時處中央新政之后、地方細則之前，上海市五月初開標(biāo)六地塊的歸屬和價格，備受市場關(guān)注。
5月7日，上海集中開標(biāo) 5個地塊，悉數(shù)被保利建錦、陸家嘴股份、上海城投、北方城投四家公司拿下。數(shù)日前，上海本地房企龍頭綠地集團，重金奪下莘莊地鐵站上蓋地塊。稍作梳理可見，新一輪樓市調(diào)控后上海開標(biāo)的重磅地塊，均被央企和國企斬獲。
業(yè)內(nèi)人士認為，上海即將出臺細則預(yù)期嚴厲，已經(jīng)對開發(fā)商拿地的集體心態(tài)造成了影響，新掛牌的土地均由國有企業(yè)拿下，應(yīng)被視作“兜底”之舉。國營地產(chǎn)商的大幅度逆向出手，使業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，將要出臺的上海版“國十條”難有京版國十條“殺猴給雞看”的嚴酷。
理性回歸
“11.83億元！”上海市土地交易市場外廳的屏幕里傳來保利地產(chǎn)這一報價時，正在觀看直播的人群中即轟然響起驚嘆聲。這是5月7日開標(biāo)的首個地塊——浦江鎮(zhèn)中心河以南A-3號地塊最高報價，其性質(zhì)為商住兩用，溢價率高達177%。
與此同時，由陸家嘴金融貿(mào)易開發(fā)股份有限公司和上海張揚商業(yè)建設(shè)公司組成的競拍體，又以15.28億元的總價、172%溢價率，拿下相鄰的A-1、2號純住宅地塊。
一位參與拍賣的開發(fā)商此前曾測算，A-3地塊樓面地價如在9000元-1.2 萬元之間、A-1、2號地塊樓面地價在1萬元-1.5萬元間就還可以接受，“最后的成交價，都在可接受范圍之內(nèi)，已經(jīng)非常合算了。”
正當(dāng)人們擔(dān)心當(dāng)日下午的幾個更受關(guān)注的地塊會否創(chuàng)出新高時，下午三個地塊的成交結(jié)果卻波瀾不驚：保利再下一城，以14.26億元獲得浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、2號地塊。松江區(qū)廣富林 2-6號地塊以18.4億元成交，溢價率為92.5%；新江灣城C4地塊僅兩家競拍、以11.08億元的底價成交。后兩塊地分別花落上海市閘北區(qū)下屬的北方城投、上海城投置地集團。
即便有新政之威在前，土地市場形勢如此強勁的急轉(zhuǎn)直下，還是讓輿論頗為震驚。
早在3月下旬，上海市土地交易中心即發(fā)布了15號公告，推出閔行區(qū)A－1、2號地塊、A－3號地塊、C－1、2號及松江區(qū)的廣富林2－6號這4幅商住地塊，出讓總面積約50．66萬平方米。
本報了解，當(dāng)時即有多家地產(chǎn)大鱷有意15號公告中4幅住宅類地塊的爭奪。因為毗鄰今年2月誕生的上海單價地王，這輪拍賣氣氛甚為市場看好。
然而，4幅地塊的成交價格卻與業(yè)界期望相差甚遠。其中單價最高的廣富林2-6地塊單價，遠不及幾乎同等條件的廣富林2-4地塊。
更有甚者，稍后推出的第17號土地出讓公告中的新江灣城C4地塊，更是由于幾年來，周邊拍出數(shù)塊地王而備受關(guān)注，其中與之僅一路之隔的C6地塊,于去年12 月底由中建集團拍出了高達32484元/平方米的樓面地價，多出此番C4地塊兩倍有余。
多位受訪開發(fā)商認為，當(dāng)前形勢下，大家出手都很有顧慮，上述地塊的價位顯示，目前土地市場已經(jīng)趨于理性。
“托底”之舉？
地王不再。無疑，新政讓開發(fā)商開始變得謹小慎微。
以當(dāng)日爭奪最為激烈的A-3地塊為例，最初領(lǐng)取標(biāo)書的超過50個競拍人，網(wǎng)上競買階段還有11家，到計劃現(xiàn)場參與競買的有8位，最終開標(biāo)日卻只有7家到場。
本報了解，上述5地塊的現(xiàn)場拍賣，除了一干國企外，還有萬科、新鴻基、和黃、雅戈爾、旭輝等多家民企參與，但最終的勝出者，非央企即國企，民企卻一無斬獲。
再算進4月29日綠地集團以34億元巨資拿下的莘莊地鐵站上蓋地塊，此輪土地爭奪，開發(fā)主體在結(jié)構(gòu)上的分化，頗有意味。
“業(yè)界對后市幾乎一邊倒的看空，民企很難再貿(mào)然拿地，對他們而言，觀望似乎才是上策。”易居中國分析師薛建雄說。
事實上，自北京在中央政策的基礎(chǔ)上出臺了更為嚴厲的限購令后，作為全國樓市標(biāo)桿的上海將作何調(diào)整，備受市場關(guān)注。關(guān)于滬版細則的猜想，近日來亦不絕于耳。
11日晚間，有消息稱上海細則將加入征收房產(chǎn)稅一項，并有媒體稱，房產(chǎn)稅草案擬定的稅率為8‰，不日將開征。此前更有消息稱，重慶版細則也將加入被炒得沸沸揚揚的特別消費稅征收內(nèi)容。
分析人士認為，一旦傳言成真，滬、渝版細則將對樓市產(chǎn)生比限購、限貸等措施更為深遠的影響。
“房市一旦深度調(diào)整，開發(fā)商都奉現(xiàn)金為王，貸款難的民營房企更不敢拿地，土地市場必然疲軟，將給地方財政帶來極大的壓力。”薛建雄說，上海今年以來大量推出勾地，其意正在盡量避免流標(biāo)。
事實上，上海方面的擔(dān)憂不無道理。就在上述5地塊開標(biāo)同一日，北京也舉行了樓市新政后的首場土地拍賣會，其推出的當(dāng)月最大一幅土地——順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號地西側(cè)地塊，竟因開發(fā)商的報價低于政府底價而流拍。
本報獲悉，上海將安排對此前公布的105幅勾地中的大部分地塊，舉辦長達數(shù)日的推介會，官方對政策出臺可能導(dǎo)致土地市場一蹶不振的擔(dān)憂昭然可見。
此時，擁有政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛逢低吸入土地，托市之意便不難理解了。不過，上海土地部門相關(guān)負責(zé)人對本報稱，并未作相關(guān)設(shè)計。
“拿地的以品牌開發(fā)商為主，即便是市場進入調(diào)整期，方案做好了，還是有較大盈利空間。”中房信土地運營事業(yè)部高級經(jīng)理朱青分析。
陸家嘴股份一位不愿具名的現(xiàn)場代表亦對本報表示，當(dāng)日的幾塊土地，成交價格都不高，并稱“這些土地開發(fā)完成，已經(jīng)是幾年后的事了”。
