“斷供”一度成為關(guān)鍵詞

    ５月初，某房地產(chǎn)媒體首先爆出《東莞房?jī)r(jià)猛降，“斷供”風(fēng)險(xiǎn)顯露》，稱由于樓價(jià)不斷下調(diào)和房地產(chǎn)需求的萎縮以及銀行利率不斷上調(diào)，使購(gòu)房者面臨巨大的資金壓力，不少房產(chǎn)的價(jià)格降價(jià)幅度接近３０％，斷供問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始顯露苗頭。

面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者們開(kāi)始猶豫了。（資料圖片）

    到了７月初，《負(fù)資產(chǎn)已達(dá)３０萬(wàn)，深圳中產(chǎn)很受傷》、《深圳銀行斷供過(guò)千億，次貸危機(jī)浮現(xiàn)》等有關(guān)“斷供”的幾篇博文，在網(wǎng)絡(luò)上引起廣泛關(guān)注，一時(shí)間，把公眾對(duì)“斷供”的關(guān)注推向高潮，深圳“斷供潮”成為網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵詞，似乎深圳已經(jīng)引爆了全國(guó)房地產(chǎn)“斷供”的熱潮。

    所謂“斷供”，通俗講是在深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況下，許多人發(fā)現(xiàn)他們過(guò)去買的房子其價(jià)值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購(gòu)房貸款，其數(shù)額甚至超過(guò)了房子現(xiàn)在能賣出的市場(chǎng)價(jià)。因此，這些房子已經(jīng)成了負(fù)資產(chǎn)，而一些房主則是選擇不再償還銀行的貸款。

    全國(guó)各類媒體也對(duì)深圳“斷供”現(xiàn)象進(jìn)行了追蹤報(bào)道。有的媒體爆出“炒房者稱斷供是做給銀行看”，即一些高位入市但目前又未收樓的業(yè)主想通過(guò)斷供逼迫銀行向開(kāi)發(fā)商施壓，希望后者能夠給予他們補(bǔ)償。“斷供”將導(dǎo)致銀行壞賬增加，并對(duì)包括開(kāi)發(fā)商、銀行和消費(fèi)者在內(nèi)的市場(chǎng)生態(tài)體系造成嚴(yán)重傷害。又有媒體爆出“八成炒房客成負(fù)翁”，而“銀行否認(rèn)深圳千億房貸斷供”，“這個(gè)數(shù)字太荒謬了”，“集體斷供言過(guò)其實(shí)”等也見(jiàn)諸報(bào)端。

    央視更是在經(jīng)濟(jì)半小時(shí)中，專門討論了“深圳斷供潮一觸即發(fā)，斷供會(huì)否影響樓市調(diào)控？”，而最后的調(diào)查結(jié)果卻是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的斷供只是極個(gè)別城市出現(xiàn)的極端案例。目前房?jī)r(jià)下跌最為嚴(yán)重的珠三角，只有深圳和東莞出現(xiàn)了三分之一的跌幅，全國(guó)其他城市的房?jī)r(jià)下跌并不算嚴(yán)重，負(fù)資產(chǎn)的情況還極為罕見(jiàn)。最后更是提出：樓市的正常調(diào)整如果不能完成，半途而廢，中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)就很難走上健康發(fā)展的軌道。農(nóng)民都知道，冬天如果不冷，害蟲(chóng)就凍不死，第二年的收成就不會(huì)好。

    在眾多的新聞?wù){(diào)查中，真相逐漸浮出了水面。“斷供”確實(shí)存在，但并未成潮，呼聲比較高的是“炒房族”。除深圳外的其他地區(qū)房?jī)r(jià)的下降幅度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到３０％的比例。而全國(guó)各地的政府部門也開(kāi)始各種“斷供”大調(diào)查，銀監(jiān)會(huì)已要求全國(guó)各類商業(yè)銀行進(jìn)行房貸壓力測(cè)試，以此來(lái)判斷銀行未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)狀況和承受能力，從而控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，減少違約率。
 購(gòu)房者需承擔(dān)的“斷供”風(fēng)險(xiǎn)

    西南政法大學(xué)民商法學(xué)院譚啟平教授說(shuō)，“斷供”從法律上來(lái)講，是非常清楚的事情，業(yè)主和銀行之間的抵押合同簽署以后，具有法律約束力，不還貸款，就是違約，銀行有權(quán)起訴。純粹的斷供案，銀行勝訴無(wú)可置疑。而且業(yè)主采取斷供后，并非把房子抵押給銀行就可以了事，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，會(huì)有以下兩方面的損失：

    首先，銀行將向法院起訴，如果銀行勝訴，將判令業(yè)主償還貸款的本金、利息、罰息及訴訟費(fèi)。如果業(yè)主仍無(wú)法償還，法院將強(qiáng)制執(zhí)行拍賣業(yè)主房產(chǎn)。目前，在房?jī)r(jià)大幅下跌的情況下，拍賣所得的款項(xiàng)往往不足以清償貸款，那么銀行還有權(quán)利繼續(xù)向業(yè)主追討尚未還清的款項(xiàng)。在此過(guò)程中發(fā)生的執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等也將由業(yè)主承擔(dān)。

    其次，斷供將會(huì)嚴(yán)重影響貸款人的個(gè)人信用。斷供業(yè)主將會(huì)成為銀行的“黑名單”，其在央行的征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用將嚴(yán)重受損，對(duì)個(gè)人未來(lái)生活及商業(yè)活動(dòng)將產(chǎn)生許多制約，“東山再起”的機(jī)會(huì)都會(huì)受影響。

    譚啟平教授認(rèn)為，購(gòu)房自住的業(yè)主一般不會(huì)輕易斷供，業(yè)主購(gòu)房后一般都花了很多精力和金錢裝修，并不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降，而影響住房的質(zhì)量，斷供得不償失。但對(duì)于房地產(chǎn)中介或“炒房族”來(lái)說(shuō)，可能會(huì)出現(xiàn)大量的“負(fù)翁”。

    譚啟平說(shuō)，在“斷供”案件中銀行、業(yè)主都會(huì)面臨直接風(fēng)險(xiǎn)，雖然表面上不會(huì)涉及到開(kāi)發(fā)商的利益，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)影響開(kāi)發(fā)商后續(xù)的健康發(fā)展。首先是說(shuō)明樓市的價(jià)格呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，不利開(kāi)發(fā)商。其次是銀行的按揭換不了，銀行就不愿與該開(kāi)發(fā)商合作，影響后續(xù)的資金回流。

    總結(jié)教訓(xùn)，促房地產(chǎn)健康發(fā)展

    西南政法大學(xué)民商法學(xué)院譚啟平教授認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，因房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)而產(chǎn)生“斷供”現(xiàn)象，是市場(chǎng)規(guī)律的必然結(jié)果。就時(shí)下而言，“斷供”是個(gè)別現(xiàn)象，因此應(yīng)理性看待，而不應(yīng)夸大。同時(shí)，通過(guò)這個(gè)現(xiàn)象，應(yīng)該總結(jié)教訓(xùn)，吸取經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

    首先，國(guó)家究竟對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的定位如何。房地產(chǎn)在很多省市成為快速拉動(dòng)ＧＤＰ的產(chǎn)業(yè)，最近幾年的政策導(dǎo)向值得反思。房地產(chǎn)是特殊商品，是一種寶貴的社會(huì)資源，是對(duì)居民居住權(quán)的保障，要不要進(jìn)入絕對(duì)市場(chǎng)化，這是改革開(kāi)放三十年來(lái)總結(jié)成敗得失時(shí)，可思考的問(wèn)題。

    其次，這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)也成為投資工具，多個(gè)房屋處于個(gè)人名義之下，造成大量的空置房屋，對(duì)社會(huì)來(lái)講是一個(gè)很大的浪費(fèi)。國(guó)家應(yīng)該明確現(xiàn)在社會(huì)發(fā)展水平下，居住水平應(yīng)該達(dá)到什么程度。這是一個(gè)簡(jiǎn)單的帳：全社會(huì)房屋擁有總面積與城市及農(nóng)村欲購(gòu)買房產(chǎn)的人口相比，就知道人均的住房面積到底有多大？是不是浪費(fèi)？