文/《商界評(píng)論》記者 李 彤
一個(gè)喜歡跑馬圈地，融資大開大合；一個(gè)喜歡穩(wěn)打穩(wěn)扎，徐徐布局，恒大與龍湖都在2008年劍指上市，且都功虧一簣，2009年卻又前后緊隨登陸港交所。
上市對(duì)龍湖與恒大來說都是一波三折、好事多磨。無論是沖著上市跑馬圈地的恒大，還是踏踏實(shí)實(shí)做地產(chǎn)的龍湖，都扭不過全球金融危機(jī)的大腿。
上市：恒大賺面子VS龍湖賺里子
2004年5月，靠低端商品房起家的恒大已躋身“廣東五虎”，創(chuàng)業(yè)經(jīng)年的掌門人許家印突發(fā)萬丈豪情，決心走向全國(guó)，邁入資本市場(chǎng)。
他派出十幾路人馬，在全國(guó)范圍內(nèi)尋找可以拿到手的地塊。到2008年初，恒大土地儲(chǔ)備已躥升到4578萬平方米，超越碧桂園成為中國(guó)最大的“地主”。2006年以來，恒大的“找地團(tuán)隊(duì)”一直維持在200人以上的規(guī)模。支持恒大瘋狂拿地的是美林、德銀、瑞信、淡馬錫們?cè)丛床粩嗵峁┑木揞~私募，這些國(guó)際投資機(jī)構(gòu)最看中的恰恰是恒大“吞吐”土地的能力。盡管如此，恒大的壺蓋還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于茶壺！以武漢、重慶、廣州的“地王”為例，恒大為3個(gè)巨型項(xiàng)目支付的保證金總共只有6.3億元，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)缺口達(dá)70多億元，后續(xù)開發(fā)資金更是沒有著落。盡快上市，用股民的錢填補(bǔ)資金缺口是恒大的救命稻草。無奈人算不如天算，迅速蔓延的金融危機(jī)使恒大的上市進(jìn)程于2008年3月被迫中止。
民間有種說法：欠100萬元被銀行逼死；欠1億元逼死銀行。恒大欠的可是8億多美元！在恒大走投無路之際，先前急功近利的“投機(jī)機(jī)構(gòu)”只好追加投入，另外，周大福及科威特一家投資機(jī)構(gòu)也來抄底，這樣七拼八湊了5億多美元救急。2008年國(guó)慶期間，恒大在12個(gè)城市的18個(gè)項(xiàng)目同時(shí)低價(jià)開盤，一周之內(nèi)回籠資金21億元。同期，恒大還從工、農(nóng)、建等銀行取得數(shù)十億元貸款。還有，恒大以“項(xiàng)目合作”的方式將佛山、武漢的兩個(gè)地塊轉(zhuǎn)由周大福開發(fā)（雙方四六分成，恒大拿四，并可立即得到部分現(xiàn)金）。不僅甩掉兩個(gè)包袱，還可先拿到7.55億元現(xiàn)金。最終，真正救了恒大的還是宏觀政策的轉(zhuǎn)向——為了提振經(jīng)濟(jì)放松了對(duì)樓市的高壓。恒大、富力這些激進(jìn)者原本沒有料到嚴(yán)寒，卻因冬天的提前結(jié)束而顯現(xiàn)出幾分先見之明，持重者萬科反落得個(gè)“踏空”的笑柄。
與恒大一樣，龍湖的歷史也可追溯至上世紀(jì)90年代。當(dāng)時(shí)成立的重慶龍湖佳辰經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有限公司（后更名為龍湖企業(yè)拓展）注冊(cè)資本僅有200萬元。《中國(guó)市容報(bào)》、重慶亞泰工貿(mào)發(fā)展(蔡奎創(chuàng)辦)、吳亞軍及蔡奎先生各持25%。次年，吳、蔡通過增資分別持有擴(kuò)大后股本（1000萬元）的53%和32%。到2000年，吳、蔡取得了龍湖企業(yè)拓展的全部股權(quán)。
大約在2005年，坊間已有龍湖將赴港上市的傳聞。2007年，龍湖正式啟動(dòng)香港上市。2008年初，因顧慮國(guó)際、國(guó)內(nèi)形勢(shì)而暫停。在恒大上市擱淺不久，藝高膽大的龍湖決定強(qiáng)攻！5月，龍湖進(jìn)入了香港聯(lián)交所的聆訊程序。雖然花費(fèi)半年多艱苦努力，并大幅調(diào)低融資金額，龍湖的上市之旅還是在11月份戛然而止。2009年上半年，龍湖通過發(fā)行14億元企業(yè)債緩解資金壓力。
全球危機(jī)需要宏觀政策來解除，在國(guó)內(nèi)大力刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策推動(dòng)下，資本市場(chǎng)也峰回路轉(zhuǎn)。
2009年4月，遼寧忠旺鋁材在香港成功上市，超百億元的募資額成為年度全球IPO集資之最。資本市場(chǎng)對(duì)忠旺巨額融資的接納，提振了大陸民企赴港融資的信心，那些尚未打通資本市場(chǎng)融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)更加緊鑼密鼓地籌備。從7月底開始，北京金隅、恒盛地產(chǎn)、南華城先后公開招股。但資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的接納能力不是無限的。大批同質(zhì)的大陸房企集中上市更是引發(fā)了嚴(yán)重的“審美疲勞”。恒盛地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)上市首日跌破發(fā)行價(jià)，寶龍地產(chǎn)大幅調(diào)低招股價(jià)格后掛牌首日漲幅仍然僅有2%，已經(jīng)發(fā)布招股章程的卓越置業(yè)宣布暫時(shí)中止上市。向往香港聯(lián)交所多年的恒大、龍湖起得很早，能否趕上“晚集”成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
恒大將操作房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)格延用到資本市場(chǎng)，不僅及時(shí)地降低招股價(jià)還拋出“每年派發(fā)盈利的10%作為股息”來吸引投資者。結(jié)果，恒大在香港取得45.72倍的認(rèn)購(gòu)倍率，許家印總算長(zhǎng)舒一口氣。與他一起松口氣的還有那些“只釣魚不養(yǎng)魚”的投資機(jī)構(gòu)，此次發(fā)售的16.1億股中有6.1億股為舊股東拋售，“投機(jī)機(jī)構(gòu)”套現(xiàn)約20億港元。由于受到市場(chǎng)追捧，恒大行使超額配股權(quán)配售舊股東股票，超募的8.47億港元全部流入美林們的腰包。
公認(rèn)質(zhì)地優(yōu)良的龍湖更是受到追捧，在香港獲得約57.51倍認(rèn)購(gòu)，而國(guó)際配售部分吸引資金超過100億美元。龍湖2009年11月19日掛牌上市，在恒生指數(shù)大跌197點(diǎn)的背景下，龍湖逆勢(shì)上漲13.3%，報(bào)收于8.01港元。與恒大一樣，龍湖也行使了“超額配股權(quán)”，不過發(fā)售的是1.5億新股。
點(diǎn)評(píng)：
從市值看，恒大確實(shí)比龍湖大，狠狠地賺足了吆喝。以2009年12月5日收盤價(jià)計(jì)，龍湖、恒大市值分別為482億港元和634.5億港元，龍湖的市值僅相當(dāng)于恒大的76%。從業(yè)績(jī)上看，龍湖的稅后凈利潤(rùn)為恒大的3.2倍（2009年前6個(gè)月），但龍湖市值偏低的根本原因在于土地儲(chǔ)備，恒大“囤地”的規(guī)模3倍于龍湖。一向看重土地儲(chǔ)備價(jià)值的香港市場(chǎng)，沒有把龍湖的市值定為恒大的1/3已經(jīng)很給面子了！
沒有恒大風(fēng)光的面子，但是龍湖卻賺足了里子。從募資金額看，扣除各項(xiàng)費(fèi)用后，龍湖募集資金凈額達(dá)77億港元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過恒大所獲的32億港元。從發(fā)行價(jià)的絕對(duì)值看，似乎恒大“便宜”，其實(shí)則不然。恒大預(yù)計(jì)2009財(cái)年凈利潤(rùn)為10.33億元，推算下來動(dòng)態(tài)市盈率高達(dá)44.7倍。就是這每股7分錢的利潤(rùn)還是注了水的，其中六成來自“投資物業(yè)重估增加值”。而龍湖2009年凈利潤(rùn)將超過20億元，對(duì)應(yīng)的市盈率13.1倍。
在恒大、龍湖資本市場(chǎng)爭(zhēng)鋒的背后，還有許家�。�51歲）與吳亞軍（45歲）兩個(gè)家族私人財(cái)富的比拼。以龍湖、恒大市值分別為482億港元和634.5億港元計(jì)，持有102億股恒大的許家印夫婦和持有39億股龍湖的吳亞軍夫婦，家族財(cái)富折合人民幣分別為383.3億元和325.7億元，差距已不足18%。盡管吳亞軍在身價(jià)上暫落后，但在各自拿出約1/4股權(quán)后，龍湖、恒大從資本市場(chǎng)募集資金凈額分別為77億港元和32億港元，高下立判。
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