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隨著中央一系列貨幣、土地和稅收等調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場正在迅速降溫。一些專家和基層干部指出，今年將迎來我國房地產(chǎn)業(yè)的重大改革“窗口期”，要讓房地產(chǎn)市場真正回歸理性，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建立和完善多層次的住房建設(shè)、供應(yīng)和保障體系，促使我國住房政策逐步實(shí)現(xiàn)公平和效率相兼顧。

效率和公平失衡房地產(chǎn)改革迫在眉睫

記者在調(diào)研中，不少專家和基層干部指出，高房價(jià)已演變成突出的社會矛盾，顯示房地產(chǎn)市場十余年的高速發(fā)展積垢已深，應(yīng)對我國十余年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行整體反思，理清改革方向。

廣州市國土房管局副局長黃文波認(rèn)為，目前圍繞房地產(chǎn)的矛盾是效率和公平如何兼顧、平衡的問題。1998年前的50年，國家在住房問題上走的是行政化、福利化、計(jì)劃分配的路子，但卻存在建設(shè)效率低下、住房短缺等突出問題。以廣州為例，1949年廣州人均居住面積為4.5平方米，到1998年也只有11.55平方米，50年時(shí)間增加了7平方米。而從1998年起，國家開始實(shí)行市場化、貨幣化的住房分配制度改革。房改十多年來，有效解決了效率問題，抽樣調(diào)查顯示，廣州城市戶籍人口中有86.5%的家庭擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅，2008年廣州人均居住面積達(dá)到20.46平方米，比1998年增加了8.9平方米。

黃文波認(rèn)為，過去十余年房地產(chǎn)市場充滿著效率導(dǎo)向，其快速發(fā)展也有效啟動了各地的經(jīng)濟(jì)增長，但是房地產(chǎn)本來還應(yīng)該有的民生導(dǎo)向和公平導(dǎo)向卻被忽略了。如何解決住房資源分配方面的公平問題，是目前房地產(chǎn)業(yè)改革需要進(jìn)一步深化的領(lǐng)域，需要增強(qiáng)“有形之手”干預(yù)、調(diào)控的力度，以彌補(bǔ)市場機(jī)制的缺陷。

不少基層干部和專家認(rèn)為在政府長期追求G D P發(fā)展、社會長期商品化漸變的過程中，房地產(chǎn)問題已積累了很多社會經(jīng)濟(jì)的深層次矛盾，房地產(chǎn)改革迫在眉睫。深圳市社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕認(rèn)為，要在紛雜和混亂的當(dāng)下解決問題必須分兩步走，首先應(yīng)以強(qiáng)力手段解決階段性問題，一方面以超強(qiáng)的信貸管控執(zhí)行力管住需求，扼住投資投機(jī)需求，一方面以超強(qiáng)的行政執(zhí)行力推動土地迅速進(jìn)入開發(fā)周期并確保住房銷售秩序。

“有形之手”破解住房供應(yīng)“結(jié)構(gòu)性失衡”

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲認(rèn)為，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，在任何國家，住房都大致可分為商品住宅和公共住房兩個(gè)部分，過去十余年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過度強(qiáng)調(diào)了通過市場解決住房需求，而在公共住房領(lǐng)域欠賬過多，造成供房供應(yīng)的嚴(yán)重“結(jié)構(gòu)性失衡”。

目前，國家強(qiáng)調(diào)加大保障性住房的建設(shè)和投資力度，對此不少專家和基層干部認(rèn)為，這是改變我國住房“結(jié)構(gòu)性失衡”的長遠(yuǎn)舉措，但從政策制定、實(shí)施手段、法律法規(guī)健全等方面還需進(jìn)一步完善，讓群眾明確預(yù)期，增強(qiáng)對公共住房政策的信任。廣州市國土房管局副局長黃文波認(rèn)為，當(dāng)前國家房地產(chǎn)政策應(yīng)更鮮明，應(yīng)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控兩手抓來解決住房矛盾，效率問題通過市場解決，效率基礎(chǔ)上的公平問題政府應(yīng)給予必要、合理的干預(yù)，對不同收入階層的群體應(yīng)實(shí)行差異化的住房供應(yīng)制度。

事實(shí)上，自2007年以來各地加快了保障性住房建設(shè)和供應(yīng)的探索，記者在廣州、深圳、杭州等地調(diào)研時(shí)了解到，目前相對于低收入階層和高收入階層而言，中等收入階層的住房問題是各地住房政策體系中定位最為模糊的部分。廣州市國土房管局副局長黃文波認(rèn)為，從社會收入階層結(jié)構(gòu)來看，約占整個(gè)人口60%--80%的中等收入階層不僅是住房消費(fèi)的絕對主力，而且也是最關(guān)注房價(jià)、最受房價(jià)牽扯、意見最大的群體。而對收入階層的高低兩極，住房問題分別采取市場化和保障化的策略來解決，既易知又易行，但中等收入夾心階層的住房問題則涉及市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控的邊界問題，必須科學(xué)、合理地把握調(diào)控的“度”，使調(diào)控既不能傷及市場效率，又能兼顧公平。

針對“夾心層”的住房需求，目前各地都在探索解決之道，但記者發(fā)現(xiàn)普遍存在定位模糊、缺乏系統(tǒng)性的問題。一些專家和基層干部建議，解決“夾心層”住房問題應(yīng)從三個(gè)方面著力：一是加大公共租賃住房建設(shè)，政府手里不僅要有土地儲備還應(yīng)有住房儲備，向符合一定條件的戶籍及非戶籍中等收入階層提供最基本的住房保障；二是完善商品租賃政策，目前商品租賃市場混亂，這也是迫使部分中等收入群體擠入商品房市場的重要原因，應(yīng)制定政策鼓勵大量的存量房進(jìn)入租賃流通市場，引導(dǎo)群眾“租房住”的消費(fèi)習(xí)慣；三是加大普通住宅建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于“90/70”政策要求，過去一年以來這一政策在許多地方已名存實(shí)亡，必須在土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等各方面加強(qiáng)執(zhí)行力度，堅(jiān)決糾正“只為富人蓋房子”的謬論和歪風(fēng)。

房地產(chǎn)業(yè)：更需改革而不只是調(diào)控

在調(diào)研中，基層一個(gè)較為普遍的看法是，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)業(yè)更需要改革而不只是調(diào)控，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和回歸理性，必須打破導(dǎo)致房地產(chǎn)瘋狂的基石，一些根本的制度性問題須加快改革、扎實(shí)推動以求逐步解決。

一是盡快改變由政府單一集中性壟斷供地、土地供應(yīng)緊張的局面。北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理