文/《商界評論》記者 李 彤
一個喜歡跑馬圈地，融資大開大合；一個喜歡穩(wěn)打穩(wěn)扎，徐徐布局，恒大與龍湖都在2008年劍指上市，且都功虧一簣，2009年卻又前后緊隨登陸港交所。
上市對龍湖與恒大來說都是一波三折、好事多磨。無論是沖著上市跑馬圈地的恒大，還是踏踏實實做地產(chǎn)的龍湖，都扭不過全球金融危機的大腿。
上市：恒大賺面子VS龍湖賺里子
2004年5月，靠低端商品房起家的恒大已躋身“廣東五虎”，創(chuàng)業(yè)經(jīng)年的掌門人許家印突發(fā)萬丈豪情，決心走向全國，邁入資本市場。
他派出十幾路人馬，在全國范圍內(nèi)尋找可以拿到手的地塊。到2008年初，恒大土地儲備已躥升到4578萬平方米，超越碧桂園成為中國最大的“地主”。2006年以來，恒大的“找地團隊”一直維持在200人以上的規(guī)模。支持恒大瘋狂拿地的是美林、德銀、瑞信、淡馬錫們源源不斷提供的巨額私募，這些國際投資機構最看中的恰恰是恒大“吞吐”土地的能力。盡管如此，恒大的壺蓋還是遠遠少于茶壺！以武漢、重慶、廣州的“地王”為例，恒大為3個巨型項目支付的保證金總共只有6.3億元，土地轉讓費缺口達70多億元，后續(xù)開發(fā)資金更是沒有著落。盡快上市，用股民的錢填補資金缺口是恒大的救命稻草。無奈人算不如天算，迅速蔓延的金融危機使恒大的上市進程于2008年3月被迫中止。
民間有種說法：欠100萬元被銀行逼死；欠1億元逼死銀行。恒大欠的可是8億多美元！在恒大走投無路之際，先前急功近利的“投機機構”只好追加投入，另外，周大福及科威特一家投資機構也來抄底，這樣七拼八湊了5億多美元救急。2008年國慶期間，恒大在12個城市的18個項目同時低價開盤，一周之內(nèi)回籠資金21億元。同期，恒大還從工、農(nóng)、建等銀行取得數(shù)十億元貸款。還有，恒大以“項目合作”的方式將佛山、武漢的兩個地塊轉由周大福開發(fā)（雙方四六分成，恒大拿四，并可立即得到部分現(xiàn)金）。不僅甩掉兩個包袱，還可先拿到7.55億元現(xiàn)金。最終，真正救了恒大的還是宏觀政策的轉向——為了提振經(jīng)濟放松了對樓市的高壓。恒大、富力這些激進者原本沒有料到嚴寒，卻因冬天的提前結束而顯現(xiàn)出幾分先見之明，持重者萬科反落得個“踏空”的笑柄。
與恒大一樣，龍湖的歷史也可追溯至上世紀90年代。當時成立的重慶龍湖佳辰經(jīng)濟文化發(fā)展有限公司（后更名為龍湖企業(yè)拓展）注冊資本僅有200萬元�！吨袊腥輬蟆�、重慶亞泰工貿(mào)發(fā)展(蔡奎創(chuàng)辦)、吳亞軍及蔡奎先生各持25%。次年，吳、蔡通過增資分別持有擴大后股本（1000萬元）的53%和32%。到2000年，吳、蔡取得了龍湖企業(yè)拓展的全部股權。
大約在2005年，坊間已有龍湖將赴港上市的傳聞。2007年，龍湖正式啟動香港上市。2008年初，因顧慮國際、國內(nèi)形勢而暫停。在恒大上市擱淺不久，藝高膽大的龍湖決定強攻！5月，龍湖進入了香港聯(lián)交所的聆訊程序。雖然花費半年多艱苦努力，并大幅調(diào)低融資金額，龍湖的上市之旅還是在11月份戛然而止。2009年上半年，龍湖通過發(fā)行14億元企業(yè)債緩解資金壓力。
全球危機需要宏觀政策來解除，在國內(nèi)大力刺激經(jīng)濟復蘇的政策推動下，資本市場也峰回路轉。
2009年4月，遼寧忠旺鋁材在香港成功上市，超百億元的募資額成為年度全球IPO集資之最。資本市場對忠旺巨額融資的接納，提振了大陸民企赴港融資的信心，那些尚未打通資本市場融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)更加緊鑼密鼓地籌備。從7月底開始，北京金隅、恒盛地產(chǎn)、南華城先后公開招股。但資本市場對企業(yè)的接納能力不是無限的。大批同質(zhì)的大陸房企集中上市更是引發(fā)了嚴重的“審美疲勞”。恒盛地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)上市首日跌破發(fā)行價，寶龍地產(chǎn)大幅調(diào)低招股價格后掛牌首日漲幅仍然僅有2%，已經(jīng)發(fā)布招股章程的卓越置業(yè)宣布暫時中止上市。向往香港聯(lián)交所多年的恒大、龍湖起得很早，能否趕上“晚集”成了人們關注的焦點。
恒大將操作房地產(chǎn)項目的風格延用到資本市場，不僅及時地降低招股價還拋出“每年派發(fā)盈利的10%作為股息”來吸引投資者。結果，恒大在香港取得45.72倍的認購倍率，許家印總算長舒一口氣。與他一起松口氣的還有那些“只釣魚不養(yǎng)魚”的投資機構，此次發(fā)售的16.1億股中有6.1億股為舊股東拋售，“投機機構”套現(xiàn)約20億港元。由于受到市場追捧，恒大行使超額配股權配售舊股東股票，超募的8.47億港元全部流入美林們的腰包。
公認質(zhì)地優(yōu)良的龍湖更是受到追捧，在香港獲得約57.51倍認購，而國際配售部分吸引資金超過100億美元。龍湖2009年11月19日掛牌上市，在恒生指數(shù)大跌197點的背景下，龍湖逆勢上漲13.3%，報收于8.01港元。與恒大一樣，龍湖也行使了“超額配股權”，不過發(fā)售的是1.5億新股。
點評：
從市值看，恒大確實比龍湖大，狠狠地賺足了吆喝。以2009年12月5日收盤價計，龍湖、恒大市值分別為482億港元和634.5億港元，龍湖的市值僅相當于恒大的76%。從業(yè)績上看，龍湖的稅后凈利潤為恒大的3.2倍（2009年前6個月），但龍湖市值偏低的根本原因在于土地儲備，恒大“囤地”的規(guī)模3倍于龍湖。一向看重土地儲備價值的香港市場，沒有把龍湖的市值定為恒大的1/3已經(jīng)很給面子了！
沒有恒大風光的面子，但是龍湖卻賺足了里子。從募資金額看，扣除各項費用后，龍湖募集資金凈額達77億港元，遠遠超過恒大所獲的32億港元。從發(fā)行價的絕對值看，似乎恒大“便宜”，其實則不然。恒大預計2009財年凈利潤為10.33億元，推算下來動態(tài)市盈率高達44.7倍。就是這每股7分錢的利潤還是注了水的，其中六成來自“投資物業(yè)重估增加值”。而龍湖2009年凈利潤將超過20億元，對應的市盈率13.1倍。
在恒大、龍湖資本市場爭鋒的背后，還有許家�。�51歲）與吳亞軍（45歲）兩個家族私人財富的比拼。以龍湖、恒大市值分別為482億港元和634.5億港元計，持有102億股恒大的許家印夫婦和持有39億股龍湖的吳亞軍夫婦，家族財富折合人民幣分別為383.3億元和325.7億元，差距已不足18%。盡管吳亞軍在身價上暫落后，但在各自拿出約1/4股權后，龍湖、恒大從資本市場募集資金凈額分別為77億港元和32億港元，高下立判。
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