鏈家地產(chǎn)花家地店業(yè)務(wù)員郭威告訴記者,房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺以來,該店的成交量迅速下滑了近80%,“現(xiàn)在還在買房的這20%客戶,大多數(shù)是因?yàn)榻Y(jié)婚或生孩子的需要急于買房的。他們的需求幾乎不受價(jià)格影響,這部分應(yīng)該是真正的剛性需求。”郭威說。
專家認(rèn)為,在住房供需中,受價(jià)格、政策和心理預(yù)期的影響,大部分剛性需求可以推遲實(shí)現(xiàn),不會(huì)盲目地沖進(jìn)市場。
對普通家庭而言,一套住房可能需要幾十年的積蓄,如果不具備足夠的購買力,購房者“有心無力”,再剛性的需求也無法轉(zhuǎn)變成有效需求。只有房價(jià)回調(diào)到部分購房者能承受的程度,剛性需求才有可能釋放。
由于本輪調(diào)控政策通過提高二套房首付和利率等手段限制投資性需求,實(shí)際上也限制了相當(dāng)大一部分改善性需求。
此外,調(diào)控政策出臺以來,房價(jià)過快上漲的勢頭已經(jīng)得到初步遏制,政策的短期效果已經(jīng)體現(xiàn)出來。在“買漲不買跌”的心理預(yù)期影響下,如果房價(jià)進(jìn)入下行通道,大量剛性需求會(huì)選擇觀望。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)分析,新政出臺一個(gè)月來,自4月16日—5月13日,北京二手房住宅成交量24455套,較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套,下滑15.7%;其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套,降幅相對更大,同比達(dá)42.2%。
“交易量的大幅下滑,充分說明了樓市這種剛性需求的獨(dú)特性。觀望導(dǎo)致成交量下滑,下一步必然帶來房價(jià)的回落。”林倩表示,“僅靠剛性需求,不能支撐高房價(jià)。”
③ 剛性需求可避免房價(jià)暴跌
——當(dāng)房價(jià)調(diào)整到可承受的范圍內(nèi),剛性需求就會(huì)入場,因此房價(jià)出現(xiàn)非理性下跌可能性不大
在房地產(chǎn)市場上,人們最擔(dān)心的是暴漲暴跌的大幅波動(dòng)。房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時(shí)期調(diào)整后,會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)由于剛性需求集中入市房價(jià)新一輪暴漲?如果這樣的歷史重演,所有的調(diào)控努力都將付之東流。
盡管專家普遍認(rèn)為剛性需求不能支持目前的高房價(jià),但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,正因?yàn)閯傂孕枨蟮拇罅看嬖,可以避免房價(jià)出現(xiàn)有損經(jīng)濟(jì)發(fā)展的暴跌。在當(dāng)前特殊的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下,正是因?yàn)橛袆傂孕枨筮@一“穩(wěn)定劑”,也減輕了政府出臺調(diào)控政策時(shí)“投鼠忌器”的顧慮。
那么,房價(jià)究竟會(huì)有多大幅度的調(diào)整,剛性需求會(huì)在什么價(jià)格水平上穩(wěn)住房價(jià)呢?
“當(dāng)房價(jià)調(diào)整到可承受的范圍內(nèi),剛性需求就會(huì)入場。”林倩認(rèn)為,“每一個(gè)價(jià)格都會(huì)有剛性需求來購買,房價(jià)穩(wěn)定在任何水平上都是有可能的。”
根據(jù)去年以來房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)變化的情況,記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示,由于去年11月左右,投資投機(jī)性需求“接力”自住型需求成為主流,這一輪房價(jià)的調(diào)整,極有可能消化掉去年底以來出現(xiàn)的泡沫,穩(wěn)定在去年第三季度的水平。而此前由剛性需求托起的房價(jià)具有較強(qiáng)的合理性和抗跌性,因此房價(jià)出現(xiàn)非理性下跌的可能性并不大。
房價(jià)會(huì)跌到什么水平,一方面取決于需求,另一方面也取決于供應(yīng)。如果調(diào)控導(dǎo)致市場供應(yīng)量大幅減少,反彈可能會(huì)提前到來。據(jù)統(tǒng)計(jì),2010年4月,北京期房和現(xiàn)房的庫存量均出現(xiàn)了不同程度下降。“地方政府在落實(shí)調(diào)控政策的同時(shí),應(yīng)堅(jiān)持努力增加供應(yīng),引導(dǎo)開發(fā)商穩(wěn)定市場預(yù)期,維持適當(dāng)?shù)耐顿Y和開工量。”朱中一說。
④ 調(diào)控應(yīng)避免“誤傷”剛性需求
——建議盡快開展住房普查,使調(diào)控政策更有針對性
在北京一家媒體工作的楊大偉,本打算“買新賣舊”,賣掉小房,購買一套100平方米的新房改善住房條件。總價(jià)240萬,并且已經(jīng)交納了定金。但剛簽完合同,二套房貸首付不得低于五成的政策出臺,讓楊大偉很頭疼。“本來準(zhǔn)備付72萬首付,剩下的先貸款,再賣舊房子。政策一調(diào)整,要多付48萬首付,一點(diǎn)辦法都沒有。”和開發(fā)商協(xié)商后,開發(fā)商表示可以退房但不退定金。眼看著5月底房子就要封頂,如果到時(shí)候不能支付足額首付,每天要交納萬分之三的滯納金。楊大偉一籌莫展。
盡管本輪樓市調(diào)控仍然支持居民自住型購房需求,但事實(shí)上,由于一系列嚴(yán)厲的政策在短時(shí)期內(nèi)頻頻出臺,許多剛性需求的購房者和楊大偉一樣遇到麻煩。
以改善型購房為例,盡管政策并不限制楊大偉這樣的“買新賣舊”,但先買新、后賣舊,就會(huì)被劃入二套房之列,首付成本大幅提高。如果先賣舊、后買新,盡管不算二套房,但購房者必須解決新舊交替的過渡居住問題,十分不便。
近年來,我國房地產(chǎn)市場波動(dòng)的周期越來越短,從過去的3年左右,發(fā)展到近年來以1年為單位波動(dòng),甚至出現(xiàn)“單數(shù)年看漲、偶數(shù)年看跌”的怪現(xiàn)狀。不僅周期短,漲跌的幅度也越來越大。一旦受到抑制的剛性需求集中入場,供應(yīng)跟不上的話,房價(jià)有可能再次出現(xiàn)暴漲。
“要維持房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展,必須支持普通百姓的剛性住房需求。”朱中一說,調(diào)控政策在具體執(zhí)行過程中,要有堵有疏,讓剛性需求有合理的渠道釋放。
朱中一表示,本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控與過去最大的不同,就是在大力抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí),提出努力增加供應(yīng),尤其是適合“剛性需求”的中低價(jià)位、中小套型普通商品房以及保障性住房供應(yīng)。許多有剛性需求的普通家庭,將來會(huì)有更多的渠道解決住房問題,不用全部沖進(jìn)房地產(chǎn)市場。對樓市供應(yīng)的壓力將有所減輕。
為了讓住房政策更加合理,當(dāng)前,各地都在編制今后幾年的住房建設(shè)規(guī)劃。“政府必須了解清楚當(dāng)?shù)氐淖》啃枨蠼Y(jié)構(gòu),特別是有多少剛性需求,要建設(shè)什么樣的戶型。這樣才能制定合理的住房建設(shè)規(guī)劃。”朱中一表示,現(xiàn)在我們十分缺乏城鎮(zhèn)居民家庭住房情況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),導(dǎo)致許多調(diào)控政策的可操作性比較差,極易發(fā)生“一刀切”,“誤傷”剛性需求的情況。