對(duì)關(guān)注中國(guó)住宅市場(chǎng)的海外投資基金而言,越發(fā)明顯的一個(gè)信號(hào)是,“住宅”這一細(xì)分市場(chǎng)的投資門(mén)檻幾乎已無(wú)法逾越。“國(guó)家有關(guān)部委對(duì)于境外資金參與住宅開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,予以了嚴(yán)格限制。”一家外資房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人表示。

這一趨勢(shì)的形成,在近期逐漸明朗化。“參與住宅開(kāi)發(fā),尤其是高檔住宅開(kāi)發(fā)的海外資金已難以通過(guò)立項(xiàng)審批。”一位美資房地產(chǎn)投資基金的負(fù)責(zé)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。對(duì)他而言,如今迫在眉睫的是,成立一只投資于房地產(chǎn)的人民幣基金。

“與二、三線城市相比,一線城市的審批門(mén)檻卡得更死。”上述人士稱(chēng)。今年4月份頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的若干意見(jiàn)》中規(guī)定,對(duì)于鼓勵(lì)類(lèi)、允許類(lèi)項(xiàng)目,地方政府有關(guān)部門(mén)的審批核準(zhǔn)權(quán)限,已提升至3億美元上限,但這一規(guī)定并不適用于房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)。“即使你通過(guò)了地方政府的審批,但部委備案這一關(guān)通不過(guò)還是沒(méi)有用。”

一些外資投資機(jī)構(gòu)人士較為統(tǒng)一的看法是,在如何看待國(guó)際資本參與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)問(wèn)題上,相關(guān)部門(mén)的態(tài)度始終微妙。“可尋覓的規(guī)律是,一旦有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要求嚴(yán)控,對(duì)外資的限制就特別緊。”

“2007年下半年開(kāi)始宏觀調(diào)控的時(shí)候,對(duì)外資介入住宅開(kāi)發(fā)的控制同時(shí)收緊。”一位外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析道,“雖然地方政府態(tài)度積極,主動(dòng)表示會(huì)為資金設(shè)立方便結(jié)匯通道,但在進(jìn)入備案階段就一直批不下來(lái),只能擱置。”

通常當(dāng)境外資金通過(guò)立項(xiàng)、備案、結(jié)匯等諸項(xiàng)環(huán)節(jié)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)后,臨到結(jié)束時(shí),隨著項(xiàng)目公司進(jìn)行清算,退出套現(xiàn)的資金必須隨之退出中國(guó)。“如果想再投資新項(xiàng)目,還得重新經(jīng)歷報(bào)批審核結(jié)匯這一程序。”一位美資房地產(chǎn)投資基金負(fù)責(zé)人介紹道,“對(duì)于房地產(chǎn)PE而言,由于投資收益通常限定在3至5年內(nèi)予以回報(bào),因此這筆錢(qián)是必須結(jié)匯退出中國(guó)的。”

顯而易見(jiàn)的是,在對(duì)境外資金限制越發(fā)嚴(yán)格的情況下,這種重復(fù)操作的可能性微乎其微。一名外資投行人士認(rèn)為,自2007年下半年開(kāi)始,已有不少境外資金認(rèn)識(shí)到“限外”政策所帶來(lái)的操作難度,有意識(shí)地轉(zhuǎn)向在境外實(shí)行交易的方式。“一線城市控制尤其嚴(yán)格,我們認(rèn)為三年之內(nèi)都不會(huì)有太大的寬松余地。”

一個(gè)較為明顯的現(xiàn)象是,在第一季度尚屬“熱鬧”的上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng),近期開(kāi)始陷入冷清。“外資對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的作用力,正在觀察之中。”DTZ戴德梁行投資部中國(guó)區(qū)聯(lián)席主管葉建成稱(chēng)。