二是盡快試點(diǎn)和開征物業(yè)稅，解決地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇分析認(rèn)為，自1994年分稅制改革以后，地方財(cái)政轉(zhuǎn)為虧空狀態(tài)，要靠壟斷的土地資源來補(bǔ)償�，F(xiàn)在各城市對(duì)“土地財(cái)政”依賴很重，2009年全國(guó)土地出讓總價(jià)款超過1 .5萬億元，“以地生財(cái)”成為地方財(cái)政的重要收入，促使城市不斷擴(kuò)大征地范圍搞開發(fā)，不擴(kuò)大賣地就不能支撐財(cái)政。不解決地方政府的財(cái)政收入哪里來的問題，就無法改變“以地生財(cái)”產(chǎn)生的各種問題。
三是加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革，讓農(nóng)民帶著“地票”進(jìn)城。北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理任志強(qiáng)認(rèn)為，近年來房地產(chǎn)業(yè)的許多畸形發(fā)展現(xiàn)象根源于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題，房?jī)r(jià)過快上漲的城市基本都是全國(guó)的人口輸入地，人口輸出地的土地則沒人買，地方政府要靠招商引資吸引開發(fā)商去開發(fā)，土地富余，房?jī)r(jià)也上不去。但人口大量輸入的“京廣滬”等城市仍主要按戶籍人口配置土地，資源配置遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會(huì)發(fā)展的需要。
改革開放30年，我國(guó)的城市化率從1978年的17 .9%上升到了2009年的44 .9%，兩億農(nóng)民進(jìn)城，未來30年還將有四億農(nóng)民進(jìn)城，這是城市化加快發(fā)展時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的最核心的矛盾，必須依賴于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革方能破解。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，可以設(shè)想一種制度，把進(jìn)城農(nóng)民的宅基地折算成一種建設(shè)用地憑證，讓農(nóng)民全家?guī)е?ldquo;地票”進(jìn)城，“地票”可以換一套小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，加上一家人的社保，這樣就可以從城鄉(xiāng)建設(shè)與發(fā)展的全局出發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理調(diào)配與統(tǒng)籌利用。
房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”三個(gè)“難以為繼”加劇風(fēng)險(xiǎn)
近期國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施正步步收到成效，一段時(shí)間以來部分城市房?jī)r(jià)一路飆漲、投資投機(jī)行為過度的局面有望得到遏制。但記者最近在一線城市調(diào)研時(shí)不少基層干部和專家仍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展表示憂慮，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨(dú)大”對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)民生已造成重大困擾，希望中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期調(diào)控能與著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的改革相結(jié)合，以此次調(diào)控為契機(jī)，痛下決心革除房地產(chǎn)宿弊，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、松動(dòng)的惡性循環(huán)將嚴(yán)重拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)之大難以為繼
當(dāng)前，一些地方經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，G D P增長(zhǎng)主要靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要靠土地經(jīng)營(yíng)收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量主要靠房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)業(yè)甚至已成為一些城市的經(jīng)濟(jì)命脈。據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2009年全國(guó)土地市場(chǎng)交易異�；钴S，排在前20位的城市土地出讓金總額高達(dá)8000多億元，同比增加160%，許多城市土地出讓收入成為城市建設(shè)的主要來源。
即使是在中西部地區(qū)，土地出讓、房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)同樣巨大。記者從內(nèi)蒙古財(cái)政廳、地方稅 務(wù) 局 、 統(tǒng) 計(jì) 局 等 部 門 了 解 到 ，2009年內(nèi)蒙古自治區(qū)的地方財(cái)政收入為1378.1億元，其中土地出讓收入總額約為246億元。全自治區(qū)的耕地占用稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等與土地、房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的稅種總額約86億元，建筑企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅金37 .52億元。如果加上鋼鐵、水泥、玻璃等房地產(chǎn)拉動(dòng)的其他行業(yè)稅收，房地產(chǎn)業(yè)給地方財(cái)政的貢獻(xiàn)更大。
另一方面，由于房地產(chǎn)的行業(yè)利潤(rùn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，各類企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。今年“兩會(huì)”后盡管房地產(chǎn)調(diào)控措施已陸續(xù)出臺(tái)，但仍有央企不斷頂風(fēng)涌入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“央企地王”一時(shí)成為輿論焦點(diǎn)。實(shí)際上，央企僅僅因其特殊的地位而備受關(guān)注，除央企外，其他各路資金近些年來一直在洶涌進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。如近年來轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)的上市公司顯著增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年至今有近40家上市公司由原來的主業(yè)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)，占到目前地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的35%。而論上市公司的毛利率表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為突出，自2005年以來毛利率連續(xù)五年超過30%。
廣 東 省 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 協(xié) 會(huì) 關(guān) 于2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析指出，大量熱錢和投資商涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)炒作，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)泡沫的形成，同時(shí)使本應(yīng)投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的信貸資金大量流向房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生擠出效應(yīng)。對(duì)于“全民建房”現(xiàn)象，曾多次被勸導(dǎo)投資房地產(chǎn)的浙江中寶企業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)吳良定說，房地產(chǎn)熱的幾大問題，一是把企業(yè)價(jià)值觀搞壞了，二是把社會(huì)經(jīng)濟(jì)鏈條搞壞了，三是把社會(huì)風(fēng)氣搞壞了。房地產(chǎn)就像吸毒，搞了房地產(chǎn)再搞主業(yè)就沒興趣了。
土地緊約束明顯資源緊缺難以為繼
在這一輪房?jī)r(jià)大幅上漲中，一些城市出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)、倒賣號(hào)子等現(xiàn)象，除了投資投機(jī)性需求過剩外，商品房供應(yīng)相對(duì)不足也是一個(gè)重要原因。一些基層干部和普通消費(fèi)者說，地少人多是我國(guó)的基本國(guó)情，特別是在沿海部分城市，土地資源已到了匱乏的地步，如果不改變發(fā)展模式，在沿海城市出現(xiàn)的這種現(xiàn)象將持續(xù)向內(nèi)地漫延。
