盡管房地產暴利到底是開發(fā)商還是政府拿了大頭一直爭論不休，但近期出爐的2009年房企年報至少說明了一些問題。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至3月10日，滬深兩市已有34家房地產上市公司公布了2009年年報，近四成房企業(yè)績漲幅在50%以上，其中9家房企的業(yè)績增幅超過100%。
在赤裸裸的營業(yè)利潤率數(shù)字面前，開發(fā)商自稱行業(yè)“10%”低利潤率不攻自破。與此同時，3月10日，被開發(fā)商指責用地價推高房價的國土資源部，則對開發(fā)商不再客氣。
年報曬出地產商暴利
華麗的2009年樓市從房企的年報上一覽無余，開發(fā)商們幾乎個個賺的盆滿缽滿。好看的年報也讓最近一些開發(fā)商自稱利潤低的說法不攻自破。
“以前土地成本只占20%，現(xiàn)在占到了60%至70%。地方政府賣地的利潤高達200%，而開發(fā)商的利潤只有10%。”針對兩會上熱議的高房價，全國政協(xié)委員、廣州富力地產總裁張力看來，購房者的錢并不是被開發(fā)商賺了，而是進了地方政府腰包。
而SOHO中國張欣也稱，房地產的利潤率只有營業(yè)額的百分之十，所以房地產行業(yè)不是暴利行業(yè)。
但據(jù)記者從房企年報中發(fā)現(xiàn)，各家房企2009年的利潤增長率均遠遠高于營業(yè)收入的增長率，有多家房企的利潤增長率高出營業(yè)收入增長率一倍以上。以金地為例，去年金地完成營收120.98億，同比增長23.93%；實現(xiàn)凈利潤17.76億，同比增長111.24%。
另外，根據(jù)各家地產商自己公布的利潤率也使得“10%利潤率”的說法成為謊言。其中金地利潤率約為27.30%，世茂股份利潤率44.11%；華遠地產高達51.59%……
著名房地產觀察家沈曉杰認為，按照國際上的行規(guī)，商品住房建造的利潤率一般都在3%-5%左右。我國工業(yè)產品的平均利潤率也長期在10%以下徘徊，所以，我國商品住房的利潤水平也不應該高過10%。
“對外公布的利潤率平均值肯定超過30%，賬目上的利潤率仍然很暴利，而且開發(fā)商的開發(fā)資金也多數(shù)來自銀行、資本市場以及購房者預付資金。從這個資本利潤率看，房地產行業(yè)的投資回報率何止100%。房地產是暴利行業(yè)毋庸置疑。”京展擔保地產分析師告訴記者。
國土部嚴打
三番五次被開發(fā)商指責土地成本過高抬高了房價，國土資源部顯然早就坐不住了。
在2009年全國范圍整頓閑置土地之后，3月10日，國土資源部又出臺整治房地產用地的專項文件——《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》（以下簡稱通知），自此再次掀起一場“房地產土地調控風暴”。
通知要求開發(fā)商今后在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。而對已經簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。
“開發(fā)商稱政府拿走了房地產利潤的大頭，但實際上開發(fā)商在競拍了土地之后，多數(shù)只先交很小數(shù)額的訂金，土地款項一直能拖很久，造成許多閑置土地，有的開發(fā)商這樣押著土地等土地漲了再倒手賣出，都能賺很多錢。”河北張家口一開發(fā)商向記者透露，開發(fā)商和地方政府都賺得不少，都是利益既得者。
同時政府再次更加嚴厲地整頓閑置土地，通知規(guī)定，對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，將禁止在一定期限內參加土地競買。
“國土資源部的土地調控政策越來越嚴厲，這等于是在擠壓開發(fā)商的資金，在市場銷售低迷的時期，當開發(fā)商沒有更多的閑置資金去囤地和囤房時，降低房價回籠資金將是唯一的選擇。”豐潤世紀地產分析師認為。
開發(fā)商2009年債臺高筑
而實際上，房企2009年的年報雖然春風得意，但是在資金方面卻也悄悄地發(fā)生了變化。
但據(jù)記者統(tǒng)計的30家房企的負債情況，目前這30家的負債總額為4771億。而對比今年年初2590億的負債總額，增加了84%。
“2008年屬于開發(fā)商現(xiàn)金最為緊張的一個年份，2009年地產行業(yè)銷售形勢大好，地產商回籠資金高于2008年，實屬正常，但2009年地產商債務增加巨大，也是因為在從銀行和資本市場融資順利的情況下，大肆拿地的結果。”京展擔保地產分析師認為，隨著國土部“國19條”的出臺，地產商下一步的目標必然是加緊融資。
事實上，開發(fā)商早已經在行動，按照申萬行業(yè)劃分，2009年至今，已有64家A股上市房企提出再融資預案，募集資金超過1316.2億元。提出權益類再融資計劃的共44家，其中尚待證監(jiān)會審批的有37家，涉及融資金額高達895.69億元。
但是融資是否順利仍是懸疑，不過隨著銀行收緊資金、國土部嚴厲擠壓房地產用地資金，已經負債累累的開發(fā)商目前手中的現(xiàn)金還能撐多久，可能將是樓市何時發(fā)生變化的關鍵。
