上海土地交易市場有史以來最大一單“勾地”公告——涉及105幅商、住用地的“滬預(yù)申請告字（2010）第1號”已成規(guī)模展開地塊推介行動(dòng)。5月21日,1號“勾地”公告中39幅地塊分4個(gè)地點(diǎn)展開推介會(huì),不愿錯(cuò)過任何一幅地塊的開發(fā)商們派出“分身”代表趕往各處。
當(dāng)天土地推介規(guī)模最大的一場,是上海浦東新區(qū)第一批預(yù)申請地塊推介會(huì),會(huì)上介紹了17幅經(jīng)營性用地,土地面積共計(jì)約85公頃,用地性質(zhì)包括住宅、商業(yè)、辦公等,區(qū)域涉及三林、張江、川沙、航頭、祝橋等12個(gè)鎮(zhèn)和園區(qū)。《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者在現(xiàn)場看到,新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、招商地產(chǎn)、中海發(fā)展、中冶集團(tuán)、萬科、綠地、金地等約80家開發(fā)商到場,規(guī)�？涨�。同一天,2幅羅店新鎮(zhèn)住宅用地吸引到包括綠地、中冶等在內(nèi)的約40家房企捧場;而出讓面積僅5000余平方米的盧灣濱江一幅低密度商業(yè)地塊,也吸引了綠地、瑞安房地產(chǎn)及凱德置地等15家房企。
開發(fā)商在尋地態(tài)度上積極熱情,但在具體行動(dòng)上卻相當(dāng)冷淡。目前,1號“勾地”公告發(fā)布至今已滿一月,上海土地交易市場官方網(wǎng)站顯示,截至發(fā)稿,公告中105幅地塊僅有14幅出現(xiàn)預(yù)申請人,其中預(yù)申請人達(dá)到3個(gè)的地塊只有5幅,且暫未有任何一幅預(yù)申請地塊進(jìn)入出讓流程。
易居中國分析師付琦對此解釋稱:理論上來說,只要出現(xiàn)1個(gè)預(yù)申請人,地塊預(yù)公告滿3個(gè)月后,出讓方就應(yīng)將地塊正式公告出讓;若預(yù)申請人數(shù)達(dá)到3個(gè)或以上,則可提前將地塊推出;若3個(gè)月內(nèi)都沒有出現(xiàn)預(yù)申請人,地塊則不會(huì)被推出。“一般來說,為了不被競爭對手看清自己作戰(zhàn)路數(shù),開發(fā)商在競買申請最后期限或掛牌截止前最后一段時(shí)間才會(huì)出手。”付琦指出,現(xiàn)在預(yù)申請公告發(fā)布才一月,開發(fā)商按兵不動(dòng)是正常的。“但開發(fā)商對地價(jià)的預(yù)期確實(shí)下調(diào)了,拿地時(shí)也會(huì)謹(jǐn)慎很多。”
這一點(diǎn),從開發(fā)商對1號“勾地”公告中優(yōu)質(zhì)地塊的態(tài)度可窺一二。
以陸家嘴5年來首次推出的住宅用地——黃浦江沿岸E18地塊(9-3)為例。E18地塊(9-3)位于陸家嘴黃金地段邊緣,鄰近新鴻基地產(chǎn)在建中的陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”,是近年來豪宅開發(fā)商趨之若鶩的高層住宅用地,起始價(jià)格高達(dá)34.1646億元。粗略估算,其起始樓面地價(jià)高達(dá)25113元/平方米。
“大家對該地塊興趣都很大,但考慮到價(jià)格等諸多因素,最終會(huì)不會(huì)出手很難說。”中冶集團(tuán)的代表對記者表示。
“我們想要這塊地,如最終成交單價(jià)比隔壁的商業(yè)用地略高一些,還是能夠接受。”一位港資開發(fā)商代表稱屆時(shí)將保守出價(jià)。他所說的“隔壁的商業(yè)用地”,其實(shí)就是有上海“單價(jià)地王”之稱的“黃浦江中心段E18地塊（1-10）”。去年9月, E18地塊（1-10）出讓時(shí),曾被海航集團(tuán)以18.24億元拿下,其36480元/平方米的單價(jià)地王紀(jì)錄保持至今。“我認(rèn)為這一區(qū)域住宅地塊單價(jià)比商業(yè)用地高一些是合理的,但如果價(jià)格被抬得太高,可能就會(huì)放棄。”
“如果在去年,E18地塊(9-3)或許真的會(huì)突破5萬元/平方米的樓面地價(jià),但目前這個(gè)行情下,似乎很難。”付琦認(rèn)為,開發(fā)商目前對住宅用地如饑似渴。但上海樓市整體行情低迷的現(xiàn)狀,使多數(shù)開發(fā)商降低了地價(jià)預(yù)期,因此預(yù)計(jì)接下來上海土地市場的土地成交價(jià)相比去年可能會(huì)下降20%左右。
這一說法在開發(fā)商中也獲得共鳴。上海綠地集團(tuán)一位代表在推介會(huì)后向記者表示,現(xiàn)在樓市環(huán)境和去年相比有了很大變化,心理價(jià)位大打折扣,除郊區(qū)一些沒有大漲過的區(qū)域外,其他去年被炒得較高的區(qū)域的地價(jià)今年降20%~30%都是有可能的。
