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)等也將由業(yè)主承擔(dān)。

    其次,斷供將會(huì)嚴(yán)重影響貸款人的個(gè)人信用。斷供業(yè)主將會(huì)成為銀行的“黑名單”,其在央行的征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用將嚴(yán)重受損,對(duì)個(gè)人未來(lái)生活及商業(yè)活動(dòng)將產(chǎn)生許多制約,“東山再起”的機(jī)會(huì)都會(huì)受影響。

    譚啟平教授認(rèn)為,購(gòu)房自住的業(yè)主一般不會(huì)輕易斷供,業(yè)主購(gòu)房后一般都花了很多精力和金錢(qián)裝修,并不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降,而影響住房的質(zhì)量,斷供得不償失。但對(duì)于房地產(chǎn)中介或“炒房族”來(lái)說(shuō),可能會(huì)出現(xiàn)大量的“負(fù)翁”。

    譚啟平說(shuō),在“斷供”案件中銀行、業(yè)主都會(huì)面臨直接風(fēng)險(xiǎn),雖然表面上不會(huì)涉及到開(kāi)發(fā)商的利益,但從長(zhǎng)期來(lái)看,會(huì)影響開(kāi)發(fā)商后續(xù)的健康發(fā)展。首先是說(shuō)明樓市的價(jià)格呈現(xiàn)下降的趨勢(shì),不利開(kāi)發(fā)商。其次是銀行的按揭換不了,銀行就不愿與該開(kāi)發(fā)商合作,影響后續(xù)的資金回流。

    總結(jié)教訓(xùn),促房地產(chǎn)健康發(fā)展

    西南政法大學(xué)民商法學(xué)院譚啟平教授認(rèn)為,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,因房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)而產(chǎn)生“斷供”現(xiàn)象,是市場(chǎng)規(guī)律的必然結(jié)果。就時(shí)下而言,“斷供”是個(gè)別現(xiàn)象,因此應(yīng)理性看待,而不應(yīng)夸大。同時(shí),通過(guò)這個(gè)現(xiàn)象,應(yīng)該總結(jié)教訓(xùn),吸取經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

    首先,國(guó)家究竟對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的定位如何。房地產(chǎn)在很多省市成為快速拉動(dòng)GDP的產(chǎn)業(yè),最近幾年的政策導(dǎo)向值得反思。房地產(chǎn)是特殊商品,是一種寶貴的社會(huì)資源,是對(duì)居民居住權(quán)的保障,要不要進(jìn)入絕對(duì)市場(chǎng)化,這是改革開(kāi)放三十年來(lái)總結(jié)成敗得失時(shí),可思考的問(wèn)題。

    其次,這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)也成為投資工具,多個(gè)房屋處于個(gè)人名義之下,造成大量的空置房屋,對(duì)社會(huì)來(lái)講是一個(gè)很大的浪費(fèi)。國(guó)家應(yīng)該明確現(xiàn)在社會(huì)發(fā)展水平下,居住水平應(yīng)該達(dá)到什么程度。這是一個(gè)簡(jiǎn)單的帳:全社會(huì)房屋擁有總面積與城市及農(nóng)村欲購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的人口相比,就知道人均的住房面積到底有多大?是不是浪費(fèi)?

作者:  責(zé)任編輯:
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