上海地產(chǎn)界瘋狂的2009年“高產(chǎn)”了很多的地王，單價(jià)地王、總價(jià)地王、區(qū)域地王……紀(jì)錄被不斷刷新，人們的神經(jīng)一再被觸動(dòng)。2年過去了，這些2009年，甚至2005年的地王們無論愿不愿意都必須面臨著在“限購”的大背景下賣貴房子，本期《新民樓市》特選了將會(huì)在今年入市的8個(gè)地王項(xiàng)目，它們又是以何種姿態(tài)出現(xiàn)在我們眼前呢？
多！
牛市地王成群
熊市樓王扎堆
回顧2009年 土地市場(chǎng)，往事還歷歷在目。各路地產(chǎn)商情緒亢奮， “地王”身影頻頻閃現(xiàn)，最高總價(jià)、最高單價(jià)、最大面積……種種詞匯刺激耳膜。住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆景象，很大程度刺激開發(fā)商拿地?zé)崆橥瑫r(shí)，催生土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)“地王”跡象。
2009年7月，金地以30.48億，溢價(jià)222%從79家地產(chǎn)同行中殺出一條血路，高調(diào)拿下上海首幅取消“90/70”限制的青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地。8月27日，華潤(rùn)置地以總地價(jià)35.22億元的價(jià)格把嘉定南翔A07、08號(hào)，A02、A09、A10號(hào)2幅地塊收入囊中，打破趙巷地王在此前創(chuàng)造的記錄，成為當(dāng)天最大贏家。緊接著，9月30日，上海企業(yè)頭號(hào)代表綠地集團(tuán)又以72.45億奪龍華路地塊，搶了20天中海在長(zhǎng)風(fēng)獲得的“中國地王”稱號(hào)。即便是在2009年年末的最后3周，上海土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)也不消停，反而愈演愈烈。先是綠城以16.611億元的價(jià)格競(jìng)得玉蘭花園的前身-唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊。這一報(bào)價(jià)接近土地起始價(jià)格34706萬元的5倍，而19040元/平方米的樓板價(jià)也高出當(dāng)時(shí)在售商品房均價(jià)近30%。13天后，中建又在萬眾矚目的新江灣拿了一塊當(dāng)時(shí)中國單價(jià)地王。
轉(zhuǎn)眼間，高價(jià)競(jìng)得的項(xiàng)目將在今年全面上市，地王扎堆上市面臨的將是政策越來越緊的調(diào)控以及高端市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，而被業(yè)內(nèi)公認(rèn)的"面粉比面包貴"所引發(fā)的爭(zhēng)議將在今年突出顯現(xiàn)。
根據(jù)《新民樓市》初步統(tǒng)計(jì)，在今年將上市的2005-2009年8個(gè)地王項(xiàng)目中，09地王共有7個(gè)，最新近況是，綠地中心將在本周末正式開門迎客，而4月開始，備受關(guān)注的綠城唐鎮(zhèn)的綠城玉蘭花園搶先入市，而金地佘山天境和華潤(rùn)南翔的中央公園將最快在5-6月亮相。而其他地王大多會(huì)在下半年甚至年底推向市場(chǎng)。
對(duì)此，新聚仁機(jī)構(gòu)品牌部總經(jīng)理沙立松認(rèn)為，今年在需求被大幅遏制的情況下，成交量的巨額萎縮已成必然，2009年大量的地王項(xiàng)目今年入市，無論從成本、產(chǎn)品還是市場(chǎng)的角度都將勢(shì)必造成今年的樓王扎堆現(xiàn)象。在今年的市場(chǎng)環(huán)境下，這些樓王項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略基本有兩種：以金地為代表的一些大型開發(fā)企業(yè)將會(huì)選擇先發(fā)制人，憑借資本優(yōu)勢(shì)在高端市場(chǎng)發(fā)動(dòng)全面的媒體推廣戰(zhàn)，搶奪為數(shù)不多的市場(chǎng)需求。而對(duì)于大多數(shù)中小企業(yè)而言，因?yàn)橥茝V預(yù)算的不足，大多會(huì)選擇放慢開發(fā)節(jié)奏，延遲或推后開盤，選擇暫時(shí)觀望，將希望寄托在下半年市場(chǎng)需求的反彈上，所以真正的樓王扎堆或?qū)⒃谙掳肽瓿霈F(xiàn)。
穩(wěn)！
審時(shí)度勢(shì)
地王頭銜并非免死牌
毫無疑問，在眾多地王中，越早在新江灣拿地就越早成為大贏家。從2005年1月，合生當(dāng)時(shí)拿下的C1地塊，樓板價(jià)只有5617元/平方米，而當(dāng)2009年12月23日，新江灣城C6地塊正式開拍，最終被中建地產(chǎn)以37.2億元價(jià)格摘得，折合樓板價(jià)32484元/平方米。
9平方公里內(nèi)誕生6塊地王，使新江灣城成了地王集中營(yíng)。不過4年地價(jià)翻6倍的神話目前并不能復(fù)制到其他地王板塊。根據(jù)漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：綠城拿的唐鎮(zhèn)地塊樓板價(jià)至今依舊是當(dāng)?shù)貥?biāo)桿，即便是仁恒地產(chǎn)在2010年9月份以16102元/平方米的樓板價(jià)拍得一宗地塊，兩者具有相似性，但價(jià)格卻出現(xiàn)15%跌幅空間。而仁恒在森蘭的連下4幅土地，至今依舊面粉貴過面包，只有中海運(yùn)氣較好，2010年9月30日，由雅戈?duì)?/font>置業(yè)控股拿下的長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊，其樓面地價(jià)達(dá)到26000元/平方米，遠(yuǎn)超過了中海拿下“長(zhǎng)風(fēng)70億地王”時(shí)創(chuàng)下的22409元/平方米的紀(jì)錄。
針對(duì)上述情況，方方地產(chǎn)研究分析師余大元并不持悲觀態(tài)度，“地王的樓板價(jià)勢(shì)必在一段時(shí)間內(nèi)難以追隨，但也從另外一個(gè)方面也反映出這些拿地的大企業(yè)他們對(duì)后市的樂觀，依舊持有很好的前景預(yù)期。”余大元認(rèn)為：能產(chǎn)生地王的區(qū)域勢(shì)必有其不同其他區(qū)域的優(yōu)勢(shì)所在，但凡錢多的實(shí)力開發(fā)商都會(huì)在招拍掛之前對(duì)該地塊進(jìn)行詳細(xì)的研究，不過基于每個(gè)片區(qū)所推土地不同的具體情況，上海并不會(huì)誕生多個(gè)“新江灣”，但也不止一個(gè)“新江灣”。
闖！
理性戰(zhàn)略布局
深挖地王潛質(zhì)
當(dāng)年勝利者的微笑還浮現(xiàn)眼前，誰能想到1年后，或者2年后樓市氣溫急轉(zhuǎn)直下？其實(shí)簡(jiǎn)單地說開發(fā)商當(dāng)初拿地不理性，并不貼切。
“我們不想創(chuàng)造地王，只想解決員工和公司的生存問題。”去年，筆者采訪綠城上�？偨�(jīng)理夏松華，其過于誠實(shí)的回答反而讓在座的媒體相當(dāng)?shù)脑尞�。與之相關(guān)的背景是，這塊規(guī)劃起點(diǎn)較高的黃金寶地也是當(dāng)年上海所有土地中參與競(jìng)標(biāo)開發(fā)商最多的一幅，而兩年多沒拿地的上海綠城在面對(duì)著同樣“饑餓難耐”的同行們也只能放手一搏，志在必得。
類似的情況也出現(xiàn)在華潤(rùn)，已三年未在上海土地市場(chǎng)有所建樹的華潤(rùn)置地，當(dāng)時(shí)手中也只有 “外灘九里”一個(gè)項(xiàng)目。
手上沒項(xiàng)目急，手上有項(xiàng)目也急，“仁恒不是個(gè)螺螄殼里做道場(chǎng)的高手，要打造一個(gè)真正的高檔國際社區(qū)，之前拿的16萬方土地真的不夠發(fā)揮。因此，昨天拿地，我們志在必得。”在2009年拿地的第二天，上海仁恒首度舉行媒體見面會(huì)，公司副總經(jīng)理姚偉示透露：新斬獲的土地將與已具雛形的A1-1、A1-2地塊規(guī)劃做整體調(diào)整。
“對(duì)于所謂‘地王’，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)的眼光來評(píng)價(jià)其真實(shí)價(jià)值，不能僅從土地成交金額進(jìn)行單線條的分析。”DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏談到：地王的產(chǎn)生，更多的是代表了開發(fā)企業(yè)結(jié)合自身開發(fā)實(shí)力的對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)，事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，開發(fā)企業(yè)對(duì)于土地市場(chǎng)的態(tài)度可以用兩個(gè)關(guān)鍵詞來形容：理性和戰(zhàn)略布局。“大家都說唐鎮(zhèn)的地很貴，但如果仔細(xì)分析這一地塊可以發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目所處的浦東唐鎮(zhèn)東方國際社區(qū)內(nèi)，座落著多個(gè)高端別墅項(xiàng)目，如白金瀚宮、圣馬力諾等，同時(shí)軌道交通2號(hào)線延伸段的通車，亦將極大的改善這一區(qū)域的交通狀況，事實(shí)上，時(shí)隔一年之后的2010年，唐鎮(zhèn)板塊的一線公寓項(xiàng)目平均成交價(jià)格已在2萬元/平方米以上，較2009年上升幅度近100%，有力的證明了該板塊的市場(chǎng)潛力。”伍惠敏如是說。
