【財新網(wǎng)】（記者 汪蘇 8日發(fā)自北京）野村證券日前發(fā)布報告，指中國房地產(chǎn)平均價格在未來12-18個月將下降10%-20%，部分大城市的降幅或高達(dá)20%-40%，房價將回到2009年年中的水平。隨后在2011年下半年企穩(wěn)回升。

　　政府底線

　　報告指，“如果跌幅不足10%，政府可能會覺得沒有完成‘政治任務(wù)’，因此會維持緊縮政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑；但如果跌幅超過20%，政府或許會開始擔(dān)心房地產(chǎn)市場過度萎縮對經(jīng)濟其他部分造成的溢出效應(yīng)，從而放松或甚至逆轉(zhuǎn)部分的緊縮政策。”

　　野村證券指出，需求出現(xiàn)回落，而2010年三季度開始供給將增加，由此估計房價最遲會在四季度大范圍出現(xiàn)明顯的下跌。因此，“明年3月份全國人民代表大會召開之前房價跌幅會超過10%。如果真是如此，政府此后可能會逐步放松部分的緊縮政策。”

　　隨著房價松動，進(jìn)入調(diào)整期，由于政府在調(diào)控房價上的“弱點”為人悉知，對政府“底線”的猜測成為判斷跌幅的重要依據(jù)，亦成各方博弈的籌碼，言論紛紛，“10%？”“15%”“20%？”不過，很少有人預(yù)測這個數(shù)字超過30%，經(jīng)濟學(xué)家、耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武便認(rèn)為，“很難想象政府會允許房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)如此巨幅震蕩”。而此前各大行對房貸的壓力測試也顯示，銀行或難承受房價三成以上降幅。

　　不過，這一切建立在政府可控的假設(shè)上。會有一些因素導(dǎo)致政府不得不顧此失彼嗎？經(jīng)濟學(xué)家謝國忠持這種觀點。他認(rèn)為，當(dāng)前貨幣泛濫必將推高通脹，當(dāng)政府不得不大幅加息的時候，這個不斷膨脹的泡沫便徹底終結(jié)了。

　　會否反復(fù)性反彈？

　　在2008年的房市調(diào)整中斷后，房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈。根據(jù)野村證券提供的數(shù)字，2009年全國平均房價同比上漲了22.4%，在今年前四個月更是再度躍升13.1%。從各省份來看，2008年底到2010年4月期間，海南的房價漲幅高居榜首（87.2%），緊隨其后的是上海（81.2%）、吉林（77.5%）和北京（67.0%）。

　　此次房價調(diào)整后會否再現(xiàn)這樣的景象呢？

　　野村證券認(rèn)為，在此次調(diào)整后，隨著房價的回落和購房能力的提高，中國旺盛的潛在真實住房需求將得到釋放。至明年下半年房價應(yīng)該會企穩(wěn)且交易量回升。

　　野村證券表示，考慮到2011年上市銷售的新房規(guī)模龐大，房價漲幅應(yīng)該溫和而交易量會大幅反彈，“至少在2012年中期之前都不太可能再出現(xiàn)另一個泡沫。”

　　野村證券并認(rèn)為，房地產(chǎn)市場這樣的回調(diào)對實體經(jīng)濟的負(fù)面影響有限。此外，現(xiàn)在庫存水平降低，沒有什么去庫存化的空間來擴大實際GDP增長的波動；歐盟危機的沖擊力遠(yuǎn)低于全球經(jīng)濟衰退；中國經(jīng)濟后續(xù)投資亦仍有保障。這些因素都使得宏觀經(jīng)濟增長有保證，“維持對2010年實際GDP增長10.5%、2011年增長9.8%的預(yù)測。”■