恒大一旦瞄準(zhǔn)了上市，就火急火燎地布局重組，不計(jì)代價(jià)地融資；相比之下，龍湖要后知后覺(jué)得多。但出人意料的是，兩者卻前后腳上市，差距并沒(méi)有太大。

恒大自成立以來(lái)到2009年9月30日，共開(kāi)發(fā)了54個(gè)項(xiàng)目、總竣工面積410萬(wàn)平方米，其中可售建筑面積為370萬(wàn)平方米。從布局上看，恒大沒(méi)有進(jìn)入北京、上海這樣的“超一線”城市。

恒大為海外上市而進(jìn)行的實(shí)質(zhì)性重組集中在2006年6月。工行（亞洲）的2.3億美元過(guò)渡貸款為重組中“反向收購(gòu)”的主要資金來(lái)源。2006年末，恒大向德銀等3家投資機(jī)構(gòu)發(fā)售8億股“可換股優(yōu)先債股”籌集了4億美元，償還了從工行借貸的過(guò)橋款。恒大首輪海外私募的代價(jià)是公司1/3的股權(quán)！2007年8月，恒大又通過(guò)“結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款”從瑞信融資4.3億美元。根據(jù)約定，這筆貸款的年回報(bào)率為19.5%！并需在恒大上市時(shí)償還1/3，其余部分在2010年10月還清。其實(shí)，不論是德銀還是瑞信都是“二道販子”，它們投給恒大的錢與投給“迪拜世界”的一樣，都是巧舌如簧募集來(lái)的。2008年上市意外擱淺后，恒大又緊急籌措了5億美元。低價(jià)售股、高利借貸，到上市前恒大僅從海外就籌集了13.4億美元。

2009年前三季，恒大銷售回款約231億元，同比增加了3倍（2008年同期54億元），確認(rèn)收入157億元。其中6月份和9月份的合同銷售額分別為38億元和81億元，在第二、第三季度末“走量”未免有美化財(cái)報(bào)的意味。9月30日，恒大賬面現(xiàn)金終于達(dá)到100億元（其中55.68億元受限），較3個(gè)月前增加96.1%！于是，又有媒體充當(dāng)恒大傳聲筒喊話：恒大攜百億現(xiàn)金上市。2008年，“不差錢”的恒大利息支出高達(dá)18.3億元；2009上半年竟逼近21億元；2009年第三季度末，借貸余額為145.7億元；還占用著170億元客戶訂金！

盡管許家印不會(huì)承認(rèn)，從金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)恒大就開(kāi)始“甩賣”，銷售均價(jià)的低位徘徊是不爭(zhēng)的事實(shí)。2009年1月份，一度觸及3800元/平方米，9月份回升到5812元/平方米。值得稱道的是，恒大在困境中保持了大多數(shù)項(xiàng)目的均價(jià)一期比一期高，成功地將“烏龍事件”控制在個(gè)例。

2005年，龍湖進(jìn)入與重慶一步之遙的成都，同時(shí)在北京進(jìn)行了試探。兩年后的2007年，龍湖將觸角伸向上海和西安。2009年，龍湖開(kāi)始進(jìn)入無(wú)錫、沈陽(yáng)和常州。目前龍湖已將北京打造成與重慶并駕齊驅(qū)的業(yè)務(wù)中心，來(lái)自這兩個(gè)城市的收入分別占集團(tuán)總收入的1/3。

在資本運(yùn)營(yíng)方面，龍湖遠(yuǎn)不及恒大“有所作為”。僅于上市受挫后在上海證券交易所公開(kāi)發(fā)行了14億元公司債。這筆2016年到期的長(zhǎng)期債券年息為6.7%，可以提前贖回。2006~2008年3年間龍湖從銀行貸款累計(jì)凈增110.7億元，直到2009上半年才開(kāi)始減少，減少了6.84億元。

龍湖為在海外上市進(jìn)行的重組較恒大晚了兩年，主要的安排大都發(fā)生在2008年6月，緊隨恒大上市擱淺之后。由于前期沒(méi)有進(jìn)行任何股權(quán)融資，上市前吳、蔡夫婦持有龍湖（開(kāi)曼）97.65%股權(quán)，550名員工持有2.35%。相比之下，許家印夫婦在上市前在恒大集團(tuán)的股權(quán)已經(jīng)降至67.55%。兩家公司債權(quán)融資規(guī)模都在百億元級(jí)。恒大在百億元貸款之外又融資13億美元，代價(jià)是1/3的股權(quán)。

截至2009年8月底，龍湖合共開(kāi)發(fā)了19個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積505.5萬(wàn)平方米，同時(shí)它在重慶還持有總建筑面積為33.2萬(wàn)平方米的4個(gè)商場(chǎng)（最新評(píng)估的公平值為43.2億元）。在土地儲(chǔ)備方面，按投資比例計(jì)算，龍湖應(yīng)享有已開(kāi)工建筑面積部分的341.3萬(wàn)平方米權(quán)益，應(yīng)享有未開(kāi)工規(guī)劃面積部分的1250萬(wàn)平方米權(quán)益，兩項(xiàng)合計(jì)1591.4萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于恒大的31%。

點(diǎn)評(píng)：

對(duì)比恒大與龍湖銷售（預(yù)售）數(shù)據(jù)，可以看到龍湖銷售額呈線性增長(zhǎng)，銷售均價(jià)逐年提高。2009年前6個(gè)月，龍湖實(shí)收售房款107.92億元，其中58.76億元被確認(rèn)為當(dāng)期收入。

2009年以來(lái)，龍湖所售房產(chǎn)的樓面土地成本已達(dá)3117元/平方米，占銷售成本的43.8%。與恒大445元/平方米的土地儲(chǔ)備成本相比，劣勢(shì)明顯。好在龍湖以“先造園林再蓋房”的理念和人性化物業(yè)管理著稱。不過(guò)，“鞋子是否舒服只有自己知道”，龍湖的項(xiàng)目像花園一樣漂亮，內(nèi)部結(jié)構(gòu)卻有這樣那樣的“低級(jí)錯(cuò)誤”。例如，龍湖北京花盛香醍是距CBD最近的別墅項(xiàng)目，綠化極好，但地下車庫(kù)入口僅高2米，大一點(diǎn)的SUV都進(jìn)不去。如果說(shuō)搬家公司的廂式貨車進(jìn)不去可以臨時(shí)設(shè)法克服，難道業(yè)主買車也得屈就于龍湖的設(shè)計(jì)師？動(dòng)輒總價(jià)兩三百萬(wàn)元的房子，卻配了個(gè)4平方米的小廚房！龍湖要保持高品質(zhì)還有許多細(xì)致的工作要做。而恒大的思路就像它的名字：永遠(yuǎn)爭(zhēng)取大。

未來(lái)：外家拳VS內(nèi)家功

上市后，恒大舉目四顧，攜地王之尊，登頂之日似乎指日可待，但是其土地儲(chǔ)備雖遍布全國(guó)，卻大都來(lái)自陌生市場(chǎng)，前途未必真是“錢途”。而龍湖布局北京，深耕發(fā)展，川渝京市場(chǎng)已成三大支柱，內(nèi)力必將綿綿不絕，兩者爭(zhēng)鋒，后續(xù)將更為精彩。

目前，恒大手握4192.6萬(wàn)平方米在建面積和926萬(wàn)平方米儲(chǔ)備面積（未開(kāi)工），總的土地儲(chǔ)備面積達(dá)5119萬(wàn)平方米，列全國(guó)開(kāi)發(fā)商之首。由于動(dòng)手早，恒大土地儲(chǔ)備的成本僅為445元/平方米。

恒大近4200萬(wàn)平方米在建工程已發(fā)生成本248.5億元，還需支付款項(xiàng)154.1億元。這樣算下來(lái)，恒大在建項(xiàng)目的建筑成本加樓面地價(jià)總共只有1400元/平方米，成本優(yōu)勢(shì)和利潤(rùn)空間可觀。4200萬(wàn)平方米在建工程中有1710萬(wàn)平方米取得施工許可證；而1710萬(wàn)平方米中有710萬(wàn)平取得預(yù)售許可；710萬(wàn)平方米中又有460萬(wàn)平方米已開(kāi)始預(yù)售。

土地儲(chǔ)備稱雄與成本優(yōu)勢(shì)明顯，上市融資緩解了資金壓力，并為后續(xù)融資提供無(wú)限的可能。按恒大方面的計(jì)劃，2010年和2011年竣工的可售建筑面積分別為838.5萬(wàn)平方米和704.6萬(wàn)平方米。從趨勢(shì)上看，恒大完全有可能沖擊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的王座。不過(guò)，跑得過(guò)快的恒大總是給人根基不牢的感覺(jué)。在恒大《招股章程》中列出的地產(chǎn)項(xiàng)目分布20多個(gè)省市，半數(shù)以上是新近進(jìn)入的。按面積計(jì)算，恒大成立以來(lái)竣工項(xiàng)目中的七成來(lái)自大本營(yíng)廣州市，而土地儲(chǔ)備中的六成來(lái)自新進(jìn)入省市。習(xí)慣于在廣州蓋房的恒大，在那些新進(jìn)入的地區(qū)（包括西安、包頭、太原等大批北方城市）一無(wú)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，二無(wú)品牌積淀，恐怕還得以價(jià)格戰(zhàn)為主要武器。

恒大來(lái)自“投資物業(yè)公平值變動(dòng)”的收益驚人。截至2009年9月末，恒大持有23.1萬(wàn)平方米的竣工物業(yè)作為投資。不僅比龍湖少了10萬(wàn)平方米，而且質(zhì)量不及龍湖。恒大的投資物業(yè)只包括4.56萬(wàn)平方米商鋪和5544個(gè)車位，而龍湖的全部是商場(chǎng)。恒大投資物業(yè)總的出租率為八成，其中商鋪出租率僅略高于五成。出租率不高，租金必然不會(huì)堅(jiān)挺，但每年對(duì)這些物業(yè)價(jià)值重新評(píng)估一下，就可把增加值順理成章地計(jì)為利潤(rùn)，成本僅僅是付給評(píng)估公司的“小費(fèi)”。