對關(guān)注中國住宅市場的海外投資基金而言,越發(fā)明顯的一個信號是,“住宅”這一細(xì)分市場的投資門檻幾乎已無法逾越。“國家有關(guān)部委對于境外資金參與住宅開發(fā)的項目,予以了嚴(yán)格限制。”一家外資房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人表示。

這一趨勢的形成,在近期逐漸明朗化。“參與住宅開發(fā),尤其是高檔住宅開發(fā)的海外資金已難以通過立項審批。”一位美資房地產(chǎn)投資基金的負(fù)責(zé)人告訴《第一財經(jīng)日報》記者。對他而言,如今迫在眉睫的是,成立一只投資于房地產(chǎn)的人民幣基金。

“與二、三線城市相比,一線城市的審批門檻卡得更死。”上述人士稱。今年4月份頒布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的若干意見》中規(guī)定,對于鼓勵類、允許類項目,地方政府有關(guān)部門的審批核準(zhǔn)權(quán)限,已提升至3億美元上限,但這一規(guī)定并不適用于房地產(chǎn)住宅開發(fā)。“即使你通過了地方政府的審批,但部委備案這一關(guān)通不過還是沒有用。”

一些外資投資機(jī)構(gòu)人士較為統(tǒng)一的看法是,在如何看待國際資本參與中國房地產(chǎn)市場開發(fā)問題上,相關(guān)部門的態(tài)度始終微妙。“可尋覓的規(guī)律是,一旦有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要求嚴(yán)控,對外資的限制就特別緊。”

“2007年下半年開始宏觀調(diào)控的時候,對外資介入住宅開發(fā)的控制同時收緊。”一位外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析道,“雖然地方政府態(tài)度積極,主動表示會為資金設(shè)立方便結(jié)匯通道,但在進(jìn)入備案階段就一直批不下來,只能擱置。”

通常當(dāng)境外資金通過立項、備案、結(jié)匯等諸項環(huán)節(jié)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場后,臨到結(jié)束時,隨著項目公司進(jìn)行清算,退出套現(xiàn)的資金必須隨之退出中國。“如果想再投資新項目,還得重新經(jīng)歷報批審核結(jié)匯這一程序。”一位美資房地產(chǎn)投資基金負(fù)責(zé)人介紹道,“對于房地產(chǎn)PE而言,由于投資收益通常限定在3至5年內(nèi)予以回報,因此這筆錢是必須結(jié)匯退出中國的。”

顯而易見的是,在對境外資金限制越發(fā)嚴(yán)格的情況下,這種重復(fù)操作的可能性微乎其微。一名外資投行人士認(rèn)為,自2007年下半年開始,已有不少境外資金認(rèn)識到“限外”政策所帶來的操作難度,有意識地轉(zhuǎn)向在境外實行交易的方式。“一線城市控制尤其嚴(yán)格,我們認(rèn)為三年之內(nèi)都不會有太大的寬松余地。”

一個較為明顯的現(xiàn)象是,在第一季度尚屬“熱鬧”的上海房地產(chǎn)投資市場,近期開始陷入冷清。“外資對于中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的作用力,正在觀察之中。”DTZ戴德梁行投資部中國區(qū)聯(lián)席主管葉建成稱。