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野村證券:大城市房價未來18個月或降40%

來源:財新網(wǎng) 時間:2010-07-08 11:05:43
部分大城市的降幅或高達(dá)20%-40%,房價企穩(wěn)后將溫和上漲;野村證券認(rèn)為,政府的底線是20%

  【財新網(wǎng)】(記者 汪蘇 8日發(fā)自北京)野村證券日前發(fā)布報告,指中國房地產(chǎn)平均價格在未來12-18個月將下降10%-20%,部分大城市的降幅或高達(dá)20%-40%,房價將回到2009年年中的水平。隨后在2011年下半年企穩(wěn)回升。

  政府底線

  報告指,“如果跌幅不足10%,政府可能會覺得沒有完成‘政治任務(wù)’,因此會維持緊縮政策,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑;但如果跌幅超過20%,政府或許會開始擔(dān)心房地產(chǎn)市場過度萎縮對經(jīng)濟其他部分造成的溢出效應(yīng),從而放松或甚至逆轉(zhuǎn)部分的緊縮政策。”

  野村證券指出,需求出現(xiàn)回落,而2010年三季度開始供給將增加,由此估計房價最遲會在四季度大范圍出現(xiàn)明顯的下跌。因此,“明年3月份全國人民代表大會召開之前房價跌幅會超過10%。如果真是如此,政府此后可能會逐步放松部分的緊縮政策。”

  隨著房價松動,進(jìn)入調(diào)整期,由于政府在調(diào)控房價上的“弱點”為人悉知,對政府“底線”的猜測成為判斷跌幅的重要依據(jù),亦成各方博弈的籌碼,言論紛紛,“10%?”“15%”“20%?”不過,很少有人預(yù)測這個數(shù)字超過30%,經(jīng)濟學(xué)家、耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武便認(rèn)為,“很難想象政府會允許房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)如此巨幅震蕩”。而此前各大行對房貸的壓力測試也顯示,銀行或難承受房價三成以上降幅。

  不過,這一切建立在政府可控的假設(shè)上。會有一些因素導(dǎo)致政府不得不顧此失彼嗎?經(jīng)濟學(xué)家謝國忠持這種觀點。他認(rèn)為,當(dāng)前貨幣泛濫必將推高通脹,當(dāng)政府不得不大幅加息的時候,這個不斷膨脹的泡沫便徹底終結(jié)了。

  會否反復(fù)性反彈?

  在2008年的房市調(diào)整中斷后,房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈。根據(jù)野村證券提供的數(shù)字,2009年全國平均房價同比上漲了22.4%,在今年前四個月更是再度躍升13.1%。從各省份來看,2008年底到2010年4月期間,海南的房價漲幅高居榜首(87.2%),緊隨其后的是上海(81.2%)、吉林(77.5%)和北京(67.0%)。

  此次房價調(diào)整后會否再現(xiàn)這樣的景象呢?

  野村證券認(rèn)為,在此次調(diào)整后,隨著房價的回落和購房能力的提高,中國旺盛的潛在真實住房需求將得到釋放。至明年下半年房價應(yīng)該會企穩(wěn)且交易量回升。

  野村證券表示,考慮到2011年上市銷售的新房規(guī)模龐大,房價漲幅應(yīng)該溫和而交易量會大幅反彈,“至少在2012年中期之前都不太可能再出現(xiàn)另一個泡沫。”

  野村證券并認(rèn)為,房地產(chǎn)市場這樣的回調(diào)對實體經(jīng)濟的負(fù)面影響有限。此外,現(xiàn)在庫存水平降低,沒有什么去庫存化的空間來擴大實際GDP增長的波動;歐盟危機的沖擊力遠(yuǎn)低于全球經(jīng)濟衰退;中國經(jīng)濟后續(xù)投資亦仍有保障。這些因素都使得宏觀經(jīng)濟增長有保證,“維持對2010年實際GDP增長10.5%、2011年增長9.8%的預(yù)測。”■

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